이승민 2018년 제29회 감정평가사 합격
27세. 국민대학교 경영학과 재학
‘합격의 터’ 환급반등록 최종합격자
Ⅰ. 시작하며
안녕하세요. 저는 올해 제 29회 감정평가사시험에 합격하게 된 이승민입니다. 나이는 27살이며, 현재 국민대학교 경영학과에 재학 중인 상태입니다. 제 수험생활은 짧으면 짧다고 혹은 기다면 길다고 느낄 수 있는 2년입니다. 저는 「짝」 이라는 프로그램에 나온 남자3호(삼성물산 남자)의 명대사(페북이나 네이버에 돌아다님)를 보면서 처음 감정평가사라는 직업을 알게 되었습니다. 그러다 감정평가사가 자산의 가치를 평가하는 직업이기에 숫자와 관련이 많다는 걸 알게 되었고 제가 학창시절에 수학을 좋아했기에 이 직업이 저한테 적성이 맞다고 생각했습니다. 지금부터 저의 2년간 수험생활에 대해 말씀드리면서 주관적인 의견이 반영되었음을 참고해 주셨으면 좋겠습니다.
먼저, 감정평가사 시험을 준비하기 앞서 재학 중인 학교를 2년간 휴학하기로 마음먹게 되었습니다. 그리고 인강을 들으면서 공부하면 나 스스로 시간약속을 지키지 못할 것 같은 생각에 신림동 고시촌에 들어와서 공부를 하게 되었습니다. 다수 학원에 가서 상담을 받았는데 A학원을 선택하게 되었습니다. 그건 A학원에 계신 김사왕 평가사님 실무 수업이 유명하다는 것과 지하철역과 거리가 멀어 나가서 놀고 싶은 마음이 사라질 것 같았기 때문입니다. 그렇게 A학원 종합반을 수강하게 되었고 수업은 거의 한 번도 빠지지 않고 매일 나가서 들었습니다.
Ⅱ. 1차시험 공부와 합격(2016.7 ~ 2017.3)
1. 민법
민법은 A학원의 이찬석 법무사님 강의를 들었습니다. 교재는 기본서, 문제풀이를 사서 봤으며 마지막 요약집은 별도로 구매하지 않았습니다. 저는 법 공부 자체가 저는 처음이라 용어 자체가 너무나 낯설고 지문이 복잡해 지문에 나타나는 갑,을,병의 법률관계를 파악하는데 오래 걸렸습니다. 지문을 읽다가 이해가 되지 않는 부분은 강사님께 질문을 하였고 기본서를 5번 이상 봐야 빠른 시간 내에 문제를 풀 수 있다고 하셨기에 저는 진짜 10번 정도 본 것 같습니다. (별도로 서브를 만들지는 않았어요.) 그리고 이찬석 법무사님 수업 시작 30분~1시간 전에 복습차원에서 내주시는 기출문제 및 타 시험 기출문제가 있는데 실전 감각을 익힐 수 있어서 정말 도움이 많이 되었습니다. 이찬석 법무사님 강의를 들으신다면 꼭 시간 체크하셔서 기출문제 및 타 시험 문제를 풀어보시길 권장합니다.
2. 경제학원론
경제학원론은 A학원의 박태천 강사님 강의를 들었습니다. 기본서와 문제풀이를 주교재로 삼았습니다. 경제학원론은 기본서를 계속적으로 보는 게 부담스러워 저만의 서브노트를 만들었습니다. 오래되어 기억이 잘 나지 않지만 여러 개의 그래프를 구분해서 정리하였던 것 같습니다. 그리고 문제풀이도 많이 풀었지만 기출문제를 정말 여러 번 풀었습니다. 기출문제 풀이도 해주셨기 때문에 7년간 기출문제를 반복적으로 풀면서 취약한 부분은 따로 기본서를 보고 공부하였습니다. 그리고 저는 경제학을 고득점 과목으로 여기지 않았기에 국제경제학 부분은 과감하게 건너뛰었습니다.
3. 부동산학원론
부동산학원론은 A학원의 전병식 교수님 강의를 들었습니다. 다른 과목도 2차시험과 관련이 있지만 부동산학원론이 감정평가이론과 밀접하게 관련 있어 개인적으로 꼼꼼히 공부하면 좋은 과목이라 생각합니다. 저는 수험생 당시에 아무 생각 없이 무작정 공부를 하였지만 지금 공부를 시작하시는 분들이 계시다면 부동산학원론을 꼼꼼하게 공부하시길 추천드립니다. 전병식 교수님 강의도 훌륭하지만 최명근 평가사님 강의 역시 추천드립니다. 평가사님이기에 2차시험에 필요한 지식을 같이 설명해주신다고 들었습니다. 그리고 최명근 평가사님께서 지금 감정평가이론수업도 함께 하고 있기에 2차시험에 도움이 많이 될 수 있으니 참고하시길 바랍니다.
4. 감정평가관계법규
감정평가관계법규는 이상곤 강사님 강의를 들었습니다. 아마 수험생의 대다수가 이상곤 강사님의 강의를 들었던 것으로 알고 있습니다. 처음에 감정평가관계법규가 고득점 과목이라 해서 저는 정말 놀랐습니다. 8개 정도 되는 법규를 외워야하기에 양이 엄청났기 때문입니다. 그리고 법자체가 지루하게 느껴질 수 있는데 다행히 이상곤 강사님께서 재밌게 가르쳐 주셨기 때문에 그나마 즐겁게 공부했습니다. 교재는 기본서, 문제풀이, 핵심요약집까지 다 봤으며 이상곤 강사님께서 별20, 별10 라고 중요하다고 하는 부분을 중심으로 외웠습니다. 그리고 각종 법적절차(ex. 국계법 도시관리계획결정고시, 도정법 사업시행인가고시 등)가 헷갈리고 어렵기 때문에 따로 정리하셔서 자주자주 보시길 권장드립니다. 특히 감정평가관계법규는 과락률이 높은 회계학과 같이 2교시에 시험을 보기 때문에 감관법을 빠르고 정확하게 풀어야 합니다. 문제를 많이 풀어보시면 정답유형이 보이기 때문에 많이 푸시길 추천합니다.
5. 회계학
회계학은 천승호 회계사님 강의를 들었습니다. 저는 경영학과이기에 회계학에 대한 기본적인 지식을 갖고 있었습니다. 6월에 회계원리 수업을 먼저 했기에 7월에 학원 들어오기 전 회계원리 수업만 빠르게 인강으로 들었습니다. 대학교에서 회계원리, 중급회계, 원가회계 강의를 들었기 때문에 쉽게 따라갈 수 있었습니다. 천승호 회계사님께서는 감정평가사 1차시험에서 자주 나오는 문제를 위주로 강의하시기에 효율적으로 공부하실 수 있었습니다. 저는 기본서, 문제풀이, 기출문제(타시험 포함)를 사서 풀었습니다. 1분 안에 한 문제를 해결 하지 못하면 그 문제를 체크해두고 1분 안에 풀 수 있을 때까지 풀었습니다. 회계가 어렵기 때문에 사람들이 과락만 면하자는 식으로 공부범위를 지나치게 좁게 잡는 경향이 있습니다. 저의 개인적인 의견으로는 그런 경향은 위험하고 실제시험에선 떨려서 점수가 더 낮게 나올 수 있으니 70점을 목표로 공부하시면 될 듯싶습니다.
6. 1차시험
A학원에서 모의고사 3번 정도 풀었는데 그때마다 3등 안에 계속 들었습니다. (다른 학원 모의고사도 시중에서 살 수 있으니 풀어보시면 좋습니다.) 좋은 성적을 계속 받았지만 실제시험은 정말 떨렸습니다. 1교시에 민법문제를 5번까지 읽었는데 문제가 뭔지 머리에 들어오지 않았습니다. 머릿속에서 큰일났다 싶어서 정신을 가다듬고 다시 문제를 읽으니 점점 익숙해졌습니다. 그리고 시간 가는 줄 모르고 1교시를 마쳤습니다. 그리고 2교시도 무난하게 시험을 봤습니다. 시험결과는 평균 78점정도로 합격을 하게 되었으나, 저는 1차시험까지 9개월에 거쳐 공부를 했는데 그때 1차공부만 엄청 열심히 한 것을 후회한 적은 있습니다. 1차시험 공부는 객관식이기에 휘발성이 강하지 않습니다. 따라서 1차시험 2개월 전까지 1차와 2차 공부를 병행하는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다. 1차시험을 합격하고 1주일 정도 재충전의 시간을 갖고 2차시험 열차에 오르게 되었습니다.
Ⅲ. 2차시험 공부와 합격(2017.3 ~ 2018. 6)
1. 실무
저는 김사왕 평가사님의 강의를 들었습니다. 실강을 들었으며 인터넷으로 강의가 올라오면 한 번 더 강의를 들었습니다. 문제는 처음에 플러스입문과 플러스중급을 4~5번 정도 풀었습니다. 그리고 보상은 기본서 내용이 특히 중요하기 때문에 문제를 풀고 기본서내용을 이해하려고 노력했습니다. 평가사님께서 보상을 깊이 있게 가르쳐주셔서 좋은데 복습을 하지 않거나 문제를 풀면서 따라오지 않으면 이해가 되지 않기에 독서실에서 하루 종일 보상을 봤습니다. 중급을 4~5번 풀고 난 뒤에 플러스 기출문제를 시중에서 구입해 풀었습니다. 기출문제는 혼자서 무작정 푸는 것 보다 강사님들의 해설강의를 함께 듣는 걸 추천드립니다. 강사님들께서는 수험생입장에서보다 출제자의 입장에서 문제를 보시고 출제자의 의도를 집어 주시기에 일단 기출문제를 한번 풀고 해설강의를 듣고 또 한 번 푸는 것을 추천드립니다. 기출문제를 풀고 난 뒤 타학원 스터디 문제를 풀었습니다. 일성트루엘 건물 뒤편 스피드라는 복사실에서 스터디 문제를 구입하실 수 있습니다. 작년 학원별 스터디 3,4기 문제와 올해 2,3,4기 문제를 친구와 함께 개별스터디를 꾸려서 1주일 중 3일 아침 9시 30분 ~ 11시 10분까지 시간을 재고 풀었습니다(2차시험 끝날 때까지). 도정법은 마지막에 가르쳐 주시는데 법자체가 워낙 복잡하고 올해 개정이 되어 혼란스러웠습니다. 최대한 기본적인 내용을 바탕으로 공부했으며 너무 어렵고 복잡한 내용은 뒤로 미뤘습니다. 그리고 학원 스터디문제를 풀면서 몰랐던 내용이나 실수했던 것들을 따로 모아서 정리하여 실제 시험장에서는 그 정리한 오답노트만 들고 갔습니다.
2. 이론
저는 최명근 평가사님의 강의를 들었습니다. 최명근 평가사님의 강의는 서브식 강의가 아니라 기본서(감정평가론-경응수 저)와 감정평가실무기준(이하 기본서 등)을 바탕으로 한 강의입니다. 그리고 기본서 등에 나오는 내용이 과연 맞는지 생각해보라면서 비판적인 사고를 갖도록 주의를 주셨습니다. 또한 내가 읽는 부분이 감정평가와 무슨 관련이 있는지 생각하라고 하셨습니다. 그리고 개념 정의를 외우는 것이 중요하며 모르는 단어가 나오면 무조건 사전을 통해 찾아보는 습관을 기르도록 강조하였습니다. 저는 기본서 등을 처음엔 편하게 읽고 모르는 단어, 내가 알고 있는 단어지만 설명할 수 없는 단어들을 직접 사전을 찾아가면서 공부했습니다. 그리고 개념 정의노트를 만들어 주시기도 했지만 따로 만들어서 수시로 외웠습니다. 읽고 이해하는 것을 넘어서 글로 내가 생각한 것을 논리적으로 보여줘야 하는 과목이 이론이기에 처음에 무척 어려웠습니다. 16페이지 가량의 글을 100분 내에 써 본적이 없기에 항상 시간이 모자랐습니다. 그래서 한 달 정도는 50점씩 매일 문제를 풀었습니다. 풀었던 문제를 다시 풀고 주위 사람들에게도 공유하면서 첨삭을 받았습니다. 점점 글 쓰는 속도도 생기고 자신감이 생기는 도중 김수유 평가사님 문제풀이 강의를 들으면서 첨삭을 받게 되었습니다. 그러다 평가사님께서 “했던 말을 반복하는 느낌이다, 내용이 부실하다”고 지적을 해주셔서 문장을 간결하게 고치기도 하고 기본서 등을 다시 보면서 키워드 중심으로 내용공부를 하였습니다. 그런 지적들을 받고 조금씩 고치게 되다보니 자연스레 스터디에서도 상위권에 들게 되었습니다. 친구와 함께 개별 스터디도 하여 기출문제와 각 학원별 문제도 1주일에 3번 각각 100점 분량으로 풀었습니다. 점점 공부를 할수록 깊게 공부하게 되어 논문도 찾아봤으나 실제 시험이 다가왔을 때 기본에 충실하자는 마음으로 기본서 등을 여러 번 읽고 책을 외우려고 노력했습니다. 실제 시험장에는 개념노트와 쟁점이 될 만한 문제(스터디에서 나온 문제)를 정리한 노트를 들고 갔습니다.
3. 법규
저는 법규는 처음에 A학원 이승민 강사님의 강의를 들었습니다. 우연히도 저랑 성함이 같은 분이어서 신기해하면서 들었습니다. 이승민 강사님께서는 처음에 행정법 기초를 잡아주시고 바로 사례를 통해서 수업을 하는 스타일이며 저한테는 그런 스타일이 맞았습니다. 행정법 자체가 너무 어렵다 보니 사례 없이 이해하는 것 어려웠습니다. 그렇게 m0, m1, m2 등 기본강의를 전부 수강하였습니다. 그리고 타 학원 스터디문제를 통해 부족한 쟁점들을 보완하였습니다. 게다가 친구와 함께 조문 스터디를 하여 매일 점심을 먹고 난 뒤 1시간 동안 헌법, 행정소송법, 행정심판법, 행정절차법, 부동산공시법, 토지보상법 등 필요한 조문을 다 외웠습니다. 그리고 기출문제는 김선희 평가사님의 강의, 강정훈 평가사님의 교재 등을 참고하여 공부하였습니다. 최신 판례가 시험문제로 나오는 트렌드를 알고 있었기에 강정훈 평가사님의 최신판례집과 스피드 복사실에서 스터디 문제에 나온 판례 등을 모아서 따로 정리했습니다. 실제 시험장에는 조문과 판례정리한 노트를 들고 갔습니다.
4. 2차시험(2018.6.30)
(첫 번째 시험은 3개월 공부하고 들어가 긴장도 안하고 생각없이 풀어 생략했습니다,)
스터디처럼 편안하게 보려고 했었지만 처음 실무를 푸는데 너무나 떨렸습니다. 저는 청심환을 먹고 들어갔었는데 긴장감이 완전히 사라지지 않았습니다. 1번 문제를 분석하는데 표준지선정부터 막혀버려서 답답하고 긴장감이 극도에 달했습니다. 그래서 1번 문제에 약술에 힘을 주고 나머지 부분은 논리만 챙기자는 식으로 적었습니다. 그리고 나머지 문제 70점에 힘을 쏟아 풀었습니다. 점심을 먹고 이론 시간이 왔는데 실무 1번 문제를 너무 못 풀었다는 걱정에 문제분석을 제대로 하지 못했습니다. 스터디 때에는 실무를 잘못 봐도 이론시간에 이론문제에 집중을 했었는데 실제 시험장에서 마인드컨트롤이 제대로 되지 않았습니다. 문제를 풀면서도 내가 무슨 말을 하는 건지 모르겠다는 생각이 강했습니다. 그나마 다행인 점은 이론 3번문제가 타 학원 스터디 문제에서 봤던 기억이 나서 문제를 쉽게 풀었습니다. 그러나 잡생각이 너무 많아 4번 문제를 끝까지 적지 못했습니다. 3교시가 오고 법규문제를 풀 때는 이번 시험은 이론 때문에 힘들겠다는 생각에 편하게 볼 수 있었습니다. 법규 1번 문제가 배점채우기 곤란한 문제였는데 각종 조문을 외우고 있었기에 간신히 배점을 채웠습니다. 시험을 다 본 뒤에 같이 공부했던 친구들과 얘기를 나누다가 다 실무1번 문제가 어려웠다고 하여 그나마 위안은 되었으나 이론을 평소보다 못 본 것 같아 상당히 후회스러웠습니다. 그렇게 시험을 끝내고 합격날짜까지 기다렸는데 합격을 하여 놀랐지만 생각보다 점수를 잘 받아 놀랐습니다.
Ⅳ. 수험생활
1. 독서실(합격의 터)
저는 1차시험부터 2차시험 끝날 때까지 신림동 고시촌 소재 ‘합격의 터’ 독서실에서 공부를 하였습니다. 자리는 칸막이 독서실이 불편하여 4층 개방형 자리를 이용했습니다. 저는 이곳저곳 알아보지 않고 자취방이 바로 합터 옆이라서 합터를 선택했는데 다른 친구들의 말을 들어보니 가격이 진짜 착하다고 들었습니다. 다른 독서실보다 가격이 착한 것은 진짜 장담합니다. 그리고 지하에 스터디룸이 있어 같이 공부하기 수월합니다. 감평 특성상 계산기 이용이 불가피한데 스터디룸에서 편안하게 계산기를 이용하실 수 있습니다. 그리고 헬스장도 있어 운동도 가능하고 이용에 조금의 불편한 점이 있으면 합터 총무님들이 친절하게 고쳐주셨습니다. 화장실 이용에서 변기 막힘이 간헐적으로 있었지만 최근에는 화장지를 변기에 버리는 방식으로 개선하고 또 독서실을 전체적으로 새롭게 단장하면서 이용에 불편함이 사라졌습니다. 특히 저는 ‘6개월 이상 1년 이하’ 연속 이용해 원하는 시험에 최종합격하면 이용금액의 전액환불해 주는 합격의 터 독서실 ‘환급반’을 이용했든데, 여러모로 꽤 만족하면서 독서실을 다녔습니다.
2. 식사
처음에는 고시식당에 식권을 사서 먹었습니다. 서점에 가면 고시식당 식권을 싸게 팔고 있으니 거기에서 구매하시면 됩니다. 여러 고시식당을 이용해봤지만 수험병인지 몰라도 소화가 잘되지 않아 아침만 고시식당을 이용하고 점심 저녁은 일반 식당에서 사먹거나 간단하게 과일이나 빵으로 대신했습니다.
3. 스트레스 해소
저는 한 달에 한번 정도 대학교친구나 서울 사는 고향친구들을 만나면서 스트레스를 풀었습니다. 어떤 사람들은 외부 친구들을 만나고 고시촌에 들어오게 되면 씁쓸함(?)이 더 커진다고 하지만 저는 밖에 나가서 다른 친구들 좋은 소식도 들으면서 자극을 더 받을 수 있었습니다. 그리고 같이 공부하는 친구들과 가끔씩 맥주한잔 하면서 스트레스도 풀었습니다. 그 덕에 공부 외에 다른 이야기를 하면서 더 가깝게 지낼 수 있었습니다. 주중에 공부하다가 도저히 집중이 되지 않을 때는 그냥 집에 가서 쉰 적도 있습니다. 고시를 준비하면서 공부하는 것도 중요하지만 스트레스를 어떻게 푸는지도 중요하다고 생각합니다. 각자 스트레스 해소 방법이 다양하듯이 자신에게 맞는 방법을 찾아 정신적 스트레스를 잘 관리하시길 바랍니다.
Ⅴ. 끝마치며
아침 7시반에 기상스터디를 하고 보통 저녁 10시~11시까지 공부를 하였습니다. 순 공부시간은 8시간~9시간 정도 되었던 것 같습니다. 더 많은 시간 공부를 할 수 있었지만 저한테 집중할 수 있는 시간대, 시간량에 맞춰서 공부했습니다. 열심히 공부하는 것도 중요하고 운도 좋아야 합격할 수 있는 것 같습니다. 저 역시 운 좋게 시험에 합격할 수 있었습니다. 수험공부는 결국 나 자신과의 싸움이기에 힘들고 외롭습니다. 그러나 현재에 충실하여 끝까지 완주하셔서 좋은 결과를 이룰 수 있으시길 바랍니다. 모두 건승하시고 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
