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차경은의 부동산경제 (27)-2016년 뉴스테이(New Stay)사업, 그 이후(1)
차경은  |  desk@lec.co.kr
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승인 2017.04.21  13:11:53
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차경은 경제학 박사 

중산층 전세난 해결을 목표로 2015년 도입된 ‘뉴스테이(New Stay, 기업형 임대주택)’정책은 주요 대선주자들이 뉴스테이 폐지 또는 축소의견을 밝힘에 따라 장미대선이후 향방을 가늠하기 어려운 상태다. 최근에는 국토교통부가 뉴스테이 정책의 개선방안을 고심 중이라는 내용이 기사화되기도 했지만 일부 전문가들은 주택수요자 사이에 큰 호응을 얻으며 중산층의 주거안정에 기여하고 있는 만큼 뉴스테이 정책은 지속화되어야 한다고 주장하고 있다.

국토교통부가 평가한 2016년 뉴스테이 정책은 성공적이었다. 광주광역시에서 분양한 ‘첨단 대라수 뉴스테이(청약율 21.1대 1)’, 경기도 동탄2신도시의 ‘동탄레이크자이 더 테라스(청약율 26.4대 1)뉴스테이’ 등의 높은 청약율이 이를 입증해주었다. 또한 낮은 수익성으로 지지부진한 재개발구역이 뉴스테이와 연계하면서 사업이 진행되자 뉴스테이 연계형 정비사업구역이 크게 증가하고 전국적으로 확산되었다.

이러한 성공에 힘입어 올해 국토교통부가 뉴스테이 사업 지원을 위해 책정한 주택기금예산은 약 2조1000억 원(임대주택 리츠(REITs) 출자 1조1700억 원, 융자 9275억 원)으로 2016년의 1조 1450억 원을 훨씬 넘는 규모이며, 올해 목표인 4만 2000가구의 공급(영업인가)이 충분히 가능한 수준이라고 한다. 높은 청약율과 낙후지역의 재생 및 재개발사업 가속화의 동력이란 평을 듣고 있을 뿐 아니라 충분한 예산이 확보된 뉴스테이 사업은 어떠한 문제점을 안고 있는 것인가?

광주광역시에서 분양한 ‘첨단 대라수 뉴스테이’의 경우를 살펴보면 높은 청약율의 실체를 알 수 있다. 2019년 입주예정인 이곳의 현재 프리미엄은 약 400만 원에서 1100만 원까지인 것으로 파악된다. ‘첨단 대라수 뉴스테이’는 전용면적 59㎡~80㎡, 총300세대로 세대전체가 월 임대료가 없는 전세임대 주상복합아파트다. 정부가 제공하는 공공분양아파트의 전유면적이 40㎡~60㎡인데 반해 중산층 수요자가 원하는 평형이다. 전세보증금은 약 1억 6천만 원부터 2억 2천만 원으로 주변시세보다 약 15% 정도 저렴한 수준이며, 최장 8년까지 거주 할 수 있고 8년 후 분양전환이 가능하다.

전세보증금 인상 제한규정도 있다. 일반적으로 뉴스테이 사업에서는 연 5%의 임대료 상승제한 규정이 있으나 이곳의 경우 2년 5% 이하로 규정하고 있다. 5년 이내의 신혼부부 등 우선공급대상자가 있지만 19세 이상이면 누구나 가능하다. 즉 공공주택입주자격 조건인 주택유무나 소득수준 등에 따른 입주자의 자격제한이 없다. 청약통장도 필요하지 않고 거주 도중 명의변경도 가능하다. 또한 기업이 관리하는 임대주택이므로 관리시설물 하자보수 서비스와 일정금액 수수료를 받긴 하겠지만 청소, 육아 등 주거서비스도 제공한다고 한다.

관리시설물 하자보수 서비스를 비롯한 주거서비스를 제외하고라도 ‘뉴스테이’는 장기 거주와 연 임대료 상승률 제한만으로도 충분히 매력적이다. 이러한 조건은 ‘주택임대차보호법’에 포함되어야 한다고 지속적으로 주장되어 왔지만 현재까지도 반대 여론이 거세다. 이러한 내용을 뉴스테이 사업이 진행하고 있으니 중산층의 주거안정에 기여한다고 주장한 전문가의 의견은 타당하게 여겨진다.

‘뉴스테이’는 민간 기업이 제공하는 임대주택이다. 하지만 엄밀히 따져보면 민관합동사업이라고 할 만큼 정부의 특혜아래 진행되고 있다. 정부가 제공하는 LH․자자체의 택지 우선공급 및 공적 자금 지원, 조세감면, 용적률․건폐율 상향, 공급촉진지구 지정 및 세금감면 등 각종 규제완화가 이를 증명하고 있다.

그러나 중산층의 주거안정을 목적으로 민간에 각종 규제완화를 허용한 만큼 사회적 이익을 얻고 있는지는 확실치 않다. 주택수요자가 호응한 높은 청약률이 이를 보증해주지는 않기 때문이다.

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