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차경은의 부동산경제 (33)-도심재생(urban regeneration)
차경은  |  desk@lec.co.kr
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승인 2017.07.28  12:00:30
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차경은 경제학 박사   

2015년 도입되어 지난 정부의 핵심 부동산정책이었던 ‘뉴스테이’는 2017년 7월 정책의 연속성은 이어가고 있으나 새로운 정부의 도시정책인 ‘도심재생’에 대표 자리를 넘겨주었다. 지난 대선 당시 매년 10조원, 5년간 50조원의 공적재원을 투입하여 도시재생 뉴딜사업을 공약으로 제시한 이번 정부는 도심재생을 이용하여 공공성이라는 자체효과 뿐 아니라 일자리 창출이라는 연관효과까지 기대하고 있어 ‘도심재생’의 성공여부는 이번 정부의 정책효과를 판가름하는 대표적인 기준이 될 가능성이 높다.

도심재생이 이번 정부의 핵심과제라 하더라고 이와 관련된 논의는 2010년 이후 꾸준히 진행 되어왔으며 2013년 6월 4일 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법(이하 “도시재생특별법”이라함)」으로 구체화되었다. 이후 2013년 12월 5일부터 시행되고 있으며, ‘도시재생특별위원회’를 구성하여 ‘도시재생 선도지역 지정 추진계획’을 2014년 4월 확정하기도 했다.

그러나 도심재생을 추진하는 주체들마저도 도시정비사업과 도심재생을 동일한 것으로 인식하는 사례가 많아 「도시재생특별법」의 목적이 실현된 사례는 찾아보기 어렵다.

도심재생은 도심 쇠퇴문제의 해결책으로 제시된 개념으로 도심재생사업은 도심공동화를 막고 쇠퇴한 구도심을 살리는데 중점을 두고 있다. 도시쇠퇴 문제는 물적․인적기반이 상대적으로 취약한 지방 중소도시에서 특히 심각하게 나타나고 있으나 사업성 부족으로 도심쇠퇴에 대한 일반적인 해결방법인 도시정비사업을 추진하기 어렵다. 수도권과 대도시의 경우에는 조합원들 간에 이견이 없다면 비교적 단기간에 정비사업이 추진되지만 수익성을 기반으로 하는 도시정비사업으로 인하여 원주민 중심의 지역공동체가 해체되고 투기가 조장되는 등 많은 부작용이 발생하고 있다.

「도시재생특별법」은 도시의 경제적․사회적․물리적․환경적 활력 회복을 위해 공공의 역할과 지원강화를 강조하고 도시의 자생적 성장기반 확충, 도시의 경쟁력 제고, 지역 공통체의 회복 등 국민의 삶의 질 향상에 이바지함을 목적으로 하고 있다.

이를 실현하기 위한 구체적인 사업 유형으로 지역발전 및 도시재생을 위해 국가 또는 지자체 차원에서 추진하는 일련의 사업이나 주민 제안에 따라 공동체를 활성화하는 사업, 정비사업 및 재정비촉진사업, 도시개발사업, 역세권개발사업, 상권 활성화 사업 및 시장정비사업, 경관사업, 관광지 및 관광단지 조성사업, 고도보존육성사업 및 주민지원사업 등이 제시되어 있다. 따라서 도심재생은 대규모 물리적 환경정비라는 건설 중심의 패러다임에서 보존과 지역공동체가 중심이 되는 종합적 재생으로 도시정책의 패러다임을 변화시키는 개념인 것이다.

미국의 경우에도 도시정비사업에 대한 평가는 노후화된 주거지대의 고급주택지대로의 변화, 상업시설 유입에 따른 일자리 창출 등 긍정적 시각도 있지만 원주민의 이주 등 지역공동체 해체 등 부정적 시각이 우세하여 현재는 보존과 개량 및 지역공동체를 유지하는 도시재생프로그램을 이용하여 도심 쇠퇴현상을 극복하고 있다.

도심재생사업은 쇠퇴한 도심 또는 산업집적지 등에 새로운 도시기능을 부여하여 도시의 경제력을 회복하는 경제기반형 도시재생과 쇠락하는 근린 주거지의 거주환경과 생활여건을 복합적으로 개선하여 지역 활성화를 도모하는 근린형 도시재생으로 세분되며 현재까지는 근린형 도시재생사업을 중심으로 사업이 진행되고 있다.

대규모 전면 철거 위주의 사업방식을 지양하고 기존의 도시구조를 유지하며 이주 수요를 최소화하기 위해 2012년 02월 「도정법」 개정을 통해 새롭게 도입된 주거환경관리사업, 가로주택정비사업이 근린형 도시재생사업의 대표적인 사례다. 서울과 수도권의 경우 대규모 철거중심의 주택재개발과 주택재건축사업이 도시정비사업의 일반적인 방법이었으나 도심재생의 영향으로 주거환경관리사업, 가로주택정비사업의 비중이 높아질 것으로 예상된다.

이러한 방식은 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 사업으로 기존 쇠퇴지역이나 뉴타운 해제지역의 구도심 정비, 노후 주거지의 주택개량, 생활편의시설 설치, 중소건설업체의 일자리 창출, 지역공동체 해체 방지 등 긍정적 효과가 기대된다. 그러나 재원마련과 다량의 기반시설 확충이 어렵고 종전 가로를 유지하면서 주택개량과 생활편의시설 등을 설치함으로 인해 도심 내 조밀화로 주거환경이 오히려 악화되고 신규주택의 공급부족 등으로 주택가격이 상승할 가능성도 높게 나타나고 있다.

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