Ⅰ. 들어가며

안녕하세요. 이번 2019년도 제30회 감정평가사 시험에 합격한 32세 김진교 라고 합니다. 저는 부산출신으로 부산대학교 법학과를 졸업한 이후 약 5년여 간 공부했습니다. 2차시험을 네 번 치렀고 제일 첫해에는 1차시험도 한 번 떨어져 본 경험이 있습니다. 그래서 이 글을 쓰고 있는 순간에도 제 자신이 부끄럽고 한없이 작게 느껴집니다. 이번에 합격하신 분들 그리고 아깝게 떨어지신 분들에 비해서도 제가 잘난 것은 하나도 없기 때문입니다. 다만, 이 글을 쓰고 있는 이유는 부족하지만 그럼에도 불구하고 저의 수험기록이 시험을 준비하시고 또는 아깝게 떨어지신 분들에게 조금이나마 합격의 양분이 되길 원하기 때문입니다.

제 경험이 저의 수험기록이 비록 보잘것없겠지만 이렇게 공부했구나 정도로 여겨주시고 읽으시는 분들의 경험과 노하우에 비추어 취할 것은 취하시되 버리실 것은 가감없이 버려주시길 바랍니다.

지금부터 제가 느껴온 것과 그것을 바탕으로 한 수험기간의 공부방법, 그리고 공부하면서 깨달았던 것들을 소개해 드리고자 합니다.
 

Ⅱ. 1차 과목

사실 1차과목 공부에 있어서는 왕도가 없다고 생각합니다. 즉 모든 과목에 있어서는 암기와 반복, 그리고 문제풀이가 전부라고 생각합니다.

특히, 처음 1차를 준비하시는 분들이라면 자금을 생각하지 마시고 강의를 쭉 들으시되 복습을 철저히 하시면서 암기를 해주시길 권합니다. 또한 시간이 많으니 2차를 병행하면서 1차를 공부하라는 조언이 주변에 많을 것입니다. 그러나 제 생각은 다릅니다. 1차를 합격해야 2차가 있는 것이지요. 또한 1차를 탄탄히 해 두면 2차공부에도 연계가 되어 편합니다. 실무를 풀면서도 구분지상권이 문제가 되고 이론을 풀면서도 전세권이나 유치권이 문제가 될 수 있지요. 1차와 2차는 분명히 연계가 됩니다. 그리고 만에 하나 2년차에 불합격하고 3년차 동차를 준비해야 할 때 처음에 1차를 잘 준비해두셨다면 그 때는 비로소 2차와 병행하면서 동차 합격을 노리기가 훨씬 수월해집니다. 1차를 겨우 합격하셨다면 3년차에 접어들 때 다시 1차가 엄청난 부담으로 다가오게 됩니다.

저 또한 1차는 항상 컷오프 근처에서 붙어왔고 다시 1차를 준비할 때 엄청난 스트레스에 시달렸었습니다. 다시 한 번 강조드리고 싶습니다. 1차가 안되면 2차는 없습니다.

또한 학원스케줄을 따라가시는 건 좋지만 모든 스케줄을 소화할 필요는 없습니다. 본인이 공부하시다 보면 분명히 잘 이해되는 과목과 잘 안 되는 과목이 있을 것입니다. 본인의 상황에 맞게 공부방법을 잘 설정하셔야 합니다.

저의 경우에는 부동산학원론의 경우 별도로 암기하지 아니하여도 이해가 잘 되었던 반면 회계나 경제는 참 힘들었던 것 같습니다. 따라서 힘들었던 과목에 집중 투자했던 기억이 납니다.

문제를 푸는 것이 아주 중요한데, 문제는 주로 기출문제를 기본으로 풀었습니다. 문제풀이를 하실 때 강조드리고 싶은 것은 기본에 충실하라는 것입니다. 모든 문제가 높은 난이도로 구성되지는 않습니다. 또한 쉬운 난이도라도 매년 출제되는 파트도 존재합니다. 따라서 기본문제를 여러 번 반복하여 풀어서 빠르게 정확하게 풀 수 있도록 준비하는 것이 어려운 난이도의 문제를 접하는 것보다 점수획득에 유리한 것 같습니다. 100점을 맞아야 하는 시험이 아니니까요.

1차시험도 만만치는 않습니다. 저도 그랬습니다. 하지만 지루한 반복과 암기, 문제풀이만 병행한다면 1차시험의 벽은 그리 높지 않을 것입니다.

학원이나 강사님의 선택은 그리 중요하지 않다고 생각합니다. 그저 샘플강의를 수강해보시고 책의 편제나 글씨 등을 비교하시면서 본인에게 맞는 것을 취하시길 바랍니다.
 

Ⅲ. 2차 과목의 준비

1. 감정평가 실무

공부를 할 때 있어서 초반에 가장 힘들어했던 과목은 실무였습니다. 처음 보는 문제의 유형과 패턴, 알고 있는 지식을 어떻게 문제를 풀 때 활용하는지, 거기에 더불어 시험시간 100분과의 싸움까지 겹치면서 정말 많은 혼란을 안겨주었습니다. 도무지 감이 잡히지 않을 때 내린 결론은 일단 제가 선택한 강사님을 무조건 따라가자 라는 것이었습니다.

하우패스 학원의 김사왕 평가사님의 강의를 실강으로 들었습니다. 수업 중간중간 학원수강생들과의 친목도모 및 스터디 구성을 편하게 해주기 위하여 종종 회식자리를 만들어 주셨습니다. 저는 그곳에서 열심히 하는 것 같은 분들을 직접 찾아가서 스터디를 구성하였습니다. 오전에 모여서 함께 실무문제를 풀면서 자극도 많이 받고 한계를 느끼기도 했습니다.

스터디를 병행하면서 김사왕 평가사님의 강의를 듣게 되니 좋았던 점은 김 평가사님이 수업하시면서 드는 예시들이 대부분 김 평가시님이 내신 책인 플러스 감정평가실무 문제에서 나오는 것들이라는 것이었습니다. 아무래도 수업보다는 스터디의 진도가 빠르다 보니 문제를 풀면서 들었던 의문들이 수업시간에 해소되는 경우가 많았습니다. 그럼에도 불구하고 풀리지 않는 의문점은 꼭 수업시간 후에 직접 질문하여 해결했습니다.

또한 강의 자체도 단순히 숫자 및 계산에 집중하기보다는 실무라는 것이 결국 감정평가서에서의 감정평가액 산출근거 및 결정의견을 쓰는 간이감정평가서이기 때문에 논리가 중요하다는 것을 기초로 합니다. 때문에 대상물건의 가치를 구하기 위한 3방식의 적용, 해당 시산가액의 논리적 타당성, 그로 인한 감정평가액의 결정에 이르기까지 문제의 시작에서 끝을 관통하는 논리를 가르쳐주시는 데 많은 시간을 할애하셨습니다.

물론 처음부터 그 논리를 완벽하게 이해한다는 것은 불가능합니다. 다만, 언제나 질문하면 새벽까지도 질문을 다 받아주시고 제가 문제분석한 문제지와 답안작성한 것을 항상 보여드리면서 문제점을 바로바로 지적받고 수정할 수 있었기 때문에 상대적으로 실무가 편해지고 그것을 넘어 자신감까지 생겼습니다.

그리하여 실무는 어느덧 제게는 전략과목이 되었고, 2년차 48, 3년차 62.5, 4년차 44의 점수를 획득하였습니다.

제게는 김사왕 평가사님의 강의가 잘 맞았습니다. 실무 또한 결국 논리라고 생각하기 때문입니다. 사실 2년차가 끝나고 나서 3년차 4년차를 준비하면서도 제가 조금 부족하다고 생각했던 공적평가 강의를 들은 것을 제외하고는 강의를 들은 적도 없고, 학원의 주말스터디를 제외하고는 문제를 많이 풀지도 않았습니다. 그럼에도 불구하고 제가 불안하지 않았던 이유는 제 답안에 대한 확신이 있었고 제 목차와 문제분석이 흔들리지 않는다고 느꼈기 때문입니다. 이러한 수준까지 올라가게 해 주신 김사왕 평가사님과 주말스터디의 김승연 평가사님께 무한한 감사를 드립니다.

Ⅳ. 감정평가이론

이론과목은 정말 잘 알지도 못하는 것 같지만 이상하게 겁은 나지 않았던 과목이었습니다. 왜냐하면 보통의 다른 수험생들과 제가 생각한 공부방식이 달랐기 때문입니다.

앞서 실무과목과 마찬가지로 감정평가이론 또한 ‘논리’라 할 수 있습니다. 문제에서는 출제자가 물음을 던지고, 소물음이 여러 개로 나뉘어 있다면 소물음 간에는 연계성이 있을 것입니다. 그에 따른 물음에 대한 제 답을 목차로 표현하고, 그 이유를 목차 안에 내용으로 논리가 맞게 써내려 가면 그만이라 생각했습니다. 그렇기 때문에 대표목차를 외우거나 기본서 또는 서브의 내용을 외워야만 쓸 수 있는 것은 아무것도 없다고 생각했습니다. 그저 필요하다면 제 논리를 구성하기 위해 필요한 개념어의 의의나 정의를 암기하는 것이 전부라 생각했습니다.

이러한 생각을 할 수 있었던 데에는 최명근 평가사님의 강의가 결정적이었습니다. 최명근 평가사님의 이론 기출문제분석 강의는 제게 큰 충격을 가져 다 주었습니다. 단순히 문제를 읽고 분석하여 써내는 것이 아닌, 문제가 가지고 있는 함의, 그것을 해석해내는 방법, 답을 하기 위한 논리적인 목차구성방법, 목차를 구성하고 나서 내가 해당 내용을 균형 있는 양으로 표현할 수 있는지에 따른 최종 목차의 선택 등 생각해야 하고 분석해야 할 내용들이 훨씬 체계적이고 많다는 것을 처음 알게 되었습니다.

그러한 큰 틀 안에서 기출문제를 하나하나 뜯어보니 만만한 문제가 하나도 없었습니다. 그것을 해결하기 위해서는 많이 쓰는 수밖에 없었고, 매일매일 써서 직접 답안지를 첨삭 받는 것이 제 일이었습니다. 그것이 어느 정도 익숙해지고 나면 기출문제와 주말스터디의 이론문제만을 계속 뜯어보았습니다. 즉, 해당 문제에서 질문이 무엇이고, 내가 답을 내리기 위해 필요한 논리적인 목차는 어떻게 되는지, 해당 목차로 내가 글을 잘 표현해서 쓸 수 있는지를 끊임없이 고민했습니다. 같이 공부하는 동생과 이러한 것을 매번 말로 주고받았습니다. 즉, 쓰는 것이 어느 정도 자신이 붙으면 매일매일 쓰는 것은 의미가 없다는 것이 제 생각이었습니다. 쉬는 시간이든 밥 먹는 시간이든 그 동생과 매번 붙어서 문제를 이야기하고 논리를 구성하고 서로의 논리를 반박하는 시간을 가졌습니다. 그것이 제게는 큰 도움이 되었던 것 같습니다.

즉, 이론에 대해 말씀드리고 싶은 것은 첫째, 이론과목은 결국 논리이다. 둘째, 논리를 글로 표현해내는 과목이다. 셋째, 나의 논리는 목차로 다 드러난다. 라는 것입니다.

따라서 초반에는 물어보는 것에 대해서 말이 되게 글을 쓰는 연습을 하되, 점점 논리를 목차로 표현해내는 연습을 하여야 하고 그것이 된다 싶으면 굳이 쓰지 않고 말로도 공부를 할 수 있을 것입니다.

그리하여 이론은 2년차 49점, 3년차 40.5점, 4년차 47.5 점을 획득하였습니다.

Ⅴ. 감정평가 및 보상법규

부끄럽지만 학부도 법대생임에도 불구하고 마지막까지 제게 고난을 준 과목입니다. 2년차나 3년차 때까지만 해도 제가 공부하는 방법이 잘못된 것임을 모르고 시험에 임했고, 법규과락으로 인해 총점을 넘기고도 3년차 때는 불합격의 쓴맛을 보았습니다.

그런 제게 힘이 되어준 분이 같이 공부했던 형님 한분이었습니다. 행시를 공부하시다가 직장 다니시면서 다시 감정평가사 시험에 뛰어들었던 그분은 저와 서로 실무와 법규공부를 하는 스터디를 하면서 알게 되었습니다. 그 때 법규에 대해서 하신 말씀은 이랬습니다.

“결국 법규라는 과목도 출제자가 던진 질문이 있고 그것을 대답하기 위한 일반론을 소개한 뒤 구체적인 사안에 적용시키는 일련의 과정을 목차로 표현하고 써 내려가면 된다.”

제가 실무나 이론에서 항상 추구하고 있던 방향임에도 법규는 다른 과목이니까 저도 모르게 다르게 접근하고 있었던 것을 꼬집어주는 말이었습니다. 그 말에 큰 깨달음을 얻은 저는 행정법과 개별법에서 흔히 이야기하는 일반론 서브를 전혀 외우지 않았습니다. 대신에 해당 문제를 풀기 위해서 저만의 알고리즘을 짜기 시작했습니다.

즉, 물어보고 있는 것이 무엇인지, 그 질문에 대한 답은 무엇인지, 그 대답을 하기 위해서 필요한 재료 즉, 일반론이 무엇인지, 그 일반론을 논리 있게 대답하기 위한 순서는 어떻게 되는지를 순서대로 고민하여 목차를 구성하고 나머지 내용들은 제 입맛에 맞게 구술하듯이 서술해내었습니다. 물어보고 있는 것에 대한 대답을 하기 위해 필요한 것이 있다면 무조건 목차를 잡아서 서술해주려고 노력하였습니다.

문제는 주로 기출문제를 베이스로 했고, 문제분석은 각 학원 스터디문제와 5급 공채(행시) 및 변호사시험, 사법시험 기출 등을 모조리 뜯어보았습니다. 5급 공채 등 타시험 기출문제를 보는 것이 좋았던 점은 교수님들이 채점평을 아주 꼼꼼히 써준다는 것이었습니다. 어차피 우리 시험도 교수님들이 내는 시험이고, 그렇다면 교수님들의 채점평에 써져있는 것대로 지켜서 써내는 것이 법규시험의 득점에 유리할 것이라 판단했기 때문입니다.

문제를 풀면서 계속 관련 일반론을 읽어 보다보면 자연히 내용들이 체득되었고, 해당 논점에선 이런 내용들이 있었다 정도만 알고 시험장에 들어갔습니다. 판례도 대강 이해만 하고 넘어갔지 전혀 문구를 외우지는 않았습니다. 판례 또한 해당 사안에서의 구체적인 사실관계 아래에서 일반론을 적용시키는 것에 지나지 않기 때문입니다.

이러한 공부 결과 2년차 32.5점, 3년차 35점이었던 법규점수가 4년차 때에 60.5점으로 뛰어올랐고 결국 4년차에 상대적으로 부족했던 실무와 이론을 법규점수로 메우며 합격할 수 있었습니다.

Ⅵ. 맺음말

몇 가지만 말씀드리고 싶습니다. 우선, 성실함은 담보되어야 하지만 자기자신을 옥죄는 것은 손해입니다. 나름 성실하게 공부했지만 저보다 더 일찍 나와서 늦게까지 하는 분들도 많았습니다. 그것에 초조해지지 않으셨으면 합니다. 자기자신에게 물어보고 되었다고 생각한다면 굳이 책상에 앉아있지 마세요. 그때부터 그것은 노동입니다. 수험공부도 장기레이스인 만큼 건강관리가 매우 중요합니다.

외우는 것 보단 이해하는 공부를 하십시오. 결국은 세 과목 모두 하나로 연결되고 모든 과목은 논리라는 것에서 자유로울 수 없습니다. 단순 암기만으로는 절대 논리적인 연계성을 풀어낼 수 없다고 생각합니다.

기출문제와 법규정은 씹어드셔야 합니다. 마지막 4년차 때는 각 과목마다 기출문제 외에 본 것은 많지 않은 것 같습니다. 기출이 처음이자 끝입니다. 아주 예전 기출문제라 하더라도 반복되고 변형되어 출제되는 것은 기출을 직접 보시면 확인하실 수 있습니다. 또한 우리시험은 법전을 주지 않고 치러지기 때문에 법규정을 대놓고 물어보는 시험문제가 종종 출제됩니다. 또한 모든 과목에 있어서 논리를 가장 공고히 할 수 있는 것은 법규정의 적시입니다. 따라서 법규정은 씹어먹는다는 생각으로 모조리 머릿속에 넣으시길 바랍니다.

독서실의 선택도 중요하다고 생각합니다. 저 같은 경우는 신림동 고시촌 소재 ‘합격의 터’ 독서실을 이용하면서 러닝메이트를 구할 수 있었습니다. 워낙 독서실이 크고 여러 종류의 공부방이 구성되어 있기 때문에 상대적으로 같은 공부를 하는 사람들을 구하기가 쉬웠습니다. 또한 상대적으로 9동에 비해 2동이 조용하고 생활적인 측면에서 없는 시설이 없기 때문에 뜻이 맞는 러닝메이트만 구한다면 공부를 하기 위한 최적의 장소라 생각합니다. 물론 집에서 공부하시는 분들도 많겠지만 만약 독서실을 구하신다면 책상크기, 독서실 자체의 크기, 소음의 정도, 관리상태 등을 종합 고려하여 잘 판단하시길 바랍니다.

많이 부족한 합격수기였습니다. 제가 과목별로 적어드린 획득점수를 보시면 들쭉날쭉 했다는걸 아실 수 있을 겁니다. 매번 확신에 차서 답안작성을 했고 시험 후에는 항상 후회가 남았던 점수들입니다. 다만, 말씀드리고 싶은 것은 점수는 결과론일 뿐 시험날까지 공부하면서 가졌던 마음가짐은 항상 과락을 넘는게 아닌 수석을 하겠다는 것이었습니다. 그렇게 해야 어떤 문제가 나오더라도, 실수를 많이 하더라도 어느 정도 안정적인 점수를 확보할 수 있을 것이라 생각했기 때문입니다.

쓰고 보니 더 보잘것없는 것 같습니다. 그래도 이런 미천한 합격수기가 단 한분에게라도 자그마한 도움이 되길 간절히 바랍니다. 읽어주셔서 감사합니다.

김진교
제30회 감정평가사시험 합격 / 32세·부산대학교 법학과 졸업