차경은 경제학 박사
전부 개정된 「도시 및 주거환경정비법(시행 2018.02.09.이하 도정법이라 함)」의 주요 개정 내용은 다음과 같다. 첫째, 재건축조합원의 주택공급 수에 대한 현행법상의 특례를 「주택법」에 따른 조정대상지역 및 투기과열지구에서는 적용하지 아니함으로써 주택재건축사업의 과열을 방지하고자 하며 둘째, 투기과열지구 내 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우 관리처분계획의 인가 후에는 조합원 지위의 양도를 금지하여 조합원 분양권 전매를 제한하고 셋째, 투기과열지구 내 정비사업에서 일반분양 또는 조합원분양에 당첨된 자는 5년 이내에 투기과열지구 내 정비사업의 조합원분양 신청을 할 수 없도록 하고 있다.
위에서 제시한 주요 개정 내용 이외에도 행정심판, 소송 등으로 논란이 확산되는 보상액 산정, 현금청산, 매도청구 등에 대한 내용을 개정함으로써 만족스럽진 않지만 불필요한 행정비용뿐 아니라 조합원과 비조합원 모두에게 발생할 수 있는 손해를 최소화 시킬 수 있는 근거를 마련하고 있다.
종전 도정법 시행규칙에 기재된 내용을 시행령 제54조에서 규정하고 정비구역 지정을 위한 주민공람 등에 따른 공람공고일(이하 공람공고일이라 함)부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물소유자는 이주대책대상자에서 제외하고 ‘공람공고일’을 영업보상 및 주거이전비 보상대상자로 인정시점으로 확정하였다.
재개발사업에서 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 현금청산의 경우 시장‧군수가 감정평가업자 2인 이상을 추천하는 방식에서 사업시행자 및 시‧도지사, 토지소유자가 각 1인을 추천할 수 있도록 개정되어 토지소유자가가 추천한 감정평가사가 선정될 수 있도록 강제하였다. 또한 도정법 제73조에서는 ‘관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내’에 손실보상에 협의해야 하고 ‘분양신청기간 종료일의 다음날’로부터 협의를 시작할 수 있게 함으로써 현금청산 기준일을 제시하고 있다. 협의가 이루어지지 않을 경우 이 기간의 만료일 다음날로부터 60일 이내에 사업시행자는 수용재결 신청 또는 매도청구소송을 제기하여야 하며, 이 기간을 넘겨서 신청 또는 소송을 제기하는 경우 해당 토지등소유자에게 지연일수에 따른 이자(100분의 15이하의 범위)를 지급하여야 한다.
재개발사업에서의 현금청산과 유사한 재건축사업에서의 매도청구는 좀 더 구체화 되었다. 기존에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」을 준용하였으나 정비사업의 특성을 반영하여 필요절차를 도정법 제64조에서 직접 규정하고 있으며 이 법 시행 후 최초로 조합설립인가를 신청하거나 사업시행자를 지정하는 경우부터 적용된다. 제64조에 의하여 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자에게 사업시행자는 ‘사업시행계획인가 고시일’로부터 30일 이내에 조합설립 또는 사업시행자 지정에 관한 동의여부를 서면으로 촉구하여야 하며 촉구를 받은 날로 부터 2개월 이내 회답하지 아니한 경우 동의하지 않는 것으로 간주된다. 따라서 사업시행자는 2개월의 기간이 만료된 때부터 2개월 이내 토지등소유자와 건축물 또는 토지소유자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다.
위의 제64조의 내용은 도정법 제72조 제5항에 의하여 달라질 수 있다. 즉, 사업시행자는 사업시행계획인가 고시가 있는 날로 부터 120일 이내에 분양대상자별로 종전 토지 또는 건축물의 명세, 사업시행인가계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, 분담금 추산액, 분양신청기간을 토지등소유자에게 통지하고 일간 신문에 공고하여야 한다. 이때 분양신청기간 종료 후 경미한 변경이 아닌 경우로써 사업시행계획인가의 변경으로 세대 수 또는 주택규모가 달라지는 경우에는 현금청산자도 정관이나 총회 의결이 있는 경우 재분양 신청이 가능하다.
법령 개정으로 인한 정비사업에서의 수익성 감소, 재건축단지의 안전진단 강화로 인한 불확실성 증가, 재건축초과이익환수제, 대출규제, 다주택자 양도세 중과 등으로 연일 언론에서는 부동산 절벽, 거래 실종, 깡통 전세 등으로 부동산 시장을 묘사하고 있다. 하지만 시각을 달리하면 언론에서 제기하는 시장상황은 투기이익을 제거하는 과정에서 발생하는 현상으로 부동산시장이 안정화되고 논란을 야기할 수 있는 조항들이 점차 구체화‧명확화 되어 불필요한 사회적 비용이 최소화되는 방향으로 기반이 마련되고 있다고 볼 수 있다.
