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차경은의 '부동산 경제' 13-2016년 하반기 아파트시장 가격변동요인에 대한 분석(2)
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차경은의 '부동산 경제' 13-2016년 하반기 아파트시장 가격변동요인에 대한 분석(2)
  • 차경은
  • 승인 2016.10.18 15:38
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차경은 경제학 박사

2016년 하반기 아파트시장 가격변동요인에 대한 분석(2)

2016년 하반기 아파트시장의 가격변동에 영향을 미치는 주요 요인으로 가계부채 감소를 위한 정부정책과 주택공급량 및 주택수요에 영향을 미치는 기업의 구조조정, 대출 금리를 들 수 있다.

최근 정부가 발표한 ‘8.25 가계부채 대책’의 핵심내용은 신규 분양물량의 공급 축소를 이용한 가계부채와 미분양 주택의 감소다. 올 1월부터 7월까지 주택인허가 실적은 41만 6696가구로 전년 동기 38만 2916가구와 대비하여 8.8% 증가했다. 미분양 주택도 전월대비 5.2% 증가한 6만 3127가구(7월말 기준, 전국)로 향후 공급과잉으로 인한 집값 하락과 미분양 적체 및 이에 따른 가계부채가 우려되기 때문이다.

이러한 현상은 강남 재건축시장을 중심으로 급속히 과열된 서울지역 주택시장과는 극명하게 구별된다. 저금리의 지속과 재건축시장의 악재 요인(분양가 상한제, 분양권 전매제한, 재건축 초과이익 환수)이 사라지거나 유예되면서 증가된 투기수요까지 가세하여 높은 분양가를 지탱하고 있기 때문이다. 오히려 정부의 ‘8.25 가계부채 대책’으로 공급물량 감소를 우려한 주택수요까지 가세하고 있는 실정이다.

정부가 ‘8.25 가계부채 대책’ 이전 분양시장 안정화를 위하여 주택도시보증공사의 중도금 대출 보증 건수와 한도를 제한하였지만 강남의 재건축단지의 일반분양가격은 오히려 급등했다. 이는 중도금 대출 없이도 충분히 자금조달이 가능한 주택수요가 강남 재건축단지를 중심으로 산재해 있다는 것을 반증하는 신호로 작용하여, 오히려 높은 분양가에도 불구하고 강남 신규분양 아파트를 안전자산으로 인식하게 만드는데 일조했다.

분양권 전매제한이나 재당첨 금지 등 주택수요를 억제하는 고강도의 정책을 추진하지 않는 이상 이러한 주택시장의 양극화는 2016년 이후에도 지속될 것으로 예측된다.

주택가격 변동의 핵심 변수인 주택공급량을 분석하기 위해서는 현재 아파트 입주물량 이외에도 향후 공급이 예정된 인허가 물량, 착공물량, 분양물량, 준공물량을 모두 살펴보아야 하나 이중 핵심요소는 입주물량과 인허가 및 분양물량이라고 할 수 있다.

인허가의 경우 지방광역시가 59.1%(전년 동기대비, 3월말 기준)로 가장 높고 경기도 46.6%, 기타 지방 41.8% 수준으로 높게 나타났으나 서울은 2.4% 감소하였다. 분양물량은 경기도가 지난 10년간 평균보다 높은 수준이며, 입주물량은 2016년에는 전국 27.8만 가구로 2015년보다 4.1% 높은 수준이다. 특히 2017년과 2018년에는 총 70만 가구의 입주 물량이 예정되어 있어 역대 최고 수준이다. 2000년부터 2010년까지 아파트 매년 평균 입주물량은 32만 가구였고, 20만 가구에 불과하였던 2011년부터 2013년까지와 비교하면 3배가 넘는다.

특히 입주물량의 대부분이 경기도와 지방을 중심으로 분포되어 서울과의 접근성이 좋은 경기도 일부지역 및 고속도로 개통 등 개발호재가 있는 경우를 제외한 지역의 주택시장에서의 심각한 공급과잉의 부작용이 우려된다.

물론 주택공급이 증가하더라도 주택수요가 공급물량을 흡수한다면 미분양과 주택가격 하락을 염려할 필요가 없다. 수요측면의 주택 구매력을 결정하는 것은 가계의 실질소득이다. 2016년 하반기 가구의 구매력을 분석하기 위해서는 먼저 기업의 구조조정 가능성을 살펴보아야 한다. 글로벌 시장의 불안이 지속되고 있기 때문이다. 경기관련 지수 등을 살펴보아도 수출둔화가 회복될 가능성은 높지 않다. 수출둔화에 따른 수익성 악화로 기업의 구조조정과 실업률 증가가 예상되어 가구의 구매력지수는 점차 감소될 것으로 판단된다.

실업률 증가와 경기침체로 인한 소득감소로 구매력지수가 감소하더라도 저금리 기조가 지속된다면 주택수요의 감소는 다소 완화될 수 있다. 주요기관들이 발표한 2016년 하반기 금리인상 가능성을 살펴보면 대부분 경기하강에 대한 우려로 시장금리의 하락세가 지속될 것으로 보고 있다. 다만 현재 분양시장의 활황에 따른 주택담보대출수요 증가로 대출 금리는 현재수준을 유지하거나 일부 상승할 것으로 예측된다.

2016년 현재까지 대부분의 지역에서 나타난 주택가격 상승은 주택시장 활성화를 위한 정부정책, 저금리의 지속과 전월세의 급등, 월세로의 급속한 전환 및 2011년부터 2013년까지 지속된 주택공급량 감소세가 주요 역할을 한 것으로 판단된다. 그러나 주택공급량이 급증하는 2017년 하반기부터는 과잉공급의 부작용이 나타날 것으로 예측됨에 따라 급속히 증가된 가계부채는 실물경제를 위협하는 위험요인이 될 가능성이 높다. 따라서 정부는 분양권 전매제한 등 실수요자 위주의 시장으로의 전환을 위한 정책을 시급히 시행하고, 지방을 중심으로 엄격한 공급물량 관리정책을 병행해야 할 것으로 판단된다.

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