대법원 전합 “임차인의 의무위반, 임대인이 증명해야”
임차건물 외 부분에 발생한 피해도 ‘채무불이행 책임’
[법률저널=안혜성 기자] 임차 건물에 난 불이 번져 임차 건물 외 부분에 발생한 손해에 대한 증명책임이 임대인에게 있다는 판결이 나왔다.
대법원 전원합의체는 지난 18일 “화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무위반이 있었다는 점에 대해 임대인이 주장·증명하지 못한 경우 임차인이 임차 건물 아닌 건물 부분의 손해에 대해 배상책임을 지지 않는다”며 기존 판례를 변경했다.
다만 추가 부분에 발생한 손해에 대한 임차인의 책임의 성질에 대해서는 채무불이행 책임이라는 기존 판례의 견해를 유지했다.
임차 건물에 화재가 발생해 임차 부분 외에 추가 피해가 발생한 경우 추가 피해는 계약목적물에 발생했다고 보기 어렵다는 점에서 추가 피해에 대한 책임이 불법행위책임인지, 채무불이행 책임인지에 대한 논란이 있어왔다.
이에 대해 종래 대법원은 ‘불가분의 일체’라는 개념을 활용해 채무불이행 책임을 물었다. “임차 건물 부분과 그 밖의 부분이 상호 유지·존립함에 있어서 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있다면 임차인이 임차 건물의 보존에 관해 선량한 관리자의 주의의무를 다했음을 증명하지 못하는 이상 임차 건물 부분뿐 아니라 그 건물의 유지·존립과 불가분의 일체 관계에 있는 임차 외 건물 부분이 불에 타 임대인이 입게 된 손해도 채무불이행으로 인한 손해로 배상할 의무가 있다”고 판단한 것.
하지만 이번 판결에서는 다수의 대법관들이 임차 건물과 그 외 부분을 나눠 달리 판단해야 한다는 의견을 제시하며 기존 판례를 폐기했다.
8명의 대법관은 임차 건물 부분에 대해서는 종전의 판례를 유지했다. 이에 따라 임차 건물이 화재 등으로 인해 소멸해 목적물을 반환할 수 없게 된 경우 임차인은 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라고 증명해야 한다. 구체적인 화재 발생 원인이 밝혀지지 않은 경우에도 증명책임은 임차인에게 있다.
반면 임차 건물 외 부분에 대해서는 ①화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무위반이 있었고 ②임차인의 의무위반이 임차 건물 외 부분의 손해와 상당인과관계가 있으며 ③임차 건물 외 부분의 손해가 임차인의 의무위반에 따른 통상의 손해에 해당하거나, 임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다는 점을 임대인이 주장·증명해야 한다고 판단했다. 이 때 임차인의 책임은 민법 제390조와 제393조에 의한 채무불이행 책임에 해당한다.
별개의견으로는 임차 건물과 그 외 건물을 구분해 달리 판단하는 점에서는 다수의견과 뜻을 같이 했지만 임차 건물 외 부분에 대한 책임이 채무불이행 책임이 아닌 불법행위책임이라는 점에서 차이를 보였다. 다만 불법행위책임이 인정되는 경우에도 임차인의 귀책사유를 임대인이 증명해야 한다는 점에서 피고인 임차인의 손해배상책임을 부정했다는 점에서는 다수의견과 같은 결론을 맺었다.
이 외에 기존 판례와 달리 판단할 이유가 없다는 의견, 기존 판례를 유지하되 임차인과 임대인의 손해를 합리적으로 분담하도록 해야 한다는 의견 등도 제시됐다.
이번 판결에 대해 대법원은 “임차 외 건물 부분의 손해에 대한 임차인의 배상책임의 법적 성격이 채무불이행 책임임을 선언한 것”이라며 “화재 발생이라는 하나의 사건으로부터 초래된 손해이긴 하지만 임차 외 건물 부분 손해에 대해 채무불이행에 따른 배상책임 성립을 위한 요건사실인 ‘임차인의 계약상 의무위반’에 관해 그 내용과 증명책임을 임차 건물 부분 손해의 경우와 달리 봤다”고 설명했다.
아울러 “이번 판결로 임차인은 자기가 점유·사용하는 임차 건물 부분에 대해서만 적정한 주의를 기울이면 족하고 자신의 책임범위가 어디까지 확대될지 모를 불안감에서 벗어나게 될 수 있게 될 것이고, 건물 전체의 소유자로서 해당 임차 건물 부분 이외의 다른 건물 부분에 대한 정보까지도 보유하고 있는 임대인으로 하여금 화재 발생과 확대를 막기 위한 동기를 부여하게 되고 소송보다는 건물 전체에 대한 임대인의 보험가입을 통해 위험에 대비하고 보험료를 차임 등으로 분산시킬 수 있게 될 것”이라고 전망했다.
