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차경은의 부동산경제 (40)- 용산구 ‘한남더힐’ 분양전환 가격 소송과 감정평가(1)
차경은  |  desk@lec.co.kr
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승인 2017.12.22  12:14:58
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차경은 경제학 박사

용산구 한남동 옛 단국대학교 부지에 들어선 ‘한남더힐’의 2017년도 2분기‧3분기 실거래가를 살펴보면 공급면적 87㎡(26평형)는 13억7천5백만 원(3.3㎡당 5천2백8십만 원), 215.25㎡(65평형)은 31억 원(3.3㎡당 4천7백만 원), 244.78㎡(100평형) 78억 원(3.3㎡당 7천8백만 원)으로 고가 아파트 중에서도 최상위 선두그룹에 속한다.

아파트 가격이 모든 것을 말해주듯 누구나 살고 싶고 거주자가 한없이 부러워지는 완벽한 외형을 갖춘 ‘한남더힐’이지만 일반 대중의 감정평가사에 대한 부정적 인식을 각인시킨 대표적 장소가 되었고, 임차인들과 시행자 사이에 치열한 분쟁이 벌어진 격전지이기도 하다.

‘한남더힐’의 시행사인 한스자람(주)은 당초 3.3㎡당 3천만 원대 중반에 분양을 시도했으나 분양가상한제 적용에 따라 3.3㎡당 1천만 원 이상 분양가를 내려야할 상황에 직면했다. 이러한 상황을 벗어나기 위해 아파트 공급방식을 분양에서 3.3㎡당 2천5백만 원대 민간임대로 변경하고 임대아파트의 분양전환이 가능한 시점(의무임대기간 5년의 절반 시점인 30개월)이 도래하자 ‘분양전환’을 추진했다.

이 과정은 시행사가 ‘한남더힐’을 ‘민간건설 임대주택’으로 등록하고 먼저 수분양자와 임대차 계약을 체결한 후 일정시점 이후부터 임차인(수분양자)와 분양전환계약을 별도로 체결해 임대아파트를 분양하는 형식으로 진행되었다.

분양전환에 따른 분쟁의 원인과 결과는 결국 ‘분양가격 산정’으로 귀결된다. 당초 시행사와 임차인은 각자 매출액 기준 상위 10대 감정평가법인에 의뢰하여 산정된 감정평가액의 산출평균치로 분양전환가격을 결정하기로 합의했다. 높은 분양가을 원하는 시행사와 낮은 분양가로 입주를 원하는 임차인들의 절충안인 ‘산술평균치’는 합리적이다. 그러나 2013년 하반기 양측이 제시한 분양가격이 베일을 벗었고 그 결과는 일반인이 생각하기에도 당황스럽고 이해하기 힘들었을 것이라 생각된다.

시행사가 선정한 감정평가법인의 ‘한남더힐’의 총 분양가는 2조 5,516억 원, 임차인 측 감정평가법인이 내놓은 분양가는 1조 1,627억 원으로 양자 간에는 무려 1조 3,889억 원의 차이가 발생한다. 시행사측에서 제시한 분양가는 임차인의 약 219%, 임차인측 분양가는 시행사 산정가격의 약 45.5%이다. 분양가격 격차율을 평형별로 세분하면 최소 153%(26평형, 133세대)에서 최고 274%(100평형, 36세대)이며, ‘한남더힐’ 총 분양세대 중 가장 많은 세대수에 해당되는 85평형의 격차율도 215%이다.

누가 봐도 쉽게 납득할 수 없는 이러한 결과가 보도되면서 감정평가업계는 도매금으로 ‘고무줄 평가액’이란 논란에 시달리게 되었고 결국 국토교통부까지 나서서 감정평가액의 적정성여부를 검토하기에 이르렀다. 2014년 6월 2일 국토교통부는 보도 자료를 통해 한국감정원의 감정평가 타당성조사 결과를 인용하여 “양측의 감정서가 모두 ‘부적정’한 것으로 판정되었으며 이에 따라 해당 감정평가사 등에 대하여 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 엄정하게 조치할 예정이다”라고 밝혔고 2개의 감정평가법인에 각각 2억 4천만 원과 1억 7천만 원의 과징금을 부과했다. 2015년 12월에는 임차인들이 시행사의 분양가 산정에 불만을 나타내며 법원에 분양전환가격의 산정을 요구하는 소송을 제기했다. 2016년 1월부터 분양전환이 시작된 ‘한남더힐’은 분쟁이 진행되는 동안 다수 임차인들은 분양전환을 완료하거나 시행사와 임대차관계를 종결지었다.

2015년 12월 제기된 ‘한남더힐’의 분양전환가격 소송은 최근 법원이 “시행사가 제시하는 감정평가금액과의 산출평균이 아닌 법원감정가 자체는 임대차계약서 특약사항 제2조 ‘임대인과 임차인이 각기 선정한 감정평가법인의 감정평가액을 산술평균한다’는 기준을 충족하는 분양전환가격으로 볼 수 없다”고 판시함에 따라 1년 8개월간 진행되어 온 법정공방이 마무리 되었으며, 소송비용은 모두 임차인 측 부담으로 결정됐다. 또한 ‘한남더힐’의 분양전환가격을 산정하면서 돈을 받고 감정해준 혐의로 기소된 감정평가사들이 1심에서 각각 징역 1년에 집행유예 2년, 징역 1년 6개월에 집행유예 2년을 선고받고 항소한 상태다.

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