차경은 경제학 박사
2015년 ‘뉴스테이(New Stay, 기업형 임대주택)’ 도입으로 2017년 주택시장은 공공과 민간 및 민관합동 주택임대사업으로 세분된 상태다. 특히 공공부문은 뉴스테이 도입이후 아파트 분양사업의 규모를 대폭 축소하고 행복주택 등 사회적 약자를 위한 임대주택의 공급에 주력하고 있다.
공공부문의 이러한 추세변화는 환영할 만하다. 경제적인 측면에서 공공은 민간에 비해 비효율적인 주택공급 시스템을 가지고 있다. 형평성 측면을 고려한다면 공공의 분양시장 진입에 따른 문제는 더욱 심각하다. 민간부문과 차별화되지 않는 ‘분양’이라는 공급형태를 통해 어렵게 확보한 저가의 주택 부지를 지속적으로 공공의 이익을 위해 활용하지 않고 개인의 재산권으로 사유화시킴으로서 심각한 형평성 침해를 가져오기 때문이다.
민관합동 주택임대사업 형태는 어떠한가? 민관의 이점을 공유하면서 주거복지를 해결한 수 있다면 더할 나위 없이 좋은 시스템이다. 특히 공공부문이 저소득층의 주거복지에 치중함으로서 발생할 수 있는 중산층 주거복지의 문제점을 민관합동형태로 해결한다는 측면은 우리가 처한 공급자 주도형의 임대주택시장의 문제점을 해결하는데 가장 적합한 시스템이라고 본다. 문제는 민간부문의 이익극대화의 열망을 어느 수준까지 인정할 것인가? 이며, 이것은 공공이 어느 수준까지 민간 임대주택사업자에게 혜택을 주느냐에 따라 결정될 것이다. 이것이 일반적으로 통용되는 시장논리라고 여겨진다.
뉴스테이는 어떠한가? 중산층 주거안정을 목적으로 정부가 민간 임대주택사업자에게 준 혜택은 LH․자자체의 택지 우선공급 및 공적 자금 지원, 조세감면, 용적률․건폐율 상향, 공급촉진지구 지정 및 세금감면 등이다. 공공부문이 민간에게 줄 수 있는 사업상의 혜택은 모두 포함되어 있다. 그렇다면 공공부문이 얻은 것은 무엇인가? 연 5% 이내로 임대료 상승폭이 제한되고, 임대 형태로 8년 이상 거주가 가능하다는 뿐이다. 이 조항만으로 뉴스테이가 도입된 목적인 ‘중산층 주거안정’을 해결할 수 있을지 의문이다. 특정계층에 대한 혜택은 어디에도 없기 때문이다.
저소득층의 주거안정을 위해 공급하는 공공임대주택은 그 목적을 달성하기 위해 ‘임대료 제한’과 ‘입주자 제한’이라는 두 가지 절대적인 조건을 제시하고 있다. 공공부문이 얻을 수 있는 혜택은 모두 가지면서 임대료와 입주자 제한 규정은 어디에도 찾아볼 수 없는 뉴스테이 정책은 정부가 외형상 성공적인 주거복지효과를 얻기 위해 너무 손해 보는 협상을 한 결과는 아닐까! 2017년 실시된 뉴스테이 민간 제안사업공모에 당초 모집물량의 6배에 가까운 민간사업자가 몰렸다는 것은 이러한 합리적 의심을 뒷받침해주는 증거로 볼 수 있다.
현재 분양중인 뉴스테이는 청약통장이 필요 없고 유주택자 자격제한 및 소득제한이 전혀 없다는 것을 홍보하며 수요자를 모으고 있다. 또한 직접적인 임대료 제한규정이 없다보니 서울시내 접근성이 양호한 뉴스테이 대부분이 월세 100만 원부터 186만 원 수준에서 임대료가 책정되고 있다. 과연 이러한 임대료를 부담할 수 있는 계층이 중산층에 해당되는지 의문이다.
일반적으로 중산층은 소득 5분위부터 8분위까지를 포함하며 2014년 주거실태조사를 기준으로 중산층의 실 수령액은 월 평균 200만원에서 400만 원선이며 일반적으로 세입자가 부담 가능한 적정 임대료 수준은 실소득 대비 20%수준으로 알려져 있다. 더욱이 입주 후 8년 이후에는 분양전환의 가능성으로 인해 임대주택 공급의 감소가 예상될 뿐 아니라 접근성이 양호한 공공부지의 공급은 기대하기 어렵다.
뉴스테이의 임대료 책정과 입주자 자격제한 및 분양전환의 문제점은 반드시 해결해야만 한다. 그것이 민간에 특혜를 준 이유이기 때문이다. 그러나 이러한 문제점에도 불구하고 년 5%의 임대료 제한과 8년 이상의 거주에 임차 수요자가 환호한다는 것은 참으로 씁쓸하다. 다행인 것은 일부 대선주자들의 부동산 공약 중에 전‧월세 상한제 및 계약갱신청구권 도입이 포함되어 있고 이 같은 내용을 포함한 주택임대차보호법 개정이 활발히 추진되어 현재 발의된 개정안만 총 10건에 달한다는 것이다.
