차경은 경제학 박사
전국 500,000필지의 표준지에 대한 2017년도 공시지가 산정업무가 2월말이면 종료된다. 매년 공시되는 표준지 공시지가에 많은 이들의 이목이 집중되는 이유는 단순히 해당 표준지 자체의 가격에만 한정되는 것이 아니기 때문이다. 표준지 공시지가는 인접 지역 내 모든 토지의 개별공시지가 산정과 일반감정평가의 기준으로 활용되며, 특히 개별공시지가와 운명을 같이한다고 볼 수 있다.
토지를 소유한 사람이라면 누구나 세금에 대한 고민을 할 수밖에 없다. 이때 토지의 취득‧보유‧처분과 관련된 각종 세금 및 개발 등과 관련된 각종 부담금의 부과기준이 바로 ‘개별공시지가’다. 개별공시지가와 표준지 공시지가가 동일한 운명을 갖는 이유는 개별공시지가와 표준지 공시지가의 연결성 때문이다.
개별공시지가는 각각의 토지가 가진 특성과 이와 유사한 표준지의 특성을 상호 비교하여 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 산정된다. 가격배율은 국토교통부장관이 개발‧공급한 ‘표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(토지가격비준표)’를 적용하며, 해당년도와 토지 소재 지역 및 용도지역별로 특성에 따른 가격배율은 상이하다.
개별공시지가와 일반감정평가에 미치는 표준지 공시지가의 영향력으로 인하여 감정평가사들이 표준지 공시지가를 산정하는 작업은 담보나 경매평가와 달리 관계인들의 의견청취 과정이 필수적으로 요구된다.
공시지가 산정작업 중 의견청취 대상의 핵심은 해당 표준지의 소유자다. 특히 2017년도부터 표준지 소유자의 의견청취절차가 법제화(부동산가격공시에 관한 법률 제3조제2항)됨에 따라 소유자가 제시한 의견에 대한 감정평가사의 처리절차 역시 강화되었다.
표준지 소유자의 의견청취 절차는 표준지의 특성 및 전년지가와 금번 공시예정가격을 기재한 ‘의견청취문’의 발송을 시작으로 ‘의견청취문’에 정해진 기한 내 토지 소유자가 공시예정가격에 대한 의견서를 제출하는 것으로 마무리되며, 의견서를 제출하지 않는 경우 공시예정가격에 동의하는 것으로 간주된다.
해당 표준지 소유자의 의견뿐 아니라 ‘표준지공시지가 조사‧평가 기준’에 따라 공시지가 산정작업의 초기에는 인접지역의 공시지가 산정업무를 담당하는 평가사들과 먼저 가격협의과정을 거친다. 중간단계에서는 공시예정가격에 대한 표준지 소유자 및 해당지역의 시장‧군수‧구청장과 개발사업시행자의 의견을 들어야한다. 마지막으로 국토교통부장관은 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거친 후에 표준지 공시지가를 공고해야한다.
개별공시지가가 기준이 되는 부동산 관련 세금은 토지의 취득‧보유‧처분 전 과정에서 발생하는 세금과 직접 연관된다. 부동산 처분시점에 발생하는 양도소득세 및 이와 유사한 상속세와 증여세, 토지의 보유단계에서 부과되는 재산세와 종합부동산세, 취득시점의 취득세와 등록세 등의 부과기준으로 개별공시지가가 적용된다. 이뿐만이 아니다. 개발부담금, 개발제한구역의 보전부담금과 토지매수청구, 국‧공유재산의 대부료와 사용료까지 광범위하다.
표준지공시지가는 개별공시지가뿐 아니라 담보나 경매 및 보상 등의 감정평가에도 기준이 되기 때문에 일부 개발이 예정된 지역의 토지소유자들은 표준지 공시지가의 상승을 요구하는 의견서를 제출한다. 그러나 대부분의 소유자들은 세금과의 연관성으로 인하여 개별공시지가의 하락을 요구하는 의견서를 제출하거나 관공서를 방문하여 공시예정가격 상승에 따른 불만을 적극 표출하기도 한다.
