최근 조사결과 국내 10대 건설사들을 상대로 하자보수 등 소송이 제기된 건이 900건에 다다랐으며, 소송금액은 3조원을 넘어선 것으로 나타났다. 대형건설사 4곳 중 1곳은 하자 관련 소송에 휘말려 있는 실정이다.
관련법에 따르면 하자보수는 시공사, 시행사 등 사업주체의 기본 의무이다. 아파트에 하자가 발생했다면 사업주체와 입주자대표회의가 협의하여 하자보수를 진행하는 것이 가장 좋지만 대다수의 경우 사업주체가 입주자대표회의의 보수 요구를 거부하면서 소송으로 번지게 된다.
이처럼 사업주체가 하자보수를 거부하는 경우 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다), 공동주택관리법에 따라 구분소유자, 입주자대표회의 등이 사업주체에게 하자보수 청구소송을 제기할 수 있다.
여기에서 말하는 하자란 “공사상 잘못으로 인하여 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함”뿐만 아니라 미시공, 변경시공 등도 포함된다.
법무법인 태성의 건설전문변호사인 윤영환 변호사는 "원칙적으로 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 개별 구분소유자가 가지고 있지만, 소송 편의상 구분소유자의 권리를 입주자대표회의나 관리단이 양도받아 진행한다"고 말했다.
또한 "개정 집합건물법의 시행으로 인하여 과거에 하자발생기간으로 해석되었던 담보책임기간이 제척기간으로 해석될 가능성이 커지면서 기간 관리에 신중을 기하여야 한다"고 말을 이었다. 과거에는 하자가 담보책임 기간 안에 발생된 사실만 입증하면 됐지만, 현재는 해당 하자에 대한 권리행사까지 필요하다는 것이다.
개정된 공동주택관리법 및 집합건물법에서는 마감공사에 대한 하자는 2년, 옥외급수·위생관련 공사 및 가스설비공사 등은 3년, 철골공사와 철근콘크리트공사는 5년의 담보책임기간이 적용되고 있다. 따라서 과거와 달리 입주초기부터 하자관리에 만전을 기하여야 할 시기가 도래한 것이다.
또한 최근에는 사업주체가 적법한 설계변경 절차를 거치지 아니하고 임의로 설계도서를 변경하고 있는 것은 아닌지에 대한 의문이 다수 제기 되고 있다고 한다. 따라서 과거와 달리 아파트 하자관리는 입주 후뿐만 아니라 입주예정자, 입주예정자 협의회부터 적극적인 감시가 필요한 시점이기에 이에 대한 주의가 필요하다.
