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[LAW & JUSTICE] 상가건물 임대차보호법 주요 개정내용의 소개
김종운  |  desk@lec.co.kr
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승인 2018.10.12  16:48:17
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김종운 변호사
前 주택도시보증공사 사내변호사

※ 이 글은 법조매거진 <LAW & JUSTICE> 11월호에 실리는 글입니다 ※

1. 개정 경과

최근 궁중족발 사건, 젠트리피케이션 문제 등 상가건물의 임차인 보호를 둘러싼 여러 논란들이 있었습니다. 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 대해서는 상가건물 임대차보호법이 적용되므로, 동법은 우리 실생활에 직접적인 영향을 미칩니다. 이러한 상가건물 임대차보호법의 개정안이 지난 9. 20. 국회 본회의 의결을 거쳐, 10. 5. 정부로 이송되었으며, 10. 16. 공포되었습니다.

2. 개정의 배경

개정 전 법을 둘러싸고 다음과 같은 문제 제기가 지속적으로 있었습니다.

① 상가건물 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 최초의 임대차기간을 포함하여 “5년”을 초과할 수 없도록 하여 임차인이 영업을 안정적으로 계속하기 어렵다.

② 임대인이 준수하여야 하는 권리금 지급 방해행위 금지기간을 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 종료 시까지로 제한하고 있는데 이에 따라 임차인의 권리금 회수기회 기간이 너무 짧다.

③ 2015년 개정된 법은 일반상가 임차인에 대한 권리금 회수 기회를 보장했지만 대다수의 영세상인이 영업하고 있는 전통시장은 포함되지 않아 논란이 있다.

④ 상가건물 임대차 분쟁 해결을 위한 분쟁조정위원회제도가 아직 도입되지 않아 지난해 이를 도입한 주택임대차보호법과 형평성이 맞지 않다.

3. 주요 개정사항

위와 같은 문제 제기에 대응하여 이번 개정법은 다음과 같은 내용을 담고 있습니다.

 

   
 

① 상가건물 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간을 “10년”까지로 확대함(제10조 제2항 개정).

: 임대차계약을 통해 상가건물을 영업장소로 확보하고 영업을 시작하는 상인들은 종종 영업초기에 시설투자 등으로 많은 비용을 지출합니다. 그러나 임대차기간의 만료로 영업장소를 옮겨야 할 경우 그 초기비용을 회수하지 못할 위험이 크므로, 상가건물 임대차보호법은 이러한 비용회수를 돕기 위해 임차인에게 5년의 임차기간 범위 내에서 계약갱신 요구권을 부여하고 있었습니다.

하지만, 임차인이 영업을 안정적으로 계속하기 위해서는 5년이라는 기간이 짧다는 지적이 계속되었고, 그 기간을 2배로 연장함으로써 임차인의 영업권을 좀 더 보장할 수 있게 되었습니다. 다만, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 일정한 경우에는 여전히 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있다는 사실에 유념하여야 합니다(제10조 제1항).

② 임대인의 권리금 지급 방해행위 금지기간을 임대차 종료 6개월 전부터로 확대함으로써 임차인의 권리금 회수기회를 보다 강화함(제10조의4).

: 2015. 5. 13. 개정된 상가건물 임대차보호법에 따르면, ‘권리금’이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고(제10조의3 제1항), 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다(제10조의4 제1항)고 규정하고 있었습니다.

이러한 규정은 임대인으로 하여금 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하도록 일정 부분 강제함으로써, 임차인의 권리금 회수기회를 보장하는 측면이 있었습니다. 하지만, 임대인이 준수하여야 하는 권리금 지급 방해행위 금지기간이 지나치게 짧아 임차인의 권리금 회수기회를 실질적으로 보장하지 못한다는 지적이 있어 그 기간이 임대차 종료 6개월 전부터로 확대된 것입니다. 다만, 이 경우에도 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유가 있어서는 안 됩니다.

③ 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조 제1호에 의한 전통시장은 권리금 적용 제외대상에서 제외하여 전통시장 내 영세상인의 권리금 회수기회를 보장함(제10조의5 제1호).

: 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않는다는 것이 기존 법률의 입장이었습니다. 하지만, 대규모 점포나 준대규모점포의 임차인을 일률적으로 보호대상에서 제외한 것이 입법론상 타당한지 의문이라는 비판이 있었고, 특히 전통시장 내 영세상인의 권리는 보호받을 필요가 크기 때문에 전통시장의 경우에는 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부라고 하더라도 권리금 회수기회를 보장받을 수 있게 되었습니다.

④ 상가건물 임대차에 관한 분쟁을 조정하기 위한 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치하여 임대인과 임차인 간의 분쟁이 신속하게 해결될 수 있도록 함으로써 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 함(제20조부터 제22조까지 신설).

: 지난해 주택임대차분쟁조정위원회 제도를 도입한 주택임대차보호법과는 달리, 상가건물 임대차의 분쟁 해결을 위한 분쟁조정위원회 제도는 도입되지 않았습니다. 하지만, 임차인과 임대인의 갈등이 꾸준히 발생하고 있고, 그 분쟁을 신속하게 해결할 필요성은 주택임대차와 다르지 않다는 점에서 이번에 임대차분쟁조정위원회의 설치가 법제화된 것입니다.

4. 개정 조항의 적용시점

개정법의 부칙에 따르면, 각 개정조항 별로 적용시점에 달라 주의할 필요가 있습니다. 일단 상가임대차분쟁조정위원회 신설 규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행됩니다. 그리고 권리금 회수기회 보호 등에 관한 규정과 권리금 적용 제외에 관한 규정은 개정 법 공포 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용됩니다.

다만, 계약갱신요구 기간에 관한 규정은 개정 법 공포 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다. 즉, ① 개정 전 법률에 따라 임차인이 계약갱신요구권을 행사 할 수 있는 경우, 임차인이 계약갱신을 요구하여 계약을 갱신함으로써 개정 법률의 적용을 받게 되고, 결국 최초 임대차기간을 포함하여 10년의 기간 동안의 임대기간을 보장받게 되나, ② 개정 전 법률에 따라 임차인이 계약갱신요구권을 행사 할 수 없는 경우(체결된 전체 임대차기간이 최초 임대차기간을 포함하여 5년이 넘는 경우 등), 임대인과 임차인의 합의로 계약갱신을 하지 않는 한 개정 법률의 적용을 받지 않게 됩니다. 기존 임대차에 적용되는지 여부와 관련하여 특히 분쟁의 소지가 많은 부분이므로 정확하게 이해할 필요가 있습니다.

5. 개정 법률의 평가

이번 개정은 상가임차인의 영업권을 안정적으로 보장하여 젠트리피케이션 문제를 완화하고, 임차인의 권리금 회수기회를 보다 확대·강화하며, 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치하도록 하여 분쟁해결의 신속성을 높였다는 측면에서 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

다만, 권리금 회수기회 조항과 관련하여 임대차가 종료한 이후에는 임차인의 권리금 회수기회를 방해할 수 있다고 해석되어 임차인 보호에 관한 공백이 여전히 발생할 수 있다는 점, 전통시장이 아닌 대규모 점포나 준대규모점포의 임차인도 권리금 회수기회를 보호받아야 할 필요성이 없다고 일률적으로 단정하기 어려운 점 등에 대한 고민은 다소 아쉽습니다.

앞으로도 상가건물의 임대차를 둘러싼 법률의 개정 논의는 계속될 것입니다. 젠트리피케이션 문제가 더욱 심화되고, 임대인과 임차인의 공존이 중요한 화두가 되는 이상 특히 임차인은 상가건물 임대차보호법의 개정에 관심을 갖고 개정 내용을 잘 숙지하여 스스로의 권리를 지킬 수 있어야 합니다.

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