차경은의 부동산경제 (25)-토지소유편중현상에 대한 두 가지 시각
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차경은의 부동산경제 (25)-토지소유편중현상에 대한 두 가지 시각
  • 차경은
  • 승인 2017.03.24 16:24
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차경은 경제학 박사

특검의 최근 조사 자료를 보면 국정 논단 의혹을 받고 있는 최씨 일가와 주변인의 재산이 확인된 것만 2,200억 원에 이른다고 추정했다. 재산의 대부분은 부동산으로 도심의 요지라고 할 수 있는 강남구 신사동‧청담동‧삼성동 및 서초구 반포동을 비롯하여 2018년 동계올림픽 개최지인 평창까지 분포되어 있다. 서울시내에 아파트 한 채라도 마련하면 성공이라고 생각하는 일반인에게 2,200억 원은 꿈도 꿀 수 없는 금액이다.

2012년 발표된 전국토지의 소유현황을 보면 전체 인구의 1%가 민유지의 55.2%를 차지하고 인구의 10%가 민유지의 97.3%를 소유하는 것으로 조사되었다. 2006년과 비교하여 극심한 토지소유편중현상은 크게 달라지지 않은 상황이다. 또한 외지인의 토지소유비율이 조사기간 내내 지속적으로 증가하고 있어 부동산 투기가 의심이 되는 상황이다.

토지의 극심한 소유편중 현상은 토지 독점으로 인하여 지주는 더 부유해지고 토지를 살 여력이 없는 저소득층은 생산의 효율성이 개선된다고 해도 더 가난해질 수밖에 없는 상황에 봉착하게 된다. 이러한 극심한 불평등은 결국 사회적 통합을 저해하고 사회의 활력을 떨어뜨림으로써 경제적 손실을 야기한다.

이러한 현상을 사전에 막고 토지소유의 형평성을 이루기 위해 모든 국민에게 똑같이 토지를 배분한다고 가정해보자. 토지소유에 따른 형평성은 성취될 수 있어도 경제적 효율성은 포기해야한다. 규모의 경제를 이룰 수 없기 때문이다. 일반적으로 한사람이 관리할 수 있는 토지규모가 클수록 평균생산비용이 낮아진다.

현재까지도 형평성과 효율성 측면에서 대립하는 토지소유의 편중에 대한 해결방법은 제시하기도 실행하기도 어렵다. 형평을 중시하는 측에서는 토지란 인간이 만들어 낸 것이 아니라 자연적으로 우리에게 주어진 것으로 보기 때문에 토지자체에 대한 배타적 소유권을 인정할 수 없다는 입장이다. 이러한 생각은 1989년 정기국회를 통과한 토지공개념의 핵심법안인 “택지소유상한에 관한 법률”, “개발이익환수에 관한 법률”, “토지초과이득세법”에 분명히 드러난다.

효율을 중시하는 측에서는 토지의 사유화가 한정된 자원을 효율적으로 이용하고 더 나아가 높은 경제성장률을 가져올 것으로 기대한다. 자기 땅이 아니면 누가 생산성을 높이기 위해 노력할 것이며, 토지이용으로부터의 이익을 똑같이 나눈다면 누가 더 많은 이익을 내기위해 애쓸 것인가! 따라서 토지를 가장 효율적으로 이용하는 사람에게 더 많은 토지를 소유하도록 허용하는 것이 규모의 경제를 달성하고 높은 경제성장을 이룩할 수 있다. 또한 높은 경제성장으로 분배할 수 있는 파이가 커지기 때문에 형평의 문제도 쉽게 해결할 수 있다고 본다.

그러나 효율성을 지지기반으로 하는 토지소유편중현상은 현실에서는 비효율을 유도하기도 한다. 과거 우리를 재정지원하기도 했던 필리핀의 경우가 그 대표적이다. 스페인 점령과 일본, 미국의 식민통치가 끝나면서 그 당시 권력층이 국토의 90%에 달하는 토지를 소유하고 있다. 1960년 1인당현재 필리핀의 경제상황은 어떠한가? 과연 규모의 경제를 실현하여 높은 경제성장률을 달성하고 있는가? 2016년 4월 IMF 자료를 보면 전 세계 185개국 중 1인당 명목 GDP는 한국 25,990달러(28위)인데 반해 필리핀은 2,917달러(123위)로 최빈국에 속한다. 자연재해나 정치적 이유도 있겠지만 대부분의 토지를 독점한 대지주의 잘못이 크다고 할 수 있다. 1년에 쌀을 3번이나 수확할 수 있음에도 지주들의 토지 방치로 외국으로부터 쌀을 수입하고 있으며, 토지 독점으로 인하여 높은 임대료를 내야하는 대다수의 국민들은 빈곤과 채무에 시달리고 있다.

따라서 최근에는 형평성과 효율성을 적절히 조화시킬 수 있는 정부의 적극적인 개입이 더욱 강조되고 있는 실정이다. 정부개입을 통해서 국토의 효율적 이용을 달성하고 한편으로 토지소유의 편중을 완화시키거나 토지이용으로부터 얻은 이익의 불공평한 분배를 시정하는 것이다. 물론 토지는 막대한 이권과 결부되어 있기 때문에 정부개입은 또 다른 부정, 부패와 연결될 수 있다는 것을 간과하면 안된다.

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