감정평가 산책 151 / 신고가액과 과세표준액 (1)
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감정평가 산책 151 / 신고가액과 과세표준액 (1)
  • 이용훈
  • 승인 2017.06.23 12:07
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이용훈 감정평가사

종교인 과세문제는 노상 뜨거운 감자다. 토론이 벌어지면 결국 종교의 의미, 구체적으로는 성직자의 정체성 문제까지 슬금슬금 논쟁의 터를 넓혀가니 본론에서 한참 떠들다 결론까지 채 이르지 못한다. 각각의 주장하는 바가 설득력 있어 한쪽 주장으로 무게중심이 기울어지지도 않는다. 납세의 의무를 모든 국민이 예외 없이 부담하자는 주장의 허점이 있는가. 반면, 성직자로서의 헌신의 삶을 ‘근로’의 틀에 넣으면 안 된다는 목소리에도 힘이 있다. 세법 측면에서만 보자면, 성직자의 소득을 근로소득 또는 기타소득 어느 것으로나 신고하게 해 신고방법에 따라 경비비율 등이 달라지고 과세표준액이 요동치는 불합리는 어떻게든 개선해야 할 것이다.

『지방세법』10조 1항은 취득세의 과세표준을 ‘취득 당시의 가액’으로 정하는 내용이다. 실거래신고제도가 정착됐으니, 상식적으로 취득 당시의 가액은 취득자의 신고로 확인될 것이다. 그 내용이 2항이다. 단서가 있는데, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 『지방세법』으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 시가표준액으로 신고가액을 갈음한다. 이 단서도 무력해질 때가 있다. 신고가액이 시가표준액보다 작아도 정상적인 취득 당시의 가액으로 인정받을 수 있는 5가지 경우는 1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득 2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득 3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 4. 공매방법에 의한 취득 5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득이다.

시가표준액보다 낮음에도 정상적인 신고가액으로 인정받는 5가지 예외사유는 공통적으로 취득내역이 공식 문서에 의해 입증되거나 객관적인 검증을 거쳐, 신고가액의 신뢰성을 높였다는 것이다. 그런데 예외 사유 5번째는 불평등을 야기하고 있다. 『부동산 거래신고 등에 관한 법률』에서 모든 부동산의 신고가액을 검증할 있는 시스템을 아직 갖추고 있지 못하기 때문이다.

『부동산 거래신고 등에 관한 법률』제 3조 1항에서 신고한 부동산 매매계약 상의 거래가격은 같은 법 5조에서 검증을 하도록 하고 있다. 검증체계의 구축도 규정돼 있고, 동법 시행규칙 제 3조에서는 검증의 잣대로 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시가격, 토지·주택의 거래 및 가격동향, 그 밖의 가격정보를 열거하고 있다.

검증체계의 운영업무는 한국감정원이 맡고 있다. 부동산 가격정보 데이터베이스 구축을 위하여 금융결제원 청약정보, 건축물대장 등을 활용하여 아파트 분양권 및 준공단지에 대한 조사를 하여야 하고 검증기준, 검증현황, 오류발생 여부 등을 지속적으로 관리하고 개선해야 된다는 내용도 시행규칙에 들어 있다. 그리고 상시 모니터링을 통해 부동산 시장동향, 거래사례, 공적(公的)장부를 조사하는 내용도 있다.

이렇게 『부동산 거래신고 등에 관한 법률』상의 신고가액 검증의 전반에 대해 상술한 이유는, 검증의 대상에 포함되지 못하는 다수의 부동산이 있기 때문이다. 일례로, 오피스텔 단지 내 같은 층 여러 개 호실이 몇 번에 걸쳐 공매에 의해 취득이 이뤄졌다고 하면, 취·등록세의 기준이 되는 과세표준액은 공매에 의한 각각의 취득가액이다. 그런데, 바로 옆 호실은 정상적으로 매매를 하고도 매매대금지급을 증빙하는 서류를 첨부해도, 취득가액은 과세표준액으로 참작할 수 없다. 오피스텔의 매매가액이 적정하다는 것을 관련 검증체계에서 정한 중요한 잣대인 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시가격, 토지·주택의 거래 및 가격동향, 그 밖의 가격정보로 판단할 수 없다는 논리다.

개선방안이 왜 없겠는가.「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시제도를 모든 부동산에 적용시키면 된다. 비주거용 공시제도 도입은 단박에 이 문제를 해결할 수 있다. 당국은 수 년 전부터 도입예정이라고 밝힌 반면 예산 때문인지 수년째 제자리걸음이다. 당장의 방법도 있다. 검증 잣대 중 하나인 ‘그 밖의 가격정보’를 활용할 수 있다. 실거래신고제도로 이미 축적된 매매가격 데이터는 얼마나 확실한 가격 정보인가. 그런데 수탁기관은 인력과 예산을 거론한다.

따라서「부동산 가격공시에 관한 법률」에 의한 비주거용공시제도 도입을 서두르든지, 『부동산 거래신고 등에 관한 법률』에 의한 신고가액 검증 체계에 인력과 예산을 확충하든지, 그도 아니면 『지방세법』의 시가표준액 예외를 더 확대하든지 해야 할 것이다. 전면적이고 동시다발적인 개선이 가능하다면 좋겠지만, 법과 예산만큼 맘대로 하기가 어려운 것이 있을까.

그래서 감정평가사를 활용할 수 있는 방안을 제시하려 한다.(2편에서 계속)
 

 
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