이용훈 감정평가사
2014년 말 기준 국토통계누리 용도별 건축물현황에서 주거용 건축물의 점유율은 65.8%다. 동일 시점 주거용 건축물 내 주택 유형 중 아파트의 점유율은 전국적으로 49.6%, 수도권은 이보다 다소 높은 50.8%를 차지하고 있다. ‘분양가’라고 하면 신축 아파트를 떠올린다. ‘분양가상한제’는 주거유형 중 다수를 차지하는 공동주택에 대해서만 분양가격을 통제하겠다는 내용이다. 공동주택이라도 도시형 생활주택은 적용받지 않는다. 경제자유구역 내 공동주택 중 ‘외자유치 촉진’과 관련이 있는 곳, 관광특구 내 층수가 50층 이상이거나 높이가 150미터 이상인 공동주택도 예외다. 전자는 아파트와 같은 전형적인 공동주택이 아닌 점, 후자는 분양가 제한 필요성이 없는 지역 내 공동주택이라는 점에서 열외를 인정받았다고 볼 수 있다.
공동주택 가격을 사업주체에 맡겨서는 막대한 폭리를 취할 것이라는 염려가 이 제도를 탄생시킨 것으로 보인다. 국민의 절반 이상이 구입하며 거주하는 주택가격이 안정되지 않는 현상을 호되게 경험해서였을 수도 있다. 1989년 ‘분양원가연동제’를 분양가상한제의 원천으로 볼 수 있다. 부동산 부양책의 일환으로 최근 분양가상한제를 탄력적으로 운용하도록 했는데, 핵심 내용은 민간 택지의 경우 원칙적으로 분양가상한제 적용을 받지 않도록 한 것이다.
현재 분양가상한제가 적용되는 주택은 공공택지와 민간택지 중 일부지역에서 공급되는 공동주택이다. 민간택지 중에서는 특정한 요건을 충족하는 곳만 해당되는데, 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 놓은 지역으로서 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중에서 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정한다. 주택 가격 급등의 기준은 ‘①지정월 기준 직전 월 소급 3개월 간 아파트 매매가격 상승률이 10% 이상 ②직전 월 소급 3개월 월평균 아파트 거래량이 전년 동기 대비 200%를 넘을 것 ③직전 월 소급 아파트 공급이 있었던 연속 3개월 간 아파트의 평균 청약경쟁률이 20대 1을 초과할 것 중 어느 하나에 해당하면 된다. 민간 택지 중 분양가상한제 적용 지역에서 벗어날 수도 있다. 계속 지정해야 할 필요성이 사라지면 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 해제해야 한다. 시·도지사, 시장·군수·구청장이 국토교통부장관에게 해제를 요청할 수도 있다.
분양가상한제를 적용받은 지역에서 공급되는 공동주택에 대해서는 입주자 모집 공고 시 청약자들에게 분양가상한제 적용주택이라는 사실을 공지해야 한다. ‘분양가상한제 적용 아파트’로 광고지에 표기했다면 분양가가 저렴하다는 걸 강조하는 광고문구라고 이해할 수 있다. 감정평가기법 중 원가법은 물건을 제작·구입의 방법으로 취득하는데 투입한 원가가 물건의 가치와 연동된다는 논리를 기반으로 한다. 분양가상한제는 원가법으로만 공동주택의 분양가격을 결정하도록 강제하는 조치다.
분양가상한제하에서 분양가격을 산정하는 기준은 『공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙』으로 정하고 있다. 제한을 받는 분양가는 택지비와 건축비로 구성된다. 택지비는 택지의 공급가격등에 택지비가산비용을 더한다. 택지의 공급가격등은 공공택지의 경우 공급가격, 민간택지의 경우 감정평가 한 금액을 가리킨다. 민간택지에서의 택지 매입가격은 공공택지의 ‘공급가격’과 성격이 유사하다. 「민사집행법,「국세징수법」또는「지방세기본법」에 따른 경·공매 낙찰가격, 국가·지방자치단체 등 공공기관으로부터 매입한 가격, 부동산등기부나 법인장부에 기재된 택지의 거래가액이 매입가격으로 인정받을 수 있다. 다만, 이들 매입가격은「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 감정평가 한 가액의 100분의 120에 상당하는 금액 또는 개별공시지가의 l00분의 150에 상당하는 금액 이내여야 한다. 원가를 부풀리려는 시도를 염려한 조치인 듯하다.
택지비가산비는 택지의 공급가격등에 가산되는 택지와 관련된 비용을 말한다. 공공택지와 민간택지에서 인정하는 비용 항목이 약간 다르다. 공공택지의 경우, 각종 공사비(연약지반, 암석지반, 흙막이·차수벽 공사)에 방음시설설치비, 택지대금에 대한 기간이자, 제세공과금, 등기수수료 등에 분양가심사위원회가 증빙서류를 심사해 인정한 그 밖의 비용을 포함한다. 각종 공사비는「엔지니어링기술 진흥법」에 따라 해당 부문의 기술용역업체로 신고 된 업체의 도움을 받아 증빙서류를 제출하고 있는 실정이다. 민간택지인 경우 공공택지에서의 공사비 등에 사업주체가 부담하는 간선시설 및 도시공원의 설치비용, 지장물 철거비용, 진입도로의 개설로 편입되는 사유지의 가액, 감정평가수수료까지 인정받는다. 물론, 분양가심사위원회가 인정한 그 밖의 항목이 포함된다. 민간택지의 경우 감정평가액 외에 일정한 한도 내 매입가격도 공급가격등으로 인정해 주고 있다. 매입가격으로 대체되는 경우 택지비가산비에 제세공과금 및 등기수수료 등이 추가로 포함된다.
건축비는 기본형건축비와 건축비 가산비용으로 구분한다. 기본형 건축비는 매년 3월, 9월 첫째 날에 고시하는데, 주택건설에 투입되는 건설자재 등의 가격변동을 고려하여 산정돼 주택건축비의 등락을 나타내는 ‘공동주택 건설공사비지수’를 반영하여 정하고 있다. 지상층건축비와 지하층건축비로 나눠 발표된다. 기본형건축비가 6개월 단위로 고시되는데, 고시한 후 3개월이 지나 급격한 원자재 가격 상승으로 주택건설에 투입되는 주요 건설자재 가격이 15% 이상 등락을 보이는 경우에는 이를 반영한 조정 기본형건축비를 고시해야 한다. 매년 2번 기본형건축비가 발표되고 최근 7년 간 14번 상향됐다. 매번 오르고 있어 어느 시점의 기본형건축비를 적용하느냐에 따라 분양가격이 달라진다. 규정에는 해당 단지의 입주자모집승인신청일(또는 입주자모집공고일)에 가장 가까운 시점에 고시된 값을 적용하도록 하고 있다. 시장·군수 또는 구청장은 해당 지역의 특성을 감안하여 국토부가 고시하는 기본형 건축비를 5% 내에서 가감할 수 있다. 이렇게 달리 정해서 고시하려면 분양가심사위원회의 심의를 거쳐야 하며, 국토교통부장관이 고시하는 주요 자재별 기준단가와 해당 지역 자재가격과의 차이 등에 관한 객관적인 자료를 제출해야 할 의무를 부여받는다.
건축비가산비에 포함되는 항목에는 ①철근콘크리트 라멘구조(무량판구조를 포함한다), 철골철근콘크리트구조 또는 철골구조로 건축함에 따라 추가로 소요되는 비용으로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 산정기준 및 가산비율 등에 따라 산정하는 비용 ②아파트 외의 형태로 건설·공급되는 공동주택에 테라스 등을 설치하는 비용 ③공동주택성능에 대한 등급을 발급받은 경우나 소비자만족도 우수업체로 선정된 경우 추가로 인정되는 비용으로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 산정기준 및 가산비율 등에 따라 산정하는 비용 ④주택건설사업계획의 승인에 부가되는 조건을 충족하기 위하여 추가되는 비용(사업계획승인권자로부터 사업계획에 포함하여 승인을 받은 비용으로 한정한다) 및 법정 최소 기준 면적을 초과하여 설치한 복리시설(분양을 목적으로 건설하는 복리시설을 제외한다)의 설치비용 ⑤인텔리전트설비 설치비용 ⑥초고층주택 특수자재·설비 ⑦임해(臨海)·매립지 등의 입지에 방염 등에 필요하다고 인정되는 특수자재·설비 ⑧분양보증수수료 ⑨입주자 모집 전 일정 공정률 충족 요건 사업장의 공사비 기간 이자 등이 있다.
입주자모집공고에서는 기본형건축비 중 일부 항목이 빠져 있거나 추가된 항목을 포함한 건축비가 녹아 있는 분양가격을 확인할 수도 있다. 입주자가 기본적으로 선택할 수 있는 품목이 있다. 벽지, 바닥재, 주방용구, 조명기구 등의 항목을 ‘기본선택품목’이라고 부른다. 소방시설, 단열공사, 전기공사, 건물의 구조에 영향을 줄 수 있는 품목은 여기에 포함되지 않는다. 기본형 건축비 또한 이런 기본선택품목을 제외한 부분의 금액을 고시하도록 하고 있다. 입주자모집 공고 때 기본선택품목의 종류와 이를 제외한 부분의 분양가격을 확인할 수 있다. 기본형건축비에 포함되지 않는 ‘추가선택품목’의 비용도 게시된다. 이들은 입주자가 추가로 선택할 수 있는 발코니 확장, 시스템 에어컨 설치, 붙박이 가전제품 및 가구 등의 항목과 관련 있는 비용이다. 이들 역시 기본형건축비가 포함된 분양가격과 별도로 표시돼야 한다.
분양가상한제는 이런 항목들로 결정된 분양가격 이하로 공동주택의 분양가격을 결정해야 한다는 규제다. 이 제도가 과연 제한인지 또는 존치하는 것이 폐해인지에 대해서는 이견이 상당하다.
