이용훈 감정평가사
특정방송사에서 에버랜드 땅값에 관한 기사를 한 주 내내 쏟아냈다. 이 시리즈 제목을 ‘끝까지 판다’로 정한만큼, 밑바닥까지 팔 기세다. 국토부의 감사 발표까지 유도했으므로 애먼 데 파진 않았겠지 싶지만 넓게 봐서 감정평가 영역이니 자연히 관심이 쏠린다. 다른 매체에서는 이로 인해 특정 기업이 누린 보유세 규모까지 보도하고 있다. 과세표준 논의로 자연스럽게 연결될 수 있다.
부동산 과세표준액을 바라보는 시각이 엇갈린다. 그냥 평범한 시민들, 과세표준액 결정에 관여한 실무자, 정부는 다른 각도에서 이해하고 또 판단한다. 일단, 관련 법률부터 확인해 보는 것이 필요하다. 『부동산가격공시에 관한 법률』제 1조(목적)는 다음과 같이 시작한다. ‘이 법은 부동산의 적정가격(適正價格) 공시에 관한 기본적인 사항과 부동산 시장·동향의 조사·관리에 필요한 사항을 규정함으로써 부동산의 적정한 가격형성과 각종 조세·부담금 등의 형평성을 도모하고 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한다.’ 부동산에 대해 공시하는 가격을 ‘과세표준액’으로 이해할 때, 그 가격의 성격을 분명 ‘적정가격’으로 봤다. 적정가격의 정의는 그 뒤에 이어지고 있다. ‘적정가격이란 토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.’
같은 법 3조 1항에서도 토지에 대한 과세표준액의 기준이 되는 ‘표준지공시지가의 조사·평가’에 관해 이렇게 설명하고 있다. ‘국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격을 조사·평가하고, 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.’ 표준지공시지가를 표준지의 ‘적정가격’으로 보고 있는 것이 분명하다.
표준지의 적정가격이 어디에 활용되는지는 동법 9조에 들어 있다. ‘표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.’ 여기서 주목해야 할 부분은 ‘국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나’라는 대목이다. 공시가격을 결정하는데 국가나 지자체가 관여돼 있다는 점이다. 이런 내용은 동법 10조에서 발견할 수 있다. ‘시장·군수 또는 구청장은 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.’
여기까지 정리해보면, 토지의 경우 표준지공시지가를 먼저 결정하면 이것을 활용해 그 밖의 다른 토지의 가격이 결정된다. 후자를 개별공시지가라고 부르고 있다. 표준지에 대해서 ‘적정가격’이라는 표현을 썼다가 개별토지에 대해서는 그런 표현이 등장하지 않는 게 의아하다. 그래서 다음처럼 추정해 볼 수 있다. 적정가격의 토지를 보고 다른 토지의 가격을 결정했으니 이 역시 적정가격 아니냐고.
『부동산가격공시에 관한 법률』제 9조에 표준지의 활용용도를 개별토지의 가격을 결정하는 일 말고도 ‘감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가 하는 경우의 기준’으로 쓰인다고 했다. 감정평가업자를 규율하는『감정평가 및 감정평가사에 관한 법률』제 3조 1항에 ‘감정평가업자가 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.’고 규정돼 있어, 표준지공시지가는 토지를 평가할 때도 기준선이 된다고 이해할 수 있다.
그런데, 표준지의 적정가격(표준지 공시지가)을 정하는 것을 어떻게 이해해야 할까. 『감정평가 및 감정평가사에 관한 법률』제 2조에서 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것을 ‘감정평가’로 정의하고 있다. 그리고 이 ‘경제적 가치’를 ‘통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)’으로 봤다. 이렇게 정의된 경제적 가치는 ‘시장가치’로 부른다.
여기까지 논의를 정리하면, 표준지 공시지가를 활용해서 개별 토지의 경제적 가치를 평가하는 일을 ‘감정평가’로 인식할 때, 표준지 공시지가의 적정가격을 결정하는 일은 감정평가라고 부를 수 있을까. 즉, 표준지의 적정가격이 시장가치라고 이해해도 무방하냐다. 이 문제에 답을 해야 과세표준의 출발점인 표준지 공시지가가 감정평가의 산출물인지 아니면 정책적으로 결정된 가격인지 판단할 수 있다. (5편에서 계속)
