이용훈 감정평가사
부동산 시장 안정화, 부동산가격 고공행진 기세를 꺾기 위해 부동산 보유에 대한 부담을 가중시키는 방안이 대두되는 것이다. 보유세를 인상하는 구체적인 방법도 크게 3가지로 세분된다. 첫째는 공시가격을 현실화시키는 방법, 둘째는 고액구간 과표 신설, 셋째는 공정시장가액비율 개편이다. 이 중 공정시장가액비율 개편은 공정시장가액비율 상향을 일컫고 시행령 개정을 통해 국회 손을 빌리지 않고도 가능하다.
공정시장가액비율 조정을 통해 보유세를 인상하는 방안은 특히 고액 부동산 소유자를 겨냥할 수 있다. 지방세법과 종합부동산세법 모두 공정시장가액비율은 각각의 시행령으로 정하도록 했다. 그래서 종합부동산세에 적용할 공정시장가액비율을 작정하고 올릴 수 있는 길이 가능하다. 『종합부동산세법』 제 1조에서 종합부동산세의 납세 대상자를 ‘고액 부동산 보유자’로 한정하고 있어 이런 차별적인 조치는 또한 정당성을 갖는다. 게다가 이 법의 목적을 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산의 가격안정을 도모하기 위함으로 명시하고 있지 않은가.
『종합부동산세법』 제 5조에 따르면 주택과 토지에 대해 종합부동산세가 부과된다. 동법 제 8조와 13조에서는 주택의 경우는 공시가격 합산금액 중 6억 원(1세대 1주택자는 9억 원) 초과한 부분, 토지는 종합합산과세대상과 분리합산과세대상인 경우 각각 공시가격 5억 원과 80억 원 초과 부분을 과세표준으로 삼고 있다. 종부세 신설 당시 주택 공시가격 6억 원은 고가부동산의 표상으로 인식됐지만, 서울시 주택 가격 상승세가 가파르다 보니 다주택자가 보유한 주택 공시가격이 6억 원을 넘기는 비율은 계속 늘어날 것이다.
한국감정원으로 이관된 단독주택에 대한 공시가격 평가업무는 2년 전까지만 해도 감정평가법인이 수행했다. 서울 한 자치구의 단독주택 공시가격 평가업무를 5년 간 수행한 필자에게, 매년 이 업무를 수행하면서 반복적으로 세무직 공무원에게 듣던 말이 있었다. ‘1주택자 중 올해 공시가격 9억 원 넘는 집이 너무 많습니다.’ 감정평가사가 공시가격을 과도하게 상승시켜 새롭게 종합부동산세 부과 대상이 된 집이 많아졌다는 항의(?)다. 지역 주민의 세 부담을 걱정해 나왔다고 보이진 않는다. 세금 폭탄을 운운하며 자신에게 밀려들 늘어날 민원인 생각에 본능적으로 나온 반응으로 이해했다.
현재 지방세법에서 주택은 60%, 토지와 건축물은 70%의 공정시장가액비율이 적용되고 있다. 반면 종합부동산세 부과 대상이 되면 공정시장가액 적용 비율범위는 60%~100%이고 현재 시행령은 그 중간 값인 80%로 특정했다. 현재도 종합부동산세 부과 대상이 아닌 주택, 토지와 비교해 과세부담이 크다. 이 비율을 100%까지 올리게 되면 지금보다 세 부담이 대략 25% 늘어나게 된다.
이렇게 선별적으로 종합부동산세 공정시장가액비율을 인상하는 게, 『종합부동산세법』 제정목적에 부합할 뿐 아니라 공정시장가액비율 조정 사유에도 포섭된다. 조정사유인 부동산시장의 동향과 지방재정여건 등과 비교해 부동산 가격 안정은 충분조건이다. 즉, 공시가격을 현실화시키거나 고액 구간을 신설하지 않고도, 현재 과세 틀을 크게 흔들지 않으면서 정부 정책의지만으로 부동산 보유에 대한 부담을 늘리는 게 가능하다.
이쯤에서 부동산 투기에 대한 관심도 없고 순수 거주 목적으로 주택을 보유하고 있는 새우들 등 터질 일도 예상할 수 있다. 애초 매각 차익에 무관한 주택 보유자의 비중이 적지 않다. 뜀박질하는 주택 가격 상승세에 겁먹고 거주 안정을 위해 무리해서 집을 마련한 세대도 그렇고, 경제활동에서 은퇴해 퇴직금 털어 넣고 월세 나오는 다가주택을 산 이들이 상당하다. 주택재개발구역 내 다가구주택을 소유한 조합원의 한결같은 불만은 ‘생활비 벌어주는 주택’과의 이별이다. 매각 차익 실현기회를 잃었다는 주장은 들어 볼 수 없다.
공정시장가액비율 상향 조정을 통해 지금보다 25% 보유세 부담을 더 진다해도 부동산 투기세력이 물러서지 않는다면, 이와 비슷한 효과를 낼 수 있는 첫 번째 방법도 검토해야 한다. 과세표준을 높이는 방법에 공시가격을 현실화시키는 또 다른 길이 있다. (3편에서 계속)
