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차경은 경제학 박사
군주민수(君舟民水). 교수들이 선정한 2016년 작년의 사자성어다. ‘순자(荀子)’의 ‘왕제(王制)’편에 나오는 말로 “백성은 물, 임금은 배이니 강물의 힘으로 배를 뜨게 하지만 강물이 화가 나면 배를 뒤집을 수 있다”는 뜻이라고 한다. 그러나 모든 것을 2017년으로 넘겨야 했던 2016년은 못내 떠나기 아쉬운 듯 한파의 연속이었고, 가뜩이나 힘든 겨울나기를 하는 빈자(貧者)들은 더욱 고달픈 12월을 보내야 했다. 한껏 움켜 쥔 옷자락을 풀고 고단한 심신이 잠시나마 편히 쉴 수 있는 따뜻한 집, 이 겨울 그들이 가장 절실하게 원하는 것 일 것이다.
분양권 전매제한을 골자로 하는 지난해 ‘11.3 부동산대책’과 올해 7월부터 시작되는 아파트 대량공급전망으로 아파트 가격이 다소 하락하고 있다. 그러나 정책이 시행되기 이전 상승률과 비교해보면 언론에서 호들갑을 떨 만큼 가격이 하락하지도 않았고, 서울 아파트의 3.3㎡ 평균 매매가격은 연일 최고치를 경신한다고 난리치던 2010년의 1850만원을 여전히 상회하고 있다.
오히려 가계부채 증가를 우려한 정부의 대출규제 강화로 실수요자마저 주택시장에 진입하지 못하고 있는 실정이다. 여전히 높은 매매가격에도 불구하고 이들이 신규 주택시장에 진입하려는 이유는 향후 예상되는 높은 주거비용 때문이다. 전세가격의 상승이 다소 주춤해졌고, 2017년도에 예정된 신규아파트 공급물량으로 전세가격 안정화 전망이 우세해도 여전히 이들은 2년마다 전세가 상승폭을 걱정할 것이다. 실제로 2012년 1억 9,749 만 원이었던 수도권 아파트 전세가격은 2016년 10월 말 기준 3억 142만원으로 53% 상승했고, 지방 5대광역시는 34% 상승한 1억 8,980만 원, 기타 지방은 1억 2,564만 원으로 23% 상승했다.
아파트와 주택을 포함한 주택의 매매가격 대비 전세가율은 2016년 12월 23일 기준 최저 53.7%에서 최고 84.8%로 이중 서울은 68.3%, 경기도는 78.5%였다. 전세가율 및 상승폭과는 별개로 2017년에도 여전히 전세의 월세전환 가속화는 심화될 것이다. 특히 청년세대와 서민층이 주로 거주하고 있는 저가주택일수록 월세로의 전환율과 상승폭은 높게 나타나 주거비부담의 압박은 더욱 커질 것이다.
통계청이 최근 발표한 2015년 인구주택총조사 표본 집계 결과를 보면 자가 거주가 전체 가구 중 56.8%로 가장 많고 22.9%가 월세, 15.5%가 전세였다. 2010년과 비교하면 월세비중은 2.8%포인트 상승한 반면 전세는 6.2% 포인트 감소했으며, 전세비중은 역대 최저치다. 특히 수도권은 비수도권에 비해 전세와 월세 비중이 높고, 지역별로는 서울의 자가 비율이 42.1%로 가장 낮게 나타났고, 전세(26.2%) 및 월세(28.1%)l 비중은 가장 높았다.
그나마 다행인 것은 최근 국토교통부가 공공임대주택 공급물량을 늘리고 입주요건을 강화했다는 것이다. 2014년 기준 국내 공공임대주택 재고비율은 5.5%로 OECD 등 선진국(8%)에 비해낮은 수준이며, 영구임대주택의 경우 입주 대기자가 3만 명이 넘고 평균 대기기간도 2년에 가깝다고 한다. 내년 공공임대주택의 공급물량이 4만 가구에서 5만가구로 확대된다는 것은 입주가구의 주거비부담을 경감시킨다는 차원에서 무엇보다 반갑다. 현재 입주기간과 임대료 상승률, 임대료 및 보증금을 분석해 볼 때 공공임대주택이 서민층의 주거비 부담을 가장 크게 경감시키기 때문이다.
논란이 많았던 공공주택 입주자격은 금융자산과 일반자산을 자격기준에 추가되는 것으로 강화되었다. 현재까지 공공임대주택 입주자격은 주택 및 입주자 유형별로 정해진 부동산, 자동차, 소득기준만 충족하면 가능했다. 그러나 올해 신규 공급물량부터는 예금 등 금융자산과 일반자산이 포함되며, 장기전세주택의 경우 약 2억 1천5백만 원이 상회하는 자산을 보유한 입주자는 자격조건에서 제외된다.
2016년도 부동산시장의 특징으로 나타난 주거의 양극화는 2017년에는 더욱 가속화될 것으로 예상되며, 이는 부동산을 둘러싼 빈익빈 부익부현상의 심화를 의미한다. 현재 서민층주거비 부담을 경감시킬 수 있는 직접적인 방안은 공공임대주택의 공급증가가 유일하며, 금융자산 등을 포함한 형태로 임대주택의 입주자격을 제한한 정책은 실효성을 기대해 볼만하다. 문제는 입주자를 고려한 공공임대주택의 제공여부이다. 공급측면을 중시한 주택정책에서 대중교통의 접근성과 직장까지의 소요시간, 자격요건을 고려한 지불 가능한 보증금 수준 등을 종합적으로 고려한 수요측면으로의 공공임대주택정책으로 전환되어야 한다.
