감정평가 산책 124 / 장기미집행시설과 도시공원개발특례 3
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감정평가 산책 124 / 장기미집행시설과 도시공원개발특례 3
  • 이요훈
  • 승인 2016.03.18 12:07
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이용훈 감정평가사

이 달 초 의정부 호원동 일대 직동공원 부지에서 공급되는 공동주택은, 장기미집행공원부지의 민간특례개발이 낳은 첫 결과물이다. 이제 후발 도시공원개발특례 사업지에서 속속 분양광고를 내 걸 것이다. 민간사업자의 수익규모에 대한 고급 정보도 알음알음 시장에 흘러나올 것으로 예상된다. 예상외의 결과는 없을 것이다. 수익은 분명 발생할 것이고, 민간사업자는 돈 방석에 올라앉을 가능성도 높다. 

공원조성부지와 비공원시설이 들어설 부지를 모두 민간이 매입하고 이 중 70%의 면적은 공원으로 조성해 지자체에 기부채납 한다. 30% 이하 면적에 들어서는 비(非)공원시설에서 분양물이 생산된다. 공원 앞 어떤 시설이 들어서는 게 채산성이 높을까. 공장이 들어서는 건 영 어색하다. 도시민 휴식 공간 옆에 제조시설은 제자리가 아니다. 대규모 판매시설 역시 어울리는 그림이 아니다. 도심 내 덩치가 좀 되는 빈 땅은 임자가 있다. 아직까지 대한민국에서 가장 생산성 높은 완제품은 공동주택이다. 그리고 허용된 용적률은 남김없이 소진해서 세대수를 최대로 늘려 잡았을 것이다. 

지난 정부, 개발제한구역을 풀어 공급한 보금자리주택의 매력은 낮은 분양가였다. 그것도 도심과 멀리 떨어지지 않은 곳에 위치한 공동주택이다. 반값 아파트를 공급하겠다는 장담은 실현됐다. 최초 공급가격 대비 2배 이상 가격이 올랐기 때문이다. 반값은 아파트 부지를 싸게 매입할 수 있었기에 가능했다. 개발제한구역 상태로 토지보상금을 지급하고 취득했기 때문이다. 따라서 원금 대비 100% 이상 차익을 실현한 최초 수분양자는, 장시간 개발제한구역에 묶여 재산권을 침해당한 사람이 누려야 할 개발차익을 대신 거둔 셈이다. 

이에 비해, 민간이 조성한 공원부지에서 공급되는 공동주택은 낮은 분양가로 승부할 필요가 없다. 도시 내에서 공급되는 일반적인 공동주택 분양가 수준이면 무난하다. 입지 자체가 도심이지 않은가. 도시민을 위해 지정된 도시공원의 정의를 떠올려보라. 민간사업자의 욕심이 과하다면, 넓은 도시공원을 공동 앞마당으로 쓸 수 있는 쾌적성을 이유로 분양가를 약간 더 올려도 되나 고민할 여지도 있다. 어느 면으로 보나 분양성이 떨어지지 않는다. 

이로 볼 때 민간사업자의 수입원인 공동주택 분양수입은 예상에서 크게 벗어나지 않을 것이다. 제안서를 낸 시행사 어느 곳이든 다들 고만고만한 분양수입을 셈했을 것이다. 그러나 사업부지 면적을 잘못 계산했다면 낭패다. 비공원시설이 들어서는 30%의 면적이 국공유지에 의해 양분되는 등의 사정으로 실제 대지 면적이 줄어들게 된다면 어떻게 만회할 길이 없다. 이런 불상사가 발생하지 않는다면, 어느 정도의 시행이익을 거둘지는 사업비용의 지출규모에 달려 있다. 부지의 확보비용, 건축공사비, 토목공사비, 일반관리비용 등 공동주택 개발 사업에서 한 자리씩 차지하는 비용 항목을 검토해야 한다. 

공원부지 전체를 확보하는 방법은 협의와 수용이다. 민간 사업자는 제안서에 부지 확보 비용을 기입해야 한다. 사전에 지주와 어느 정도 교감을 형성했다면 대략 추산되는 금액을 자신 있게 적을 수 있다. 어느 개발 사업이든 지주작업이 속도결정 단계다. 토지주의 욕심은 끝이 없다. 일반적인 임야의 시세만 받고 물러날 용의가 있는 자는 드물다. 민간 사업자도 예산을 크게 넘지 않는 선에서 조금 더 지불할 용의가 있다. 사업자가 조금 더 양보했다면 사업의 지체기간에 상응하는 금융비용을 염두에 두었기 때문일 것이다. 

지주는 민간 사업자의 수익이 거의 나지 않을 정도로 무리하게 비싼 가격을 불러 이 사업이 무산됐을 때의 허망함을 늘 고려해야 한다. 일몰제에 따라 도시공원이 해제된다면 민간이 도시공원 부지를 개발할 수 있는 기회가 봉쇄된다. 시장성 없는 임야를 환전할 수 있는 좋은 기회가 다시 오지 않을 수도 있다. 그런 면에서, 민간 사업자가 사업자 선정을 위해 지자체에 제출하는 제안서가 담고 있는 감정평가서의 금액을 기준선으로 삼을 필요가 있다. 회계법인의 재무적 타당성 보고서 앞쪽에 감정평가법인의 ‘일반거래 감정평가서’가 위치한다. 현황을 기준으로 한다면 공원으로 지정된 상황을 반영할 것이고, 협의를 고려해 만족스러운 매입 가격을 제시하려면 공원 지정을 고려하지 않고 평가할 수 있다. 

분양규모와 맞물려 건축규모에 따른 도급공사비도 거의 상수다. 공원조성비용이나 일반관리비도 적산(積算)을 누가 하느냐에 따라 큰 편차를 보이지 않는다. 민간 사업자는 제안서 작성을 위해 1~2억 원의 투자를 한다. 사업자로 선정된 이에게는 사업비용, 탈락한 이는 매몰비용이 될 것이다. 누구나 탐내는 사업지구에는 컨소시엄 형태의 시행자가 등장할 수 있다. 괜찮은 투자처에 발을 걸치고 싶은 투자자를 물색하는 것은 어렵지 않다. 물론, 자금조달의 부담 때문에 공동지분으로 출발할 수도 있다. 

2020년까지 앞으로 몇 년 도시공원특례사업이 활발해질 것으로 보인다. 지자체는 투명하게 사업자를 선정하고, 공원 지정으로 하세월 재산권 행사에 제약을 받은 지주는 합리적인 보상을 받고, 민간 사업자는 적정 투자수익을 올릴 수 있는 3박자가 맞아야 한다. 그 과정에서 지자체의 예산부담으로 공급할 수 없었던 도시민의 휴게 공간인 ‘도시공원’이 민간의 자본으로 떡하니 들어서게 될 것이다.

 
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