이용훈 감정평가사
국내 저금리 기조가 계속되면서, 주택 전세시장에서 월세 혼합형 전세(소위 ‘반전세’)가 늘어날 것이라는 전망이 여기저기 들린다. 자본을 가장 잘 불려주는 곳에 자금이 쏠리는 것은 상식적이다. 전세금을 받아 은행 이자 수익을 누리던 자가, 형편 없는 예·적금 이자율을 보면 도저히 견디지 못한다. 은행 금고에 묻어 두었던 전세금을 빼는 자, 전세 중 일부를 월세로 돌리는 자는 시장 흐름에 순응한 것 뿐이다. 전세 보증금 일부가 얼마의 월세로 전환될 지는 전월세전환율을 확인하면 된다. 6%(월 0.5%)남짓이라면 보증금 3천만원은 월세 15만 원으로 환산될 것이다.
금리는 곧 기회비용의 크기와 동의어다. 투자하는 자, 돈을 빌리고 빌려주는 자 모두 자본의 융통기간에 상응하는 대가를 치러야 하며, 시중 금리는 그 잣대를 제공한다. 고정금리를 선호하는 이는 금리상승기의 이자부담을 피하고 확정이자를 보장받는 대신 금리 인하기의 이자할인 기회를 포기하는 것이다. 변동금리 선호자라면 물론 그 반대다. 언제든 융통할 수 있는 현금성 자산이 아닌 토지와 같은 고정자산이라면 ‘매년 지가상승분’을 금리의 대체어로 활용해도 무방하다. 토지의 소유권을 회복하려는 환매권자도 이 수치를 염두에 둔다. 수 년 전 강압성을 띤 거래형태로 토지를 넘기면서 보상금을 수령한 이가, 토지를 다시 되찾을 권리가 생기면 종전 보상금만 돌려줘야 하는지를 판단하기 위해서다.
상황은 이렇다. 공익사업에 의한 강제매매로 수 년 전 토지보상금을 대가로 토지 소유권을 넘겼는데 법에 규정된 조건이 충족돼서 토지를 돌려받게 된 것이다. 받았던 돈만 돌려줘야 할지 보상금을 전세금으로 보아 그간의 이자수익까지 더해 뱉어낼지, 갈림길 표지판에는 ‘현저한 변동’ 문구가 새겨져 있다. 보상 받았을 당시에 비해 환매권 행사 당시의 토지가격이 이자수익 이상으로 폭등했는지에 따라 판단한다는 것이다. 이자수익은 대상과 유사한 토지의 지가상승분으로 대체할 수 있다. 정리하면 ‘종전보상금x(1+인근유사토지 지가변동률)’과 ‘환매당시 토지가격’을 키 재 보는 것이다.
양자 중 환매당시 토지가격이 낮다면 현저한 변동이 발생하지 않은 것이다. 대상 토지의 가격 동향을 검토해보니 비교할만한 인근유사토지의 가격상승곡선보다 기울기가 완만한 경우가 그렇다. 남들 가격 들썩일 동안 뭐했나 모르지만, 어쨌든 소유권을 되찾는 토지소유자 입장에서 이전 받았던 보상금만 돌려줘도 크게 눈치 보이지 않는다. 환매금액은 ‘종전보상금’으로 귀착된다. 그러나 환매당시 토지가격이 높다면 얘기가 달라진다. 종전 공익사업 시행자가 대상 토지가격이 크게 오른 것은 자신의 공(功)이라고 주장할 충분한 이유가 된다. 비교가격이 종전보상금에 인근유사토지 지가상승분을 더한 값이므로 대상 토지가 달리 가격이 더 오른 이유를 사업시행자의 노력 외에 찾을만한 곳도 마땅치 않다. 사업시행자는 이전에 지급했던 보상금 회수는 원금 보존일 뿐, 주변토지보다 몸값이 더 튄 부분은 뱉어내라고 주장한다. 이 때의 환매금액은 ‘종전보상금+지가상승초과분’이 되므로, 정리하면 ‘종전보상금+[환매당시 토지가격-종전보상금x(1+인근유사토지 지가변동률)’이다.
토지를 다시 찾아오기 위해 이런 식으로 환매금액을 정하도록 규정되어 있는바, 그 어느 경우든 환매당시 토지가격과 인근유사토지 지가변동률을 살펴야 한다. 환매당시 토지가격은 환매권을 행사할 당시 곧 현재의 지가를 말한다. 토지의 평가 시 공시지가기준법을 적용하도록 하고 있으며, 대상 토지 주변 적정한 비교표준지의 최근 공시지가를 활용할 것이다. 공익사업 때문에 용도지역이 상향되었거나 이용상황이 개선된 경우 모두 반영하여 평가해야 한다. 땅을 돌려받는 자는 현 상태 곧 미운 오리새끼에서 백조로 변신한 개량된 토지의 임자가 되기 때문이다. 다만, 환매 진행 중 공익사업이 변경되거나 폐지돼 용도지역 등의 상향이 없던 일로 되면 현재는 임시상태로 보아 대상 토지가 종국에 처할 상황을 기준으로 해야 한다. 어쨌든 보상금을 산정하는 것이 아니므로 보상 평가 기준이 적용되는 것은 아니다. 그러나 환매토지가 종전 공익사업의 굴레를 벗어 숨 좀 돌리려 할 때 다른 공익사업에 편입된다면 토지보상법 상의 보상평가 기준에 따라 현 지가를 결정해야 할 것이다.
두 번째, 평균적인 이자 수익으로 보는 인근유사토지 지가변동률을 확인해야 한다. 원칙적으로 매 월 국토부에서 발표하는 지가변동률은 시,군,구 용도지역별로 추계한 평균 지가상승·하락분을 말한다. 모든 토지의 지가변동을 조사하는 것은 여러모로 비효율적이니 통계의 논리에 따라 샘플 토지만 조사해 추계한 것이다. 샘플 토지를 ‘표본지’라고 부르고 대표성을 지닐만큼 균형 있게 지역별로 심어 놓는다. 그러나, 환매에서는 대상의 ‘아바타’쯤 되는 유사 토지를 주변에서 골라 표본지로 정한다. 단 한 필지의 가격 변동으로 인근유사토지 지가변동률을 결정하는 것이 특징이다. 막중한 임무를 띤 표본지는 인근지역에 있는 것으로서 용도지역 및 이용상황 등이 동일하거나 유사한 토지여야 하며, 공익사업과 무관한 표준지 선정을 원칙으로 한다. 표본지는 환매 토지의 아바타인만큼 취득시점부터 환매당시까지 환매토지와 같은 길을 걸었어야 한다. 환매토지가 중간에 용도지역이나 이용상황 등이 달라졌다면 표본지는 그림자인만큼 이런 변동 양상이 조금도 차이나선 안 된다. 주의깊게 선별한 표본지를 놓고 수 년 전 보상금이 지급됐던 취득 당시와 환매 당시 현재 시점까지의 토지가격 변동률을 추출한다. 표본지가 표준지이므로 모든 연도의 공시지가 자료를 확보할 수 있는 점이 여러모로 다행이다. 취득과 환매 시점이 공시기준일인 1월 1일이 아니라면 취득 또는 환매 연도의 공시지가에 이듬해 공시지가 상승분 중 경과일수만큼을 일할계산해 가산해 주면 된다. 도저히 요건을 충족하는 표준지를 고를 수 없다면 비(非)표준지를 표본지로 정할 수 있으며, 이 표본지의 취득 및 환매 당시의 가격은 인근 표준지를 이용해 결정하는 과정을 거친다. 정리하면, 인근유사토지 지가변동률은 ‘환매당시 표본지 적정가격/취득당시 표본지 적정가격’으로 결정한다.
토지보상법은 환매할 토지가 생겼을 때 사업시행자가 지체없이 그 사실을 환매권자에게 통지 또는 공고해야 할 의무를 지도록 하고 있다. 고의 또는 과실로 통지등을 누락했다면 환매권자는 절대 이를 묵과하지 않을 것이다. 제척기간이 지나 환매권이 상실되었기에 손해배상 청구 요건이 충족된다. 판례는 손해배상액을 정하는 명쾌한 산식을 제시했다. 환매권이 있었다면 얻게 될 수입에서 얻기 위한 지출의 차액이 환매권자의 손해라는 논리다. 얻게 될 수입은 토지소유권이므로 환매당시 토지가격이다. 얻기 위한 지출은 환매금액으로 종전보상금 또는 ‘종전보상금+[환매당시 토지가격-종전보상금x(1+인근유사토지 지가변동률)’이다. 산식을 정리하면, 만약 환매당시 토지가격이 취득당시에 비해 크게 튀지 않았다면 토지소유자가 환매당시 토지가격과 종전 보상금의 차액을 정상적인 이자 수익으로 보아 손해배상액을 챙길 수 있다. 그 반대로 사업시행자 덕택에 환매당시 토지가격이 크게 튀었다면 그간의 이자수익을 ‘종전보상금x인근유사토지 지가변동률’로 보고 손해액을 사정한다. 물론 후자가 더 큰 금액이다.
많은 이들이 불가피하게 보험해약하면서 일부 원금까지 날린 불쾌한 기억을 갖고 있다. 원금 보장형 손해보험도 가입기간의 7부 능선은 넘어 해약해야 원금 보존이 가능하도록 설계되었기 때문이다. 이에 비하면 환매권은 양반이다. 공익사업의 기여가 분명한 초과지가상승분은 움키지 못해도, 정상적인 토지가격 상승분은 환매권자인 토지소유자에게 귀속하도록 합리적으로 규정되었기 때문이다. 시중은행 수신금리가 요즘처럼 저공 행진하고 금리에 필적하는 물가상승이 이뤄지면 실질적인 이자율은 ‘0’에 가깝게 된다. 환매권을 행사했을때, 종전 토지보상금에서 평균적인 지가상승밖에 이뤄지지 않은 토지를 다시 받게 된다면 별로 안 남는 장사일까. 그렇지 않다. 환매권의 근본적 취지는 ‘공익’의 이름으로 억지로 팔게 된 토지를 다시 찾아올 수 있는 권리를 보장한 것이며, ‘나 그냥 이대로’를 외쳤던 이의 숙원을 풀어주는 것이기 때문이다. 그런 이에게 그간의 지가상승분은 ‘덤’이지 약정 이자의 성격은 아니지 않는가.
