이용훈 감정평가사
빚진 사람이 빚을 갚지 않을 경우를 대비하여 그 빚을 대신할 수 있는 신용으로 받는 것. 담보(擔保)의 사전적 정의다. 사람을 담보로 내세우면 연대보증이 된다. 통상 담보가치의 안정성을 내세워 부동산이 선호된다는 것은 익히 알고 있을 것이다. 기업이 보유한 원자재도 담보물로 인정해 주라고 정부가 금융기관에 양해를 구하고 도입한 것도 있다. 동산담보제도다.
동산담보와 관련해 구약성경에 이런 사건이 소개돼 있다. 창세기 야곱의 열 두 아들 중 ‘유다’와 며느리 ‘다말’의 이야기인데, 참혹할 것으로 예상됐던 결론이 담보물 때문에 해피엔딩을 맞았다. 꽤 낯 뜨거운 사건이다. 유다는 목축업에 종사했고 어느 날 양 털을 깎으러 한 마을로 간다. 아내를 먼저 하늘나라로 보냈다는 사실도 적시했는데, 그 곳 젊은 여자와 잠자리를 한 사실이 큰 문제될 게 없다고 두둔할 목적처럼 보인다. 유다는 창녀와 동침하면서 화대로 염소새끼 한 마리를 약조했다. 여인은 남자에게 화대를 받을 때까지 담보물로 잡힐 것을 요구했고, 유다의 도장과 허리띠, 지팡이가 건네졌다. 이 여인은 곧 며느리로 밝혀지고, 이 담보물 때문에 며느리는 시아버지로부터 음행에 대한 책임을 피하고 목적한 대로 대(代)를 잇게 됐다는 스토리다. 이로써 여인이 도장과 허리띠, 지팡이를 담보물로 요구한 이유는 소명됐다, 안정적인 시장가치를 지닌 물건이어서가 아니고, 담보물 주인의 ‘신원보증’ 역할로 충분한 소지품이기 때문에 선택된 것이다.
여전히 부동산 담보가 우리 금융기관의 주력 대출상품이다. 요즘 신도시에 공급되고 있는 상가도 주거용 부동산과 더불어 담보의 한 축을 담당한다. 최근 타이마사지를 받으러 위례에 간 적이 있는데, 뉴스에서 듣던 대로 상가 공실이 심각했다. 그 건물에서 유일하게 마사지 숍만 운영되고 있었고, 건물 외벽은 죄다 분양, 임대 홍보 전단지로 도배가 돼 있었다. 신도시의 상업용지 면적이 5% 남짓인데, 이 정도로 파리 날린다면 자영업의 폐업율과 상가 공실률은 공적분 관계를 형성하고 있다고 밖에는 생각되지 않는다.
국토교통부가 주거종합계획을 발표하면서 2022년까지 공공분양 물량의 70%까지 후 분양으로 돌리겠고 했는데, 아파트에 대해선 납득할 만한 조치다. 선 분양제 하에서의 부실시공이나 품질저하를 지적하는 수분양자의 외침은 정당한 목소리다. 이 정부는 아파트 분양권이 로또가 되는 현실을 어떡하든지 개선하고 싶으니, 후 분양제가 ‘분양권 전매로 인한 시장질서 교란’을 억제한다는 논리도 내세우고 있다. 상가는 어떨까. 부실시공이나 전매 차익 우려는 생각보다 작다. 다 지어진 것 보고 그 때 분양받는 게 큰 매력도 없다. 진정한 후 분양의 취지를 고려한다면, 건축 공정률 7~80%가 아니라 주변 아파트 단지 입주가 7~80% 돼, 배후수요가 확보될 때로 맞춤 적용해야 할 것이다. 그건 실현 불가능한 얘기다.
여러 종류의 부동산을 평가해 오면서, 가장 탐욕스런 부동산업자가 상가개발 시행자라는 결론에 도달했다. 홍보와 분양가의 거품이 남다르다. 분양개시시점 전후로 홍보기사가 온통 지면을 달군다. 배후수요는 허수이고 개선될 교통망은 장밋빛이다. 업자의 이윤이 충분히 녹아 들어간 예정 분양가를 착한 분양가로 자랑한다. 분양률이 5% 불과한 미분양 상가에서 업자의 희망가를 덥석 문 몇몇 수분양자는, 갓 결혼한 시장 물정 모르는 새댁이 흥정 한 번 없이 샀음에 틀림없다.
이런 상가를 평가하는데, 감정평가사가 물건 사정을 알면서도 지나치게 호의적이지 않은가 우려된다. 한 시중은행과 맺은 협약서 내용 중 “담보취득 목적에 따른 평가의뢰임을 감안하여 감정대상물건의 현재 또는 장래의 법적조치 시 환가성 등을 충분히 고려하여 감정평가액을 산정·평가” 하도록 돼 있다. 장래의 법적 조치는 회수 절차로 경매 또는 담보부 채권 매각을 염두에 둔 문구다. 그런데 분양률이 형편없어도 감정평가는 우호적일 수 있다.
집합건물인 상가는 감정평가 관련 규정에 거래사례비교법을 적용하게 돼 있다. 본 상가 외에도 주변 상가가 어느 정도 있다면, 그들 상가 공실률이 심각하다 해도, 물정 모르는 새댁 같은 수분양자가 잔금 치른 실거래사례 몇 개 찾는 것은 일도 아니다. 그것과 비교하면, 텅 빈 우리 상가의 감정평가액도 예정 분양가에 근접하게 나올 수밖에. 경매를 두려워하지 않는 마음도 한 몫 한다. 경매평가는 5% 분양률에 기여한 본 건물 내 상가 분양사례를 활용할 가능성이 높다. 당연히 예정분양가 수준으로 귀결될 것이다.
감정평가법인 내부 심사기준에, 특별시, 광역시, 시, 군에 따라 심사대상 기준이 되는 금액을 정하고 있다. 그런데 구분건물인 경우 집단 대출건이라면 총액 기준으로 삼도록 했는데, 이는 미분양 상가 1개호를 평가하는 것과 미분양 상가 수 십 개 호 평가하는 것은 다르다는 인식에서 나온 것이다. 빈 상가 한 호수는 분양가나 임대료를 낮춰, 팔든지 채우든지 하겠지만, 건물 전체 상황을 개선하는 일은 적지 않은 시일이 필요하다. 환가하기가 충분히 버겁다는 말이다.
미분양 상가에 담력을 보이는 감정평가는 채권기관을 골탕 먹이는 짓이다. 이게 만용이 아니고 무엇인가.
