차경은 경제학 박사
뉴스테이(New Stay)의 임대료 적정성(2)
정부의 과도한 지원을 등에 업은 뉴스테이 사업의 명분과 정당성은 전적으로 임대료의 적정성 여부에 달려있다. 뉴스테이 참여 기업은 공익을 달성하는 범위 내에서의 적정이윤을 추구 할 의무가 있기 때문이다. 고가 임대료 논란이 한창인 뉴스테이 예정지(영등포구 문래동 6가 21번지)를 대상으로 주택시장·수요자·공급자를 모두 만족시키는 공통 해를 활용하여 임대료의 적정성 여부를 판단해 볼 수 있다.
뉴스테이 예정지 인근의 실거래가격은 문래베어스타운이 가장 높다. 전용면적 84㎡의 최근 전세가는 평균 3억 4,000만원이며, 보증부 월세로는 보증금 6,000만원에 월세 100만원 수준이다. 이를 뉴스테이 임대료인, 보증금 1억에 월세 110만원과 비교하기 위해서 전월세전환율을 활용할 수 있으며, 한국감정원이 제시한 6%를 단순 적용할 경우 임대료 높낮이가 확연히 드러난다.
보증금 6,000만원을 뉴스테이 보증금인 1억으로 맞춰 늘려 잡으면 월세는 100만원에서 80만원으로 낮아지게 되고 110만원으로 책정된 뉴스테이 월세가 38% 높은 것으로 나타난다. 보증금 6,000만원에 월세 100만원을 전세가로 환산할 경우 2억 6,000만원이 되는데, 문래동 평균 전세가가 이보다는 31% 높다. 평균 전세가를 보증금 1억으로 환산하면 월세는 120만원 수준이 되며, 이는 전세에 대한 수요 증가와 공급 부족으로 전세시장과 월세시장이 차별화되고, 전세프리미엄이 형성된 것으로 해석할 수 있다. 문래동 임대시장과 노후 아파트가 대부분인 지역 특성을 반영하더라도 보증금 1억에 월세 90만원 ∼ 120만원이 임대료 설정범위로 무난하다.
수요자 측면을 살펴보자. ‘2014년 주거실태조사’를 기초로 중산층(5분위부터 8분위)의 실 수령액은 월평균 200만원∼400만원이다. 일반적으로 세입자가 부담 가능한 적정 임대료는 소득대비 20% 수준이나, 주거실태조사에서 파악된 실제 임대료 비율은 평균 20.3%, 중산층 23.1%, 수도권 27.4%, 서울 35%이다. 따라서 5분위 계층이 부담할 수 있는 월세 최고치는 70만원, 8분위는 140만원으로 뉴스테이는 중산층 중에서도 부유층에 속하는 7분위, 8분위만 거주 가능하다. 뉴스테이의 월세는 8분위 소득의 28%, 5분위 소득의 55%에 해당된다.
보증금효과를 고려하기 위해 1억을 이자율 3%로 빌렸다고 가정하면, 수요자는 뉴스테이에 월세 110만원과 보증금 이자 25만원을 지불해야 하므로 8분위 소득계층의 부담률은 34%에 이른다. 실제 임대료 비율을 고려하더라도 뉴스테이의 임대료 비율은 소득 대비 30%를 넘겨선 곤란하다. 대출금리 3%와 기회비용 측면의 예금금리 1.7%를 보증금 부담이율로 정하고 8분위를 대상으로 임대료를 산정한 결과 보증금 1억에 월세 95만원∼105.8만원이 적정 임대료 수준으로 귀결된다.
공급자 입장을 분석해보자. 영등포구 문래동 6가 21번지는 롯데푸드 공장부지로 2015년 개별공시지가는 319만원/㎡이다. 국토교통부의 건설용지 공급가 업무지침을 적용한 2015년 예상 토지매입비는 개별공시지가의 110%인 350.9만원/㎡으로 추정되며, 이는 인근 아파트부지 개별공시지가의 91% 수준이다. 뉴스테이의 연면적당 직접공사비는 임대아파트 표준 건축비 99 만원/㎡, 건축자재비 상승분, 인건비 상승분, 지하층과 근린생활시설의 공사비 등을 종합하면 약 109만원/㎡으로 추정된다.
용적률 300%를 적용한 건물연면적(지하포함, 63,756.0㎡)과 사업토지면적(15,385.40㎡)에 따른 토지 매입비와 직접공사비 총액은 약 12,348,141만원, 간접공사비를 포함한 기타 비용( 판매비, 일반 부대비용, 금융비용 포함)은 약 3,151,859 만원으로 산정되어 총 투자액(매출원가)은 15,500,000만원으로 예상된다. 선분양형식인 뉴스테이의 특성상 보증금 총액 5,000,000 만원을 차감한 실투자액은 10,500,000 만원으로 연 수입 660,000 만원에 따른 실 투자수익률은 약 6.29%에 달한다. 이는 건설기업의 평균 수익률 4% 보다 60% 높은 수준이다. 기업이 요구하는 최소수익률을 뉴스테이의 임대료 상승률과 물가상승률을 고려해 5%∼6%로 가정하면 보증금 1억에 월세는 87.5만원∼105만원 수준이면 족하다.
뉴스테이의 임대료를 세 가지 측면에서 분석한 결과, 문래동 주택시장에서 도출된 임대료는 보증금 1억에 월세 90 만원부터 120 만원, 8분위 중산층이 부담할 수 있는 수준은 보증금 1억, 월세 95만원∼105.8만원이다. 5∼6%의 적정 이윤을 공급자에게 보장할 경우 보증금 1억에 월세 87.5 만원부터 105만원수준이 무난한 추계치다. 따라서 임대료의 설정 가능 범위는 보증금 1억에 월세 95만원∼105만원으로 추정되며, 뉴스테이 사업의 원활한 진행과 사업목적을 고려할 경우 보증금 1억에 월세 95 만원이 적정 수준으로 판단된다.
현재 뉴스테이가 제시한 월세는 적정 임대료 보다 16% 높은 수준이다. 임대료 연 상승률인 5%를 현금할인율로 대체하고 단순 계산하면 수요자는 월 15만원을 추가 부담하는 셈이고 민간 기업은 년 9억, 10년 동안 90억의 이익을 챙길 수 있는 임대구조이다.
