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차경은의 부동산경제(44)- 도시 및 주거환경정비법 개정(1)
차경은  |  desk@lec.co.kr
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승인 2018.03.23  10:03:37
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차경은 경제학 박사

정부가 지난해부터 연이어 내놓고 있는 부동산대책으로 시장은 혼란 속에 숨을 죽이고 있다. 재건축 초과이익 환수제 부활, 1세대 1주택 양도세 비과세요건 강화, 신DTI(총부채상환비율), DSR(총체적 상환능력비율)은 이미 시행중이고 4월부터는 다주택자 양도세 중과 등의 규제가 기다리고 있다. 여기에 재건축의 핵심법령인 「도시 및 주거환경정비법」의 개정까지 더해지면서 재건축 단지들의 사업진행상황에 따라 희비가 교차하고 있는 상황이다.

연일 보도 기사가 나올 만큼 ‘안전진단 강화 기준’은 재건축단지의 희비를 가르는 직격탄 역할을 하고 있다. 재건축 판정기준이 기존의 ‘낡은 것’에서 ‘위험한 것’으로 바뀌면서 안전진단 평가항목 중 구조 안전성 가중치는 기존 20%에서 50%로 대폭 높이고 주거환경비중을 40%에서 15%로 낮췄다. 시설노후도 배점도 30%에서 25%로 낮춘다. 또한 조건부 재건축(안전진단 실시결과 구조안정성에 큰 결함이 없는 경우 재건축 시기를 조정해서 사업을 추진할 수 있도록 함)의 경우 공공기관의 적정성 검토 후에 재건축을 할 수 있도록 검증이 강화되고 통과의례처럼 여겨지던 공무원의 현장조사 역시 외부전문기관에서 실시한다. 여기에 재건축사업의 막바지 단계인 ‘관리처분계획’ 도 타당성 검증절차가 의무화된다.

재건축의 첫 단계인 ‘안전진단기준’에 모든 관심이 집중된 것은 당연한 논리이지만 「도시 및 주거환경정비법」시행령과 시행규칙이 전면 개정된 만큼 진행 과정에서도 직면해야할 다양한 내용이 포함되어있다. 먼저 정비사업의 유형 정비에 따른 관련 규정 정비로 종전의 주거환경개선사업과 주거환경관리사업이 ‘주거환경개선사업’으로 통합되고 주택재개발사업과 도시환경정비사업이 ‘재개발사업’으로 통합되며, 주택재건축사업이 재건축사업으로 명칭을 변경함에 따라 관련규정이 정비되었다. 기존 가로주택정비사업은 「도시 및 주거환경정비법」에서 제외되어 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」으로 이관되었다. 기존의 주택재개발사업은 재건축사업과 동일하게 주택, 부대‧복리시설 및 오피스텔에 한하여 건축이 가능했지만 개정 후에는 도시환경정비사업과 사업유형이 통합되면서 종류제한이 없는 건축물을 공급할 수 있게 되었다. 따라서 상업‧업무시설, 아파트형공장 등도 재개발사업으로 공급이 가능함에 따라 재개발구역의 사업성은 양호해졌다고 볼 수 있다.

시공사 등 선정방법도 경쟁입찰방식을 원칙으로 하는 것은 동일하나 2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우 시공자의 수의계약이 가능하도록 명시하고 있으며, 재개발사업은 사업시행계획인가를 받은 후에 시공자를 선정해야한다. 또한 계약규모 등 대통령령으로 정하는 경우에는 지명경쟁이나 수의계약도 가능하나 지명경쟁의 경우에는 4인 이상의 입찰대상자를 지명해야하고, 3인 이상의 입찰참가 신청이 요구되며 대의원회 의결을 거쳐야 하는 등 입찰방식이 기존에 비해 명확해짐과 동시에 투명성이 강화되었다.

용적률완화를 위한 현금납부절차도 정비되었다. 정비사업에서 용적률 완화를 위해 공공시설 등의 설치‧제공을 대체하는 현금납부와 관련하여 발생하는 분쟁을 방지하기 위하여 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 현금납부여부를 결정해야 하며 시장‧군수 등이 지정한 둘이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정하는 납부액 산정기준일을 사업시행계획인가고시일로 명확히 하였으며 산정기준일로부터 3년이 되는 날까지 관리처분계획인가를 신청하지 않은 경우 현금납부액을 재산정하도록 규정하고 있다.

보상액 산정과 관련하여 개정 전 「도시 및 주거환경정비법」시행규칙에서 규정하고 있던 손실보상을 위한 휴업기간(4개월 이내), 영업보상 대상자 및 주거이전비 보상대상자 인정시점(정비구역 지정을 위한 주민공람 등에 따른 공람공고일)을 시행령 제54조제2항에서 규정하고 있다. 또한 재개발사업에서 분양신청을 하지 아니한 자에 대한 현금청산의 경우 시장‧군수가 감정평가업자 2인 이상을 추천하는 방식에서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제68조제1항을 준용하여 사업시행자 및 시‧도지사, 토지소유자가 각 1인을 추천할 수 있도록 개정함으로써 현금청산액 논란을 줄이기 위한 장치를 마련하였다.

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기사 댓글 1
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  • 김성순 2018-05-02 18:25:28

    기사내용 중 "재개발사업은 사업시행계획인가를 받은 후에 시공자를 선정해야한다"는 내용은 오해를 하신 듯 합니다.
    시공사 선정을 사업시행인가 후에 선정할 수 있는 사업은 재개발 사업 전부에 해당하는 조항이 아니고...25조 2항에 해당하는 사업에 국한됩니다..
    제25조(재개발사업·재건축사업의 시행자) ① 재개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있다.
    2. 토지등소유자가 20인 미만인 경우에는 토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, .......신고 | 삭제

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