이용훈 감정평가사
국토부가 발표한 ‘장기 미집행 도시·군계획시설 해제에 관한 가이드라인’에 등장하는 ‘비재정적 집행가능시설’은 시군구 입장에서 ‘비재정적’일 뿐, 공원사업 집행을 위해서 누군가는 재정을 부담해야 한다. 공공이 아니면 민간이 해야 한다.『도시공원 및 녹지등에 관한 법률』제 21조 상 도시공원 및 공원시설을 설치하고 관리할 수 있는 주체에 ‘민간사업자’가 등장하는 이유다. 민간공원추진자가 자비로 공원을 조성하고 이를 시민의 품에 안기는 상황이 가장 이상적이다. 로마 부흥기, 지도자의 이름을 딴 건축물과 도로까지 등장했던 역사가 있다. 현재로서, 순수한 ‘기부’는 기대하기 어렵다. 민간이 비용부담과 위험을 무릅쓰고 공원을 짓는 데 따른 반대급부가 있어야 한다. 이런 내용을 규정하고 있는 것이『도시공원 및 녹지등에 관한 법률』제 21조 2항이다.
지자체가 2020년 실효대상이 되는 10년 이상 장기미집행 공원을 조성하는데 40조원이 넘는 돈이 들 것으로 예상됐다. 지자체가 이 정도 예산을 확보하는 것은 불가능하다. 그럴 수 있었으면 장기간 미집행 상태로 있지도 않았을 것이다. 물론, 이 중에는 우선 해제되는 것도 있다. 이를 제외한 집행 가능시설 중 상당 부분을 민간의 자본으로 충당하고자 하는 것이 특례제도의 핵심이다.
민간을 끌어들여 공원을 만든다면 어떤 편익을 기대할 수 있을까. 공원이 일부 지역에 편중되어 있었다면, 이를 해소하고 공원이 부족한 지역에 공원을 확보할 수 있다. 도심 속 특히 주거 밀집지역에서의 공원은 ‘오아시스’다. 뒷동산으로 산책 갈 수 있는 주거환경은 다른 인공 편익시설로 대체되지 않는다. 도심 속 허파의 역할은 크다. 주말 등산 정도가 아닌 짧은 구보 정도 할 수 있는 쾌적한 공간은 꼭 필요하다. 또한 노년층만을 위한 전유공간도 아니다. 주제공원으로 조성된다면 아이들 교육, 체험공간으로 활용될 수 있다. 물론 가장 큰 혜택은 사유재산권 침해를 ‘하세월(何歲月)’ 기다린 도시공원부지 소유자다.
민간공원추진자는 일단 공원을 조성해서 공원관리청에 기부채납 해야 한다. 면적은 도시공원으로 지정된 면적의 70% 이상이다. 종전 80%에서 하향 조정된 수치다. 그리고 30% 이내의 공간에 비공원시설을 설치할 수 있다. 녹지지역·주거지역·상업지역에서 설치가 허용되는 시설을 일컫는다. 다만 몇 가지 요건을 충족해야 한다. 첫 번째로 도시공원 전체 면적이 5만 제곱미터 이상이어야 한다. 둘째, 해당 공원의 본질적 기능과 전체적 경관이 훼손되지 않아야 한다. 셋째, 비공원시설의 종류 및 규모가 해당 지방도시계획위원회의 심의를 거친 건축물 또는 공작물(도시공원 부지의 지하에 설치하는 경우에는 해당 용도지역에서 설치가 가능한 건축물 또는 공작물로 한정)일 것, 그리고 마지막으로 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례의 기준에도 적합해야 한다.
기부채납에 익숙한 지자체는 이번 기회에 도시공원 밖의 지역에 필요한 시설을 확보할 수도 있다. 물론, 도시공원 조성사업과 직접적으로 관련되는 진입도로, 육교 등의 시설만 가능하고, 이런 부담을 지우는 대신, 그 설치비용에 해당하는 도시공원 부지 면적을, 기부채납 하는 도시공원 부지 면적에서 빼줘야 한다. 공원조성과 관련시설의 주종이 바뀌어서는 안 된다. 기부채납 하는 도시공원 부지 면적의 10퍼센트에 해당하는 가액(개별공시지가로 산정한 가액을 말한다)의 범위에서만 관련시설 예산으로 전용할 수 있다. 공공이 어떤 식으로 기부채납을 받든, 민간공원추진자는 70%의 기부채납 의무만 지면 족하다.
구체적인 기부채납에 대한 내용은 민간공원추진자와 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수와의 협약 사항이다. 기부채납의 시기, 비공원시설의 세부 종류 및 규모, 비공원시설을 설치할 부지의 위치 등을 포함한다. 지자체는 도시공원 중 비공원시설부지에 대해 도시공원에서 해제시키고 용도지역을 변경시키는 등의 내용으로 도시·군관리계획을 변경결정 할 수 있다. 이렇게 된 이상,『도시공원 및 녹지등에 관한 법률』16조에서 정하고 있는 공원조성계획이 민간공원추진자에 의해 제안된 셈이다.
현재 의정부 직동근린공원(86만 5천㎡), 추동근린공원(123만 8천㎡)의 민간사업자 선정이 완료됐다. 검단 중앙도시자연공원, 수원 영흥근린공원, 원주 중앙근린공원, 청주 매봉근린공원, 대전 용전근린공원, 천안 노태근린공원 조성사업이 진행 중에 있다. 아직 완료된 곳이 없기 때문에 민간공원추진사업의 개선사항, 보완사항에 대한 총괄 보고서는 제출기간이 좀 남았다. 민간사업자의 수익률이 지나치게 높게 나오면 누군가의 입에서는 특혜시비가 튀어 나올 것이다. 그 반대라면, 비재정적 집행시설은 한동안 민간사업자의 외면을 받으며 ‘비집행’ 신분으로 존치할 것이다. 관건은 이 사업의 수익성이다.
(3편에서 계속)
