차경은 경제학 박사

개발호재가 있든 없든, 부동산 경기가 불황이든 호황이든 부동산과 관련된 범죄는 다양한 형태로 나타난다. 다수의 피해자를 양산하는 부동산 범죄는 일명 ‘기획부동산사기’와 ‘이중계약사기’가 대표적이다. ‘기획부동산 사기’는 개발되지 않는 임야 등을 개발가능성이 있는 것처럼 서류를 위조한 후 약 5천만 원에서 1억 5천만원이내의 금액으로 쪼개서 매도하거나, 아예 위치 자체를 속여 아무 쓸모없는 바위산 등을 도로에 붙은 임야로 속여 파는 형태가 대부분이다. ‘이중계약사기’는 집주인과 월세계약을 하고 자신이 집주인인양 행세하면서 세입자와 전세계약을 맺고 보증금을 가로채는 수법이다. 또한 이보다 강도는 약하지만 누구나 한번쯤 접해봤을 허위나 과대광고도 있다.

계약 당사자가 범죄를 인식하면서도 직접 범죄에 가담하는 유형으로는 ‘명의신탁’과 ‘다운계약서 작성’이 대표적이다. 명의신탁은 말 그대로 부동산 소유자 이름을 다른 사람에게 맡긴다는 뜻인데 해당 부동산을 이용해서 이익을 얻고 관리하는 것은 실제 소유자이지만 등기부등본 상 소유권자 이름을 다른 사람으로 해 놓은 것이다. 일반적으로 세금을 줄이거나 부동산 투기, 불법 상속, 또는 자신이 다수의 부동산 소유자로 알려지면 안 될 만한 이유가 있는 경우 ‘명의신탁’이라는 범죄를 저지르게 된다. 명의신탁을 할 경우 횡령죄와 배임죄로 규정되어 최고 5년 이하의 징역이나 2억 원이하의 벌금, 대리인의 경우 3년 이하의 징역이나 1억 원이하의 벌금이 부여된다. ‘다운계약서 작성’은 매도액을 실제보다 낮게 신고하는 것으로 매도자는 양도세를, 매수자는 취득세를 줄일 수 있어 개발호재가 있는 지역이나 부동산 경기 호황기에는 ‘다운계약서’를 작성하는 경우가 비일비재하다.

도시의 생성‧발전과 관련하여 도시 내의 문제와 정책제안 및 효과를 경제적으로 접근한 분야는 ‘도시경제학’으로 도시문제 중 특히 교통‧ 교육‧ 주택‧ 범죄에 초점을 맞추고 있다. 이중 ‘범죄’에 대한 경제적 접근은 일반적으로 많이 접해보지 못한 분야로 매우 흥미로운 내용들을 포함하고 있다. 범죄를 경제적으로 접근하기 위한 기본 바탕은 범인들이 그들의 의사결정들을 범죄의 비용과 편익에 기초하고 유인들에 반응한다는 것이다. 순간적인 실수로 범죄를 저지르는 경우도 있겠지만 범인들이 다른 사람들과 같이 합리적이고 편익이 비용을 초과하는 경우에만 범죄를 저지른다는 것을 가정하여 범죄의 실행여부에 대한 결정과정을 분석하고 있다. 이때, 범죄의 실행여부는 개인의 효용극대화에 기초하며 효용곡선은 소득의 한계효용체감(diminishing marginal utility of income)의 가정을 반영한 형태다.

합법적인 생활의 선택과 범죄적인 생활의 선택을 결정하는 핵심 모수(parameters)는 합법적 소득, 범죄로 인한 부정이득, 범죄가 발각되어 투옥될 확률, 투옥기간이다. 합법적 소득에 기인한 합법적 효용과 범죄의 기대효용(범죄가 성공했을 때의 효용 및 범죄가 실패하였을 때의 효용에 투옥될 확률을 가중치로 사용하여 산정)을 비교하여 범죄의 기대효용이 합법적인 생활에서의 기대효용을 초과한다면 이 사람은 범죄를 선택할 것으로 해석한다. 물론 모든 사람들이 범죄의 기대효용이 더 크다고 범죄에 가담하지는 않는다. 대부분의 사람들은 반사회적 행동을 하는 것에 대해 기본적으로 반감을 가지고 있고, 반사회적 활동을 할 경우 괴로움을 느낄 것을 인지하기 때문이다. 따라서 앞서 제시한 결과에 추가하여 반사회적 행동에 대한 비용으로 정의되는 고뇌비용(anguish cost)을 도입함으로써 범죄 실행여부 선택에 있어 도덕성을 반영하고 있다.

범죄로 인한 부정이득이 클수록 범죄는 증가하고, 합리적 소득‧범죄가 발각되어 투옥될 확률‧투옥기간‧고뇌비용이 크거나 길수록 범죄가 감소될 것으로 예상됨에 따라 범죄가 감소될 수 있도록 현실상황을 만들어 줘야한다. 그러나 경찰관 수를 늘려 투옥될 확률을 높이고 장기의 투옥기간으로 인해 감옥과 교도관 수를 늘리고 고뇌비용을 높이기 위해 도덕교육을 강화하기위해서는 필연적으로 높은 범죄예방비용이 요구된다.

사회전체의 입장에서 얼마만큼의 범죄를 허용해야 할지에 대한 어려운 결정에서 범죄에 대한 경제적 접근은 범죄율 0%인 환경을 지향하지 않는다. 사회적으로 효율적인 범죄의 양은 총 예방비용과 총 피해자비용(피해자가 부담해야하는 금전적 손실, 부상 등)의 합이 최소화되는 점에서 결정되며, 총비용은 한계예방비용과 한계피해자비용이 교차하는 지점에서 최소화되기 때문에 사회적으로 효율적인 수준의 범죄는 영(0)보다 크게 된다. 

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