이용훈 감정평가사
분양가상한제하의 공동주택 분양가격 결정 과정에서 감정평가가 개입하는 대목은 ‘민간택지’의 택지비를 결정할 때뿐이다. 사업주체가 주택건설 사업계획승인을 신청한 후 입주자모집승인 신청일 이전에 시장·군수 또는 구청장에게 택지가격의 감정평가를 신청한다. 감정평가의 기준시점은 택지가격의 감정평가를 신청(또는 의뢰)한 날이 된다. 감정평가방법은 공시지가기준법이다. 최근 공시된 표준지공시지가를 기준으로 평가를 수행한다.
이 평가는 대표적인 조건부 평가다. 아파트 부지는 기준시점 현재 아직 지적정리가 돼 있지도 않고, 건축 공사가 완료되지도 않았다. 택지 내 공원이나 간선도로 등이 완비되지 않았을 때다. 따라서 ‘택지조성이 완료된 상태’를 전제로 평가가 이뤄진다. 택지비 평가는 복수의 평가기관이 담당하므로 최종 택지비는 이들의 산술평균값이다. 재평가 사유도 있다. 택지비 최고평가액이 최저평가액의 110%를 초과하는 경우와 사업주체가 택지비 평가액 결과에 이의를 다는 경우다. 단, 후자인 경우 재평가는 1회에 한해 실시된다.
현재 분양가상한제의 탄력적 운용은 시장 규제 철폐 논의의 결과물이다. 주택 시장 부양책과도 관련이 있다. 분양가상한제하에서 결정된 분양가격이 투입 원가만을 반영한 결과물로, 공급자인 건설사에게 족쇄가 되는지는 각 항목이 순수한 원가인지를 파악하면 된다. 일단, 분양가상한제를 적용받지 않는 민간 택지에서의 건축공사비와 국토교통부가 고시하는 기본형건축비가 큰 격차를 보이지는 않는다. 기본형건축비로 짓는 LH아파트와 도심 내 재건축 단지 아파트의 공사비가 큰 차이를 보이지 않는다면, 민간 아파트의 도급공사비에는 시공자의 적정이윤이 포함되므로 기본형 건축비는 원가 수준을 뛰어넘었다고 볼 수 있다. 분양가 상한제의 건축비가 물가 상승분을 보장한 원가 연동형으로 운영되면서 분양가격을 억제하는 효과가 없어졌다는 지적도 있다.
택지비의 감정평가액 수준이 순수한 토지 원가인지도 논해 볼 사항이다. 공동주택 분양가격 결정방법은 각 원가를 합한 것이다. 그런데, 토지의 가격은 종속 변수로 볼 수도 있다. 공동주택 분양가격을 제품으로 보고 택지비를 원재료로 보면, 분양 가능한 가격 수준에 따라 각 지역과 위치별로 택지비가 달라지기 때문이다. 가산비용이 별도로 없다고 전제한다면 건축비가 2억 원인 경우, 5억 원에 분양 가능한 공동주택의 택지비는 3억 원 근처까지 오를 수 있고 6억 원에 분양 가능하다면 4억 원 가깝게 몸값이 올라간다. 물론, 적정이윤을 고려하면 택지비 가격이 이에 살짝 미치지 못하겠지만, 택지비의 감정평가 시 분양가격으로부터 역산한 토지가격을 고려하게 된다.
분양가상한제가 과도한 규제였는지, 존치하는 것이 폐해인지에 대해서는 이견이 상당하다. 이는, 주택을 고가의 상품으로만 볼지 공공재의 성격이 있는 주거공간으로 보는지 시각의 차이일 수도 있다. 부동산만큼 국민 경제에 미치는 영향이 큰 부문도 없고 공동주택은 부동산의 핵심이기 때문에, 분양가상한제와 같이 시장에서 파는 물건의 가격을 통제하려는 정부의 정책이 아직까지는 실행중이라고 봐야할 것이다.
2015년 상반기 큰 틀에서 분양가상한제가 원칙적으로 폐지됐다. 올해 주택시장은 10년 만의 호황을 누렸다. 건설사의 공급 물량이 봇물 터지듯 시장에 쇄도했다. 분양가 역시 고공행진을 보였다. 만약 크게 등락을 보이지 않는 안정시장이었다면, 분양가상한제의 멍에를 벗어버리고 치솟은 공동주택 분양가를 시장에서 수용했을지 의문이다. 그럼에도 흡수율이 좋았다면, 분양가상한제는 주택 공급자에게 분명 강력한 족쇄였음이 입증되었을 것이다. 과도한 공급물량으로 수급조절 불균형이 발생하면, 건설사의 입맛에 맞는 고분양가 전략은 사장될 것이다. 2016년 혹 주택시장이 침체를 보이고 분양률이 주춤해지면, 분양가상한제 폐지로 인한 고분양가 논란은 수그러들 것이다.
