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차경은의 부동산경제 (32)-아파트 가격형성요인(2)
차경은  |  desk@lec.co.kr
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승인 2017.07.07  11:09:47
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차경은 경제학 박사  

아파트가격을 형성하는 요인 중 일반요인은 수요측에 영향을 미치는 현상들로 구성되어있는 경우가 많다. 이럴 경우 정부가 가격안정화를 위해 수요를 진작시키거나 억누르는 정책을 사용하는 것은 별의미가 없다. 단기적으로 시장에서 영향을 받기는 하겠지만 지속시킬 힘이 없기 때문이다. 더욱이 정부정책에 빈틈이 생기면 가격이 급등하거나 급락할 가능성이 매우 높다.

일반요인으로만 분석한 현재 아파트시장의 상황은 가격상승을 가져올만하다. 수익률대비 낮은 대출금리, 주가 상승, 월세 지속가능성이 수요를 지탱해주고 있고 이러한 환경과 높은 전세가율은 갭(gap)투자 수요까지 유인하고 있기 때문이다. 이러한 상황에서 가격상승폭을 결정하는 것은 결구 기존의 아파트 공급량과 향후 3년 이내 공급될 아파트 수량일 것이며 이는 건축 가능한 토지의 양과 노후아파트 수량에 영향을 받게 된다.

수요와 공급에 작용하는 일반요인이 미치는 영향력은 지역에 따라 다르며. 지역별 수요와 공급요인이 지역요인을 형성하게 된다. 특히 지역별 산업동향과 연령별 인구 구성도, 인구수는 아파트의 지역별 가격수준을 결정하는 주요 요인이 된다. 일반적으로 아파트 구매수요는 30대 후반부터 40대 중반까지 가장 높은 수요층을 형성하고 있는 것으로 파악된다. 특히 ‘인구주택총조사’, ‘주거실태조사’ 등은 지역별 자가 점유율, 가구당 사용면적, 전월세 등 주택유형, 지역별 가구소득 등의 내용이 포함되어 있어 주택가격 수준 파악에 좋은 자료에 해당된다.

최근에는 아파트 개별요인과 관련하여 ‘한강조망’, ‘서울숲’의 가치가 증가되고 있지만 이러한 환경요인도 아파트 특성에 따라 미치는 영향이 다르다. 쾌적성이 증가됨에 따라 구매자가 지불하고자 하는 금액이 일반적으로 소득수준에 따라 다르기 때문이다. 소득수준은 아파트가격과 비례하기 때문에 고가의 아파트 일수록 쾌적성의 영향력이 클 수 밖에 없다.

예를 들어 서울의 고가 아파트가 몰려있는 서울의 중심과 동쪽일수록 한강변에 있는 아파트 가격이 높다는 것이다. 이들 지역에서 서울숲과 인근 한강조망을 모두 갖춘 경우 아파트 매매가는 3.3㎡ 당 4,000만 원 이상을 넘어가지만 서울 서쪽에 해당되는 동작구 노량진동이나 강서구 가양동 등은 3.3㎡ 당 2,000만 원 수준에 불과하다. 이와 유사한 요인이 바로 ‘학군’이다. 고가 아파트일수록 학군이나 학원이 미치는 영향이 크고, 명문대 진학률이 높게 나타나 명문 학군이나 학원이라는 증거가 나타나는 순간 아파트 가격상승으로 이어진다.

환경요인과 학군보다 광범위하게 아파트가격에 영향을 미치는 요인은 ‘접근성’이며 ‘지하철역 또는 버스 등 대중교통시설로부터의 거리’ 등으로 파악된다. 일반적으로 접근성이 양호한 경우 아파트가격 상승요인으로 작용하지만 아파트가격에 미치는 영향을 분석한 논문들을 살펴보면 주택규모가 작을수록 접근성이 미치는 영향력이 큰 것으로 나타났다.

아파트 가격형성요인 중 개별요인은 고가여부 또는 주택규모 등 주택의 특성이외에도 시간의 경과와 아파트 가격상승기 또는 하락기별로 미치는 영향력도 다르다.

2000년 초반에 중요시 되었던 주택의 규모는 점차로 영향력이 감소하는 추세인데 반해 쾌적성요인과 접근성은 지속적으로 가격 영향력이 증가하고 있으며, 가격상승기일수록 쾌적성이 미치는 영향은 증가하였다. 반면 총세대수는 기간별로 변동 폭이 매우 크고 나타났고 아파트 가격에 부정적 영향을 미치는 화장장 등은 시간이 경과됨에 따라 영향력도 감소하는 것으로 분석되었다.

시간의 경과 또는 가격상승기 여부에 따라 동일한 개별요인이라도 아파트 가격에 미치는 영향이 다르며, 고가 또는 저가아파트 등 주택특성에 따라 환경요인이나 접근성 등이 미치는 영향력이 다르게 나타난다는 것은 당연할지 모른다. 쾌적성을 증가시키는 요인보다 지하철과의 접근성에 더 많은 금액을 지불하는 저가아파트 거주민의 고단한 일상을 그대로 반영한 결과로 볼 수도 있기 때문이다. 그러나 소득대비 30%이상을 월세로 지불해야하는 저소득층에게 그와 같은 불평을 토로하는 것은 사치일 것이다.

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