감정평가 산책 117 / 감정평가업계의 미래는..
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감정평가 산책 117 / 감정평가업계의 미래는..
  • 이용훈
  • 승인 2016.01.08 12:03
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이용훈 감정평가사

2015년 말 감정평가 3법이 통과됐다. 선거구 획정 문제로 첨예하게 대립하는 와중 여야 간 이견이 없어 일괄 처리되는 법안목록에 포함됐기 때문이다. 시행령과 시행규칙 제정 문제가 아직 남았다. 법률로 큰 틀의 정리는 됐지만, 기준, 요건, 예외규정 등을 담는 하위법령은 더 민감한 영역이다. 2016년 상반기 3법을 ‘매조지’해야 된다는 주장은, 법의 취지를 몰각시키거나 편향적 해석을 가능케 하는 수임 규정의 등장을 봉쇄하자는 것이다. 모법 위임한계를 벗어나는 시행령, 시행규칙 전례가 심심치 않게 목격된다. 

시장 확대 방안에 대한 논의가 요즘 한창이다. 감정평가사 4,000명이 연간 벌어들이고 있는 6천억 원 대 수수료 시장을 키워 보자는 것이다. 집안 단속이 먼저다. 현 수수료체계를 손보자는 목소리, 무료 탁상감정을 유료로 전환시키자는 주장은 지체 없이 튀어 나온다. 담보평가를 의무화시키는 방안은 파괴력이 크다. 대출기관이 자체 감정을 못하게 할 수만 있다면 담보평가 의뢰건수는 배가될 것이다. 유사평가행위를 근절하는 조치도 새 나가고 있거나 새 나갈 구멍을 막는 방안이다. 작년 하반기 공인회계사의 ‘자산재평가’행위를 『부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률』위반으로 본 대법원 판결의 영향이 적지 않다. 감정평가사 수급조절을 위해 진입장벽을 치는 문제는 기득권의 밥그릇 지키기라고 일방적으로 매도당하기 십상이다. 그렇지만 감정평가사 자격증 수요가 10년 내 절반 이하로 떨어진 것은 사실이다. 실제, 합격자 수를 점진적으로 하향시키고 있다. 

도약의 기회를 새로운 업무에서 찾을 수 있다. 법안에 명시된, 비주거용 부동산의 공시제도 도입은 임박해 있다. 현 공시업무 중 단독주택 공시업무가 감정원에 이관되므로 향후 이 부분 수수료가 반 토막 난다. 업계에서는 공시업무 수수료 반감충격을 새로운 공시업무로 완충하길 원한다. 조세의 형평성 측면에서도 바람직하므로 조속한 도입 필요성이 있다. 보상수탁이나 물건조사업무에 감정평가사가 참여하고, SOC를 주기적으로 평가해 국가 회계에 반영해야 한다는 주장도 새 시장 개척과 궤를 같이 한다. 

감정평가업계 수수료 총액은 매년 완만한 상승세를 보이지만, 1인당 매출액은 2008년 전후로 하락 반전했다. 인원확대 효과가 매출총액 상승을 상쇄시키기 때문이다. 감정평가사가 ‘블루오션’이라고 기대하는 시장은 현 점유자에게는 ‘레드오션’이다. 시장 확대가 결코 쉽지 않다. 매년 시장 전망도 우호적이지 않다. 이 업계 내 갈등의 고조는 솔직히 생계 문제 때문인 것이다. 

내부 갈등은 업태 갈등으로 볼 수도 있다. 현재 대형 감정평가법인이 되고 싶어도 실질적 진입장벽이 있다. 개인사무소는 경매, 소송 등의 배정물량으로 생계를 꾸리는데, 총량 변동은 없고 인원만 늘어나 수입 금감이 최근 도드라졌다. 업무의 공정한 배분과 수익 배분을 요구하는 목소리는 ‘동반성장’뿐만 아니라 ‘공정성장’의 병행발전을 촉구하고 있다. 최저생계보장제도 도입 역시 같은 내용이다. ‘무상복지’의 취지와 유사하게 ‘공영제’ 도입을 강하게 밀어붙여야 한다는 이도 있다. 

현재도 준공영제 형태로 물량이 배정되고 있다. 일부 물량의 배정권한을 감정평가협회가 갖고 있기 때문이다. 공영제는 물량 전체를 배정 형태로 돌려보자는 것이다. 수요자는 일단 배제하고, 업무의 공공성을 생각해 공급독점을 실현하는 것이 가능하다고 본 것이다. 논란이 될 수 있다. 공영제 주장의 첫 단추가 ‘감정평가업무’를 공공재로 본 것이라면, 공공재가 되기 위한 요건 중 비경쟁성과 비배제성이 감정평가서비스에 적용될 수 있는지는 이견이 있을 수 있다. 더 왕성하게 일하고 싶은 자를 만류하는 부작용도 상존한다. 법이 아닌 내부 규율로 수많은 불만을 잠재우고 이를 실현시킬 수 있을는지도 물음표다. 균등하게 ‘나눠 먹기’ 형태를 도입했다고 비난받을 수도 있다. 어쨌든 공영제의 옳고 그름은 둘째치더라도, 이런 고육책이 등장한다는 사실만으로도 우리 업계가 어려운 것은 사실이다. 

모든 전문직이 의뢰인을 만족시키면 그만일까. 감정평가 결과로 의뢰자를 만족시켜서는 안 되는 특수성이 있다. 이 결과물에 의뢰자 외에 이해관계가 걸려 있는 수많은 사람이 있기 때문이다. 누군가의 주장처럼 ‘수수료 1조 시대’가 개막된다면, 표출된 갈등은 수면 아래 잠잠해질 것이다. 감정평가 3법으로 감정평가협회는 법정단체가 됐다. 내부 갈등 봉합과 장래 성장 동력을 모색해야 하는 중책이 부여될 것이다. 2016년, 감정평가업계는 기로에 서 있다. 

 
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