차경은 경제학 박사
현 정부의 주택 정책은 결과적으로 투기성 가수요가 발생할 수 밖에 없는 구조를 만들고 주택 및 주거의 양극화를 심화시키는데 일조 했다고 밖에 볼 수 없다. 지난 11월 3일 정부가 ‘주택시장의 안정적 관리방안’을 내놓았지만 건설경기가 최근 국내 경제를 홀로 떠 바치는 상황에서 투기과열지구 지정 등 강도 높은 대책은 나오기 힘들었다. 그러나 건설경기 위축을 우려한 일본이 적시에 제대로 된 부동산정책을 사용하지 못한 결과 ‘잃어버린 10년’을 겪었다는 것을 잊어서는 안된다.
과거에 비해 저성장과 저금리가 지속되는 상황에서 정부가 부동산정책 규제완화로 인한 투기성 가수요를 강력하게 억제시키지 못한다면 주택가격은 당분간 현재와 유사하게 급상승할 가능성이 높다. 정부가 ‘주택시장의 안정적 관리방안’으로 선별적이고 단계적인 시장안정 조치를 취한다 하더라도 이미 과열되어 버린 주택시장에서는 원하는 효과를 거두기가 쉽지않다.
주택 관련 규제가 강화되는 특정지역은 과열현상이 진정국면에 들어갈 수 있으나 강북 또는 수도권 및 일부 신도시지역으로 투기세력이 이동할 것이기 때문이다. 따라서 이러한 연쇄작용을 사전에 차단하고 장기적으로 주택시장이 건전해지기 위해서는 전국을 대상으로 전매제한 기간 연장, 청약 재당첨 금지, 청약 1순위 자격요건 강화를 동시에 시행하고, 실수요자 위주의 금융지원이 우선되어야 한다.
10월말 KB국민은행에서 발표한 서울 5분위별 평균 집값 변화를 살펴보면 고가와 저가 주택의 가격 차이가 심화된 것을 알 수 있다. 2014년 1월부터 지난달까지 서울의 1분위 평균 집값은 2억 1,579만원에서 3,875만원(18.0%)이 상승한 2억 5,454만원인 반면, 5분위는 9억 2,725만원에서 2억 3,640만원(25.5%)이 오른 11억 6,365만원이다. 집값 상승은 결국 전세와 월세 상승으로 이어지고 주거비 압박을 가져온다. 특히 저소득층 그중에서도 청년가구의 주거비 압박은 심각한 수준이다.
청년가구의 정의에 대해서는 사회적으로 함의된 기준은 없으나 고용노동부는 중소기업 청년인턴제의 대상자 연령을 15세 이상 34세 이하(군필자의 경우 39세까지)로 정하고 있으며, 이들의 주거안정을 위해 공급되는 행복주택의 입주자격은 대학생, 취업 5년 이내, 결혼 5년 이내로 연령제한은 없다.
노동시장의 변화로 비정규직이 증가하면서 청년층의 고용불안이 가중되고, 장기적인 경제성장 둔화로 청년 실업률이 지속적으로 증가하고 있다. 주택의 월세화는 상대적으로 저렴한 주택일수록 높은 비중을 나타내고 있으며 이러한 주택유형일수록 청년가구의 월세 거주 비중이 높다.
2015년 인구총조사 자료를 살펴보면 전국 총가구수의 14.5%를 차지하는 청년가구의 47.4%가 서울(25.2%)과 경기(22.2%)지역에 거주하며, 이들 가구 수는 지속적으로 감소하는데 반해 미혼 청년 가구 수는 지속적으로 증가하는 추세이다. 청년가구의 주거소비를 분석한 주택산업연구원의 자료를 보면 금융위기 이전(1999년∼2008년)에는 청년가구와 중년가구의 평균 주거 면적이 유사하나 금융위기 이후(2009년∼2014년)에는 장년가구의 주거면적은 1.9㎡가 증가한 반면, 청년가구는 2.1㎡가 감소하였다. 임차가구의 소득대비 주거비(월세와 보증금의 환산월세)비율은 2006년 청년가구와 장년가구가 약 18%로 유사하였으나 2014년에는 장년가구의 부담비율은 16.7%인 반면 청년가구는 20.0%로 증가하였다. 특히 20세에서 24세의 청년가구의 주거비 부담비율은 소득대비 35.2%에 이른다.
이러한 현실에도 불구하고 정부는 내년 저소득층의 주거안정을 위한 영구임대와 국민임대주택의 공급예산을 대폭 삭감했고, 특히 최하층의 주거안정을 위한 내년도 영구임대주택의 예산은 올해보다 37.8%가 감소된 상태다.
정부는 국민의 주거생활을 안정시켜야할 의무가 있으며, 현재의 정책 하에서는 청년가구를 포함한 저소득층의 주거안정 대책은 공공임대주택이외에는 사실상 없다고 해도 무리는 아니다. 이들이 미래의 성장 동력으로 일어설 수 있도록 정부는 이들의 주거소비 특성을 고려한 공공임대주택을 지속적으로 공급해야만 한다.
