차경은 경제학 박사
‘호미로 막을 것을 가래로 막는다’는 속담이 있다. 일이 더 커지기전에 해결할 수 있는 일을 방치하여 더 크게 일을 수습한다는 의미로 최근 정부의 주택정책을 설명하는 말로 이보다 더 적합한 표현은 없는 듯하다.
주택시장 과열 초기부터 재건축관련 규제를 강화하여 순차적으로 시행하도록 유도했으면 급증하는 전세가격을 완화시킬 수 있었을 것이다. 또한 전매차익 실현 가능성을 낮추기 위해 전문가들이 과열 초기부터 주장한 것과 같이 분양권 전매제한 기간을 입주시점까지로 강화하고, 재당첨 제한 규정만 추가로 신설하였다면 저금리를 이용하여 실수요자 위주의 안정적인 주택시장을 정착시킬 수 있었을 것이란 아쉬움이 남는다.
2011년부터 2013년까지 종전 평균(약 32만호/년)보다 적은 규모의 입주물량(20만호/년)이 공급되고, 2014년 하반기 재건축 추진에 걸림돌이었던 규제방안이 완화되면서 재건축시장의 과열은 예견되었다. 특히 가격상승을 주도하는 풍선효과의 진원지인 서울은 타 지역과 달리 아파트 공급물량의 대부분이 재건축에 의존하고 있다. 이러한 상황에서 재건축으로 야기되는 저급주택의 소멸과 대규모 집단 이주는 전세가격 급등과 월세전환을 가속화 시켰고, 서민의 삶을 위협하는 살인적인 주거비 압박은 임차 수요를 자가 수요로 전환시켰다.
자가 수요가 가능했던 것은 지속된 저금리 기조와 이와 연관된 정부의 금융지원정책이다. 그러나 예상한 수준 이상으로 주택시장이 과열되자 정부는 개인 대출기준을 우선적으로 강화하고 이후 집단대출로, 택지공급을 축소하는 공급측면의 대책까지 쏟아냈다. 결과는 어떠한가? 모두 주택시장을 과열시키고 주택시장과 주거의 양극화를 심화시키는 원인으로 작용하였다.
기존 주택시장의 수요층 대부분은 높은 분양가로 신규 분양시장에 진입하지 못한 계층이다. 이들을 위한 주거비 완화 정책이 우선임에도 불구하고 개인 대출기준을 강화하여 월세나 준 전세의 압박에서 벗어나지 못하게 한 것이다. 특히 기존 주택시장의 준 전세 비중이나 월세 전환율은 신규 주택시장보다 월등히 높은 수준이다.
최근 정부는 보금자리론 공급대상 축소와 관련하여 논란이 일자 주택금융공사의 공지 5일 만에 ‘내년에는 보금자리 한도를 최대한 늘리겠다’는 보완책을 서둘러 발표하였다. 주택담보대출을 받을 수 있는 보금자리론 공급가액이 정부 예상치를 크게 초과한 것이 원인이지만 작년부터 주택시장의 과열이 시작되었음에도 불구하고 2015년과 동일한 예산을 편성한 결과이다.
보금자리론은 2004년 주택금융공사가 처음 도입한 서민금융상품이다. 2009년 주택시장이 침체되자 담보가 되는 주택가격을 6억 원에서 9억 원으로 확대하여 현재까지 유지해왔다. 또한 보금자리론은 3년 이내 기존 주택을 처분한다는 조건으로 일시적으로 2주택을 허용하고 있기 때문에 무주택자나 1주택자의 경우에도 이용이 가능하다. 그러나 3년 이내 대출을 상환할 경우 기존주택을 처분하지 않아도 된다는 허점 때문에 주택가격 상승이 예상되는 지역의 투기수요에 사용되었을 가능성이 높다. 따라서 정부가 서민을 위한 보금자리론의 실질적인 효과를 얻기 위해서는 전매제한기간을 강화했거나 우선적으로 무주택자를 대상으로 지원했어야 한다. 지난 달 14일 공지한 것과 같이 정부가 일방적으로 담보로 이용되는 주택가격을 최대 9억 원에서 3억 원으로, 대출한도를 5억 원에서 1억 원으로 낮추고 부부합산소득을 연 6000만 원 이하 가구로 제한하겠다는 것은 실수요자의 분양시장 진입을 막는 역할만 수행할 뿐이다. 3억 원과 1억 원이라는 가격은 서울을 비롯한 수도권 주택시장에서 이미 의미 없는 숫자가 되었기 때문이다.
서울아파트 평균가격이 5억 원을 넘었다고 보도된 지 불과 4개월도 안된 지금 평균 약 6억 6천만 원, 강남 3구는 11억 원에 육박한다. 경기도 전체의 경우도 신규 분양아파트와 기존 주택을 포함한 평균 매매가격이 평균 약 3억2천만 원이다. 따라서 서울의 실수요자의 경우 기존주택이나 신규분양시장에 대한 접근은 불가능하며, 수도권의 경우는 서울 인접 권역을 벗어난 지역 내 기존주택이나 신규 분양아파트에만 진입이 가능한 수준이다. 아파트 전세가격 평균도 서울의 경우 약 4억 9천만 원, 경기도는 약 2억 5천만 원 수준이다.
주택가격대비 전세가격 비중이 다소 낮아지고 있으나 1년 전에 비해 주택가격이 급등하였고, 여전히 75% 정도를 유지하고 있다. 서울의 경우 신규 분양물량이 재건축에 의존하고 있어 기존아파트의 노후화와 맞물려 전세가격이 상승할 가능성이 높다. 특히 중소형 아파트나 저렴한 주택일수록 전세비중이 높아 80%에서 90%수준이며, 임차와 월세 비중 또한 높게 나타나고 있다. 따라서 서민들의 주거비부담을 완화시켜주기 위해서는 우선적으로 금융지원을 늘려 임차에서 자가로 소유를 전환하고, 주택시장을 실수요자 위주로 재편해야한다.
