분양형호텔은 개별 객실을 일반인들에게 분양하여 수분양자들이 구분소유권을 갖는 호텔을 말한다. 대형 운영사가 건물 전체에 대한 권리를 갖고 직접 운영하는 일반호텔과 달리 분양형호텔은 객실 마다 소유자가 다르므로 운영사가 개별 객실의 구분소유자와 각각 임대차 및 운영 계약을 체결하여 호텔을 운영하게 된다. 수 년전 저금리가 지속되면서‘'연 10% 수익금 보장’ 이라는 광고와 중국 관광객이 몰려 온다는 소식에 많은 사람들이 분양형호텔에 몰려들었다.
그렇게 분양이 이루어지고 수분양자들의 돈으로 호텔이 지어져 운영에 들어갔다. 그런데, 수분양자들에게 약정된 수익금이 제대로 지급되는 분양형호텔을 본 적이 없다. 사드 여파 등으로 중국인 관광객이 급감하였을 뿐만 아니라 우후죽순처럼 분양형호텔이 들어서면서 공급과잉으로 예상했던 수익을 얻을 수 없는 구조가 되어 버렸다. 수분양자들로부터 운영을 위탁 받은 운영사는 대부분 자본금이 미미한 회사들로 약정한 수익금을 지불한 능력이 되지 않고, 수분양자들이 운영사로부터 보증금을 지급받지도 않아 약정한 수익금을 지급받기가 막막하다. 일부 운영사는 수입, 지출 내역 등을 공개하지 않고 자신들의 이익은 챙기면서 약정한 수익금은 지급하지 않는 행태도 보이고 있다.
약정한 수익금을 지급 받지 못한 각 객실의 구분소유자들은 운영사와의 계약을 해지할 수 있다. 그러나, 그 이후가 문제다. 신뢰할 만한 다른 운영사를 찾기도 어렵지만, 법적인 문제도 걸린다.
직접 운영을 하든, 새 운영사를 통해 운영을 하든, 호텔 영업을 계속하려면 관련 법령에 따라 요건을 갖추고, 행정절차를 진행해야 한다. 분양형호텔은 관광진흥법이 적용되는 일반호텔과 달리 공중위생관리법이 적용된다. 공중위생관리법은 숙박업을 하려는 자는 공중위생관리법 시행규칙에서 정하고 있는 시설 및 설비기준(공중위생영업장은 독립된 장소이거나 공중위생영업 외의 용도로 사용되는 시설 및 설비와 분리되어야 한다)을 갖추고 시장, 군수, 구청장에게 신고를 하도록 하고 있다. 그런데, 운영사와의 계약을 해지하였어도 그 운영사의 영업신고가 존속하고 있는 상태에서 새로운 영업신고가 가능한지, 1개의 건물에 복수의 영업신고가 가능한지 문제된다.
판례는 “공중위생관리법령의 문언, 체계와 목적에 비추어 보면, 숙박업을 하고자 하는 자는 위 법령에 정해진 소독이나 조명기준 등이 정해진 객실·접객대·로비시설 등을 다른 용도의 시설 등과 분리되도록 갖춤으로써 그곳에 숙박하고자 하는 손님이나 위생관리 등을 감독하는 행정청으로 하여금 해당 시설의 영업주체를 분명히 인식할 수 있도록 해야 한다”, “기존에 다른 사람이 숙박업 신고를 한 적이 있더라도 새로 숙박업을 하려는 자가 그 시설 등의 소유권 등 정당한 사용권한을 취득하여 법령에서 정한 요건을 갖추어 신고하였다면, 행정청으로서는 특별한 사정이 없는 한 이를 수리하여야 하고, 단지 해당 시설 등에 관한 기존의 숙박업 신고가 외관상 남아있다는 이유만으로 이를 거부할 수 없다”라고 하여 공중위생관리법령의 요건을 충족하기만 하면 이미 숙박업 신고를 한 적이 있더라도, 그리고, 1개의 건물에 복수의 숙박업 신고가 가능하다고 보고 있다.
그런데, 복수영업신고가 된 경우 그 수리 업무를 담당하는 지방자치단체마다 공중위생관리법령의 요건을 갖추었는지에 대한 판단기준이 달라 상당한 혼란이 빚어지고 있다. 어느 곳은 영업대상인 객실이 층별로 구분되어질 것을 요구하는 곳이 있는 반면, 층별 구분을 요구하지 않는 곳도 있고, 어느 곳은 서류상으로만 객실, 접객대 등의 독립이 확인되면 신고를 수리해주는 곳이 있는 반면, 어느 곳은 실제로 객실, 접객대 등이 독립되어 있고, 영업이 즉시 가능한지를 확인하는 곳도 있다.
이와 관련하여, 지난 9월말 보건복지부는 분양형호텔 복수영업 신고 기준을 마련한 공중위생관리법 시행규칙 개정안을 입법예고했다. 개정안에 따르면, 30객실 또는 연면적 3분의1 이상을 확보한 영업자에게 동일 건물 내에서의 복수 영업신고를 허용하고, 접객대(로비･프론트) 등도 공동사용 할 수 있도록 하였다. 다만, 공동사용 영역(‘공용부분’)의 관리책임 소재가 불분명해질 수 있어 공용부분은 공동으로 책임지도록 하고, 영업배상책임보험에 의무가입 하도록 요건을 강화하였다. 또한 접객대, 로비, 입구 등에 복수 영업자의 숙박영업이 이루지고 있다는 사실을 표시하여야 하고, 객실 입구에는 해당 객실의 운영책임자와 비상 연락처를 표시하여야 하며, 각 영업자가 복도·계단 등 공용부분을 공동으로 이용하는 경우에는 공중위생영업자가 준수하여야 하는 위생관리기준 등을 각자 준수하도록 하였다.
위와 같은 공중위생관리법 시행규칙의 개정으로 분양형호텔 복수영업 신고를 둘러싼 혼란은 어느 정도 해결될 것으로 보인다. 그러나, 분양형호텔은 집합건물로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용도 받는데, 관리단과 운영사와의 관계, 구분소유자들의 분열로 복수영업이 이루어지는 경우 공용부분의 관리를 둘러싼 분쟁 등 여전히 해결돼야할 문제들이 많다. 분양형호텔에 대한 복수영업신고가 법적으로 가능하게 되었지만, 여러 분양형호텔을 자문해 본 경험에 의하면, 구분소유자들이 관리단 중심으로 하나가 되어 하나의 호텔로 운영하는 것이 최선의 방안임은 분명하다.
신종범 변호사
법률사무소 누림
가천대 겸임교수
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