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차경은의 '부동산 경제' 11
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차경은의 '부동산 경제' 11
  • 차경은
  • 승인 2016.08.19 10:52
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차경은 경제학 박사

과세목적의 감정평가액

공짜를 싫어하는 사람은 없을 것이다. 오죽하면 ‘공짜라면 양잿물도 마신다’는 속담이 다 있을까! 그러나 공짜라도 세금은 내야하며, 증여세와 상속세가 그 대표적인 예이다. 증여세와 상속세의 가장 큰 차이는 재산을 넘겨주는 자의 생존여부로, 증여세는 생존한 가족이나 친족 등으로부터 무상으로 받은 재산에 부과하며, 사망 후에 양도할 경우 상속세 대상이 된다.

증여세와 상속세가 부과되는 재산에는 유형․무형재산이 모두 포함되는데 70% 이상을 부동산이 차지하고 있으며, 최근에는 거액 자산가들을 중심으로 상속보다는 생전 증여가 증가하는 추세다. 이와 같은 현상은 부동산가격이 더 오르기 전에 미리 증여해 세 부담을 줄이겠다고 판단하는 경우가 많기 때문으로 해석된다. 국세청에서 보도한 국세통계자료를 보면 2015년 증여세 신고세액은 2014년에 비해 25.8% 증가한 2조 3628억 원이며, 신고자는 98,045명으로 10.2% 증가하였다. 부동산가격 상승으로 상속세 역시 증가하여 2015년 상속세 신고세액은 2조 1,896억 원으로 2014년에 비해 32.5% 증가, 피상속인의 수는 5,452명으로 13.7% 증가한 것으로 나타났다.

만약 증여세가 없고 상속세만 부과된다면 많은 자산가들은 상속세를 피하기 위해 재산 대부분을 생전에 증여할 것이다. 따라서 생전 증여에 부과하는 증여세는 상속세를 보완(補完)하는 역할을 수행한다. 또한 향후 증여나 상속받은 재산을 양도할 경우 양도차익에 대해 부과하는 양도소득세 산정에 있어 취득가액은 증여나 상속시점 재산의 시가를 적용하기 때문에 증여세․상속세․양도소득세의 관계는 동전의 양면과 같다.

부동산에 대한 증여세 또는 상속세를 부과하기 위한 재산가액은 증여나 상속시점의 시장가치(market value, 이하 ‘시가’)로 평가된다. 이때 시가란 ‘불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액’으로 정의된다. 그러나 과세대상 부동산의 시가를 산정하는 작업이 현실적으로 어렵기 때문에 󰡔상속 및 증여세법󰡕에서는 시가로 인정할 수 있거나, 이를 보완할 수 있는 부동산 가액의 종류를 제시하고 있다.

증여세 또는 상속세에서 시가로 인정되는 부동산의 가액은 일정기간 이내에 증여(상속)재산 또는 증여(상속)재산과 동일 또는 유사한 부동산의 거래가액․감정평가액․보상액․경매나 공매를 위한 감정평가액이다.

시가로 인정되는 가액이 없는 경우 증여(상속)재산의 유형에 따라 토지와 주택은 시․군․구청장이 공시하는 개별공시지가와 개별주택가격, 공동주택은 국토교통부장관이 공시하는 공동주택가격을, 건물․오피스텔․상업용 건물은 국세청장이 산정․고시한 가액인 기준시가를 증여(상속)재산의 시가로 인정하고 있다.

시가를 보완하는 정부의 공시․고시 가액은 행정적 측면의 작용으로 인하여 감정평가액 등 시가로 인정되는 가액보다 낮게 산정되는 경우가 일반적이다. 따라서 증여세나 상속세를 정부가 공시․고시하는 가액으로 신고하면 시가 인정가액으로 신고한 경우에 비해 증여나 상속당시의 세금을 절세할 수 있다. 그러나 추후 증여나 상속재산을 양도할 경우 양도차익이 커져서 양도소득세가 증가할 수 있다. 양도시의 취득가액은 증여나 상속세 신고 당시 시가보다 낮게 ‘시가로 인정받은 공시·고시 가액’ 이기 때문이다. 이러한 이유로 증여세나 상속세 및 양도소득세 등의 절세효과를 얻기 위해 증여나 상속재산에 대한 감정평가를 의뢰한다.

증여나 상속의 경우 배우자로부터 증여 받는 재산의 가액이 6억 원, 직계존속으로부터 받은 경우 5천만 원(수증자가 미성년자인 경우 2천만 원), 배우자와 자녀(배우자가 없는 경우 5억 원)에게 재산을 상속한 경우에는 기본적으로 10억 원이 과세가액에서 공제되기 때문에 이를 넘지 않는다면 세금이 부과되지 않는다. 따라서 이러한 경우에는 추후 발생할 수 있는 양도소득세를 절감하기 위해 감정평가업자가 평가한 감정평가액을 재산가액으로 신고하고 있다.

이외에도 증여나 상속시점에 비해 부동산 가격상승이 예상되는 경우 또는 증여나 상속세 및 양도소득세의 공제한도, 과세표준 구간에 따라 차등 적용되는 세율 등을 종합적으로 고려하여 감정평가를 의뢰하는 경우도 점차 늘고 있다. 한편 증여나 상속재산이 주택인 경우 양도소득세 비과세요건에 해당되어 납부할 양도소득세가 없는 경우도 발생할 수 있다. 이러한 경우에는 정부가 공시․고시하는 가액으로 증여세나 상속세를 신고하는 것이 절세의 효과를 낸다.

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