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감정평가 산책 182 / 공동주택 분양가격 산정1
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감정평가 산책 182 / 공동주택 분양가격 산정1
  • 이용훈
  • 승인 2019.08.23 12:09
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이용훈 감정평가사
이용훈 감정평가사

참여정부도 그랬고 이 정부도 그렇다. 아파트 가격을 도무지 못 잡고 있다. 이게 잡을 ‘대상’이냐 반문할 사람도 있겠지만. 적당히 올랐으면 너도 좋고 나도 좋은데, 고삐 풀린 망아지 언덕길 오르듯 하니 부작용이 심각하다. 소득으로 메울 수 없는 자산 격차는 경제적 계층을 만들 기세다. 이미 고착화된 것도 같다. 정말이지, 사교육과 수도권 아파트는 성역쯤 되는 것일까!

먼저 든 생각은 학습효과다. 이 정부의 뿌리가 된 참여 정부도 아파트 가격 잡으려 애썼지만 역부족이었다. 그 때나 지금이나 부동산 정책을 조율하는 책임자가 크게 달라지지 않았다. 정책기조도 그렇고. 한 쪽은 실패를 발판삼아 이번에는 다르다고 장담하는 학습효과고, 반대편은 그 나물에 그 밥인데 뭘 더 기대하냐는 학습효과다.

이런 상념에 젖어있을 즈음, 『공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙』 일부개정령(안) 입법예고에 따른 의견청취를 한다는 공문을 확인했다. 뭘 더 건드리려는 걸까. 정부의 개정이유를 살펴보고 적지 않게 놀랐다. 감정평가 규정을 손보다니! 현행 제도의 운영상 미비점을 개선·보완한다고 했지만, 실은 분양가 상한제 취지에 부합하게 감정평가 영역에 가이드라인을 제시한 것이다. 개정이유 전문은 다음과 같다.

“공공택지 외의 택지에서 공급하는 분양가상한제 적용주택의 분양가격에 포함된 택지비의 감정평가가 적정하게 산정되도록 하기 위하여, 공공택지 외의 택지에 대한 감정평가를 하는 경우 시·도 지사가 추천한 감정평가기관 1인을 포함하도록 하고, 한국감정원에 감정평가서의 검토를 의뢰하도록 하며, 감정평가는 표준지 공시지가를 기준으로 가액을 산정하도록 하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선·보완하려는 것.”

첫째, 시·군·구청장이 원래 2곳 감정평가기관을 선정하고 있었는데, 그 중 한 곳을 시·도 지사 추천 몫으로 넘기는 거야 별 문제없다. 각각의 기관 선정 기준이 유사하기에. 둘째, 감정원이 감정평가서를 검토하도록 한 것은 심히 굴욕적이다. 택지비 감정평가의 적정성을 공기업을 통해 정부가 검열한다는 느낌을 지울 수 없다. 재평가 사유를 ‘해당 평가가 관련법령에 위반하여 평가되었거나 합리적 근거 없이 비교 대상이 되는 표준지공시지가와 현저하게 차이가 나는 등 부당하게 평가되었다고 인정되는 경우’로 특정했는데, 이미 택지비 감정평가는 감정평가사협회의 심사 대상이었으므로 관련법령에 위반된 평가나 부당한 평가가 이루어질 가능성은 거의 없다. 또한 감정평가의 의뢰자로부터 감정평가기관이 독립돼 있어 의도적으로 편향적인 결과를 낼 이유를 찾기도 힘들다. 따라서 현행법령 상 타당성조사 등의 사후 조치가 가능한데도 이렇게 사전적인 검토를 할 만큼, 아파트 분양가를 꼭 잡고 싶은 이 정부의 바람이 그토록 강하다는 심증밖에 없다.

그런데, 표준지공시지가를 기준으로 평가하도록 하는 등의 평가 기준을 담은 11조 1-3항에 대해서는 꼭 한 목소리 내야겠다.

11조 1항

감정평가는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 이 경우 표준지공시지가는 해당 토지의 신청일 당시 공시된 공시지가 중 신청일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 한다.

11조 2항

감정평가기관은 제1항에 따라 산정한 가액(「감정평가에 관한 규칙」 제2조제9호에 따른 공시지가기준법에 의한 가액을 말한다)을 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액을 고려한 감정평가방법으로 산출한 가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 한다.

11조 3항

택지조성이 완료되지 아니한 소지(素地)상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용 상황은 대지를 기준으로 하여 평가하되, 신청일 현재 현실화 또는 구체화되지 아니한 개발이익을 반영하여서는 아니 된다.

▶다음호에 계속

이용훈 감정평가사

 

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