노종천
서울법학원 민법 담당
문제제공: 서울법학원
본 해설은 출제교수의 의도와 다를 수 있습니다.
【문1 】 아래 사례를 잘 읽고 질문에 대한 결론과 그 이유를 설명하시오. < 50점 >
갑은 서울에 있는 자기소유의 대지 위에 건축허가를 받아 주택을 신축한 후 보존등기 전인 2001.8.25. 그 주택을 乙에게 보증금 1억 원, 기간 2년으로 정하여 임대하였으며 乙이 그 날 위 보증금을 지급하고 처 및 자녀들과 함께 입주와 주민등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받지 아니한채 거주하기 시작하였다.
그런데 甲은 2001. 10. 20. 위 주택에 관한 소유권보존등기를 마침과 동시에 위 주택을 丙에게 별다른 특약 없이 2억 원에 매도하고 그 날 소유권이전등기를 하여 주었으며, 丙은 2001. 11. 25. 위 주택에 1순위 근저당권을 설정하고 은행으로부터 1억 원을 대출받았다. 한편 그러한 사정을 모르고 있던 乙은 2002년. 4. 25. 부산으로 전근을 가면서 처와 자녀들의 주민등록은 그대로 둔 채 자신의 주민등록만을 부산으로 옮겨 전입신고를 마쳤다.
그 후 丙이 위 대출금을 갚지 못하자 은행은 2002. 12. 15. 위 주택에 관한 근저당권을 실행하였고, 법원으로부터 경매개시결정을 통지받은 乙은 2003. 1. 25. 위 주택의 주소지로 자신의 주민등록을 회복하여 전입신고를 마쳤는데, 결국 경매에서 丁이 위 주택을 낙찰받아 2003. 3. 25. 대금을 완납하고 2003. 4. 25. 丁 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.
가. 주택을 낙찰받은 丁이 임대기간 만료 전 또는 만료 후에 乙을 상대로 건물인도를 청구할 수 있는가?
나. 乙은 임대기간 만료 후에 누구를 상대로 임차보증금반환을 청구할 수 있는가, 甲인가 丁인가 아니면 둘 다인가?
다. 甲은 위 대지 소유권에 터잡아 丁을 상대로 위 건물의 철거를 청구할 수 있는가?
라. 甲이 위 대지의 소유권자로서 건물 매도 이후 현재까지 위 대지에 대한 차임 상당의 돈을 지급받고자 할 경우 누구를 상대로 어떤 권리를 행사할 수 있는가?
시험보시느라 고생들 하셨습니다. 남은 시험도 최선을 다하셔서 좋은 결과가 있기를 기원합니다. 오늘 9월20일 시행한 민법 2차 문제에 대한 예시답안입니다.
문1의 경우는 법리상의 어려움 등이 없어 얼마나 간결하고 논리적으로 기술하였는가가 득점의 기준이 될 것으로 예상되고, 문2의 경우는 자칫 내용에 빠져 기술하다보면 시간에 쫓길 수도 있는 문제로 판단됩니다.
<예시답안>
[문1] 가.
1. 문제의 소재
주어진 사례는 주택임대차의 문제로서 주택임대차보호법의 적용을 받는다. 목적 주택의 낙찰자인 정이 을을 상대로 건물인도를 청구할 수 있는가라는 문제에 대응하여 생각할 수 있는 것으로는 첫째, 미등기 신축건물을 목적으로 체결된 임대차에 대하여 주택임대차보호법이 적용되는가. 둘째, 주택임대차보호법이 적용되는 경우 임차인이 목적주택의 양수인에 대하여 임차권을 주장할 수 있기 위해서는 동법상의 대항요건을 갖추어야 하는데, 도중에 임차인의 주민등록을 이전하였다가 다시 전입신고한 경우 이 요건을 충족한다고 볼 것인가의 문제이다. 이하에서 관련된 규정과 해석론에 따라 문제에 대한 결론을 내려보고자 한다.
2. 주택임대차보호법이 적용되는 임차건물
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 적용된다. 여기서 주거용인가의 여부는 공부상의 기재내용, 허가의 유무, 등기의 유무를 불문하고 실질적 용도가 주거용에 해당하는 것이면 이 법의 적용을 받는다는 것이 판례의 태도이다. 이에 기초하면 사례에서 갑과 을의 임대차는 이 법의 적용을 받는 임대차에 해당한다.
3. 을은 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추었는가
동법에 의하면 주택임차인은 주택의 인도를 받고 주민등록법상의 주민등록을 갖추면 주민등록전입신고를 한 익일부터 대항력을 갖는다.
(1) 주택의 인도
임차인이 목적주택을 인도받아 점유하여야 한다. 임차인의 점유는 직접점유에 한하지 않고 간접점유도 가능하다.
(2) 주민등록
1) 주민등록의 시기와 존속
전입신고를 한 때에 주민등록을 한 것으로 보고, 주민등록은 계속 존속하여야 한다.
2) 주민등록의 일시변경
임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다가 다시 전입한 경우에는 다시 전입한 때부터 대항력이 인정되지만, 임차인의 가족의 주민등록은 남겨두고 임차인 본인의 주민등록만을 일시적으로 이전하였다가 다시 전입한 경우에는 처음 주민등록을 한 때부터 대항력이 인정된다는 것이 판례의 태도이다.
(3) 을의 대항요건 구비
임차인 을은 가족의 주민등록은 남겨두고 자신의 주민등록만을 일시적으로 이전하였다가 다시 전입한 경우이기 때문에 을에게는 처음 주민등록을 한 때부터 대항력이 인정된다.
4. 정의 을에 대한 건물인도청구의 가부
(1) 임대차기간 만료 전
을은 대항력에 기하여 임차권을 주장할 수 있고, 따라서 丁의 건물 인도청구는 인정되지 않는다.
(2) 임대차기간 만료 후
임대차 기간 만료 후에는 丁은 건물의 인도청구는 할 수 있지만, 을은 보증금 반환과 동시이행을 주장할 수 있다.
[문1] 나.
1. 임차주택의 권리변동
대항력을 갖춘 임차인이 있는 상태에서 임차주택에 관한 권리변동이 있는 경우 임차주택의 양수인은 임차인과의 관계에서 어떤 효력이 생기는가. 그리고 임차주택의 양도인인 임대인과의 임대차의 효력관계는 어떤 것인가의 문제이다.
2. 임대인의 권리의무의 승계
임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 임차주택이 양도되면 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸한다. 따라서 임차인은 양수인에 대하여만 보증금의 반환을 청구할 수 있다. 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도·전대한 양수인은 임차인의 대항력을 주장할 수 있다. 임차주택의 매매·경매의 경우에는 매도인의 담보책임에 관한 민법 규정이 준용된다. 임차주택의 양수인의 대금지급 의무와 임대인 측의 목적물 인도의무, 임차주택의 양수인의 보증금지급 의무와 임차인의 목적물 인도의무는 동시이행의 관계에 있다.
3. 결론
대항력을 갖춘 을이 있으므로 정은 임대인의 지위를 승계한다. 이는 임대인의 권리의무를 포괄적으로 승계하는 것이므로 임차인은 임차주택의 경락인 정에 대해서만 보증금의 반환을 청구할 수 있다. 갑이나 병에 대한 보증금반환청구는 인정되지 않는다는 것이 판례의 태도이다.
[문1] 다.
1. 문제의 제기
사례에서의 건물소유를 위하여 지상권이 존재하는가. 지상권이 존재한다고 가정할 경우 지상권자는 누구인가. 지상권의 성립유무, 지상권의 변동사항에 따라 사례의 결론을 제시할 수 있다.
2. 건물소유를 위한 지상권의 존재
갑소유의 대지와 건물 가운데 건물만을 병에게 처분하고 이전하였기 때문에 병은 건물소유를 위한 관습법상의 법정지상권을 취득하였다. 관습법상 법정지상권은 등기없이 성립한다. 따라서 병은 건물소유를 위한 법정지상권을 보유하고 있다.
3. 저당권의 효력이 미치는 범위와 丁의 지상권취득
목적건물상의 저당권은 그 종물과 부합물, 종된 권리등에 모두 효력을 미치는 것이 원칙이기 때문에 저당목적 건물 소유를 위한 지상권에도 저당권의 효력은 미친다. 따라서 저당권실행 경매로 인하여 목적건물의 소유권을 낙찰받은 丁은 목적건물 소유를 위한 법정지상권도 매수대금을 전부 지급함으로서 건물소유권과 함께 취득한다.
4. 결론
정은 목적건물 소유를 위한 법정지상권을 건물소유권과 함께 취득하였으므로 갑소유 토지에 대한 정당한 용익권을 가진 자이므로 갑은 정에게 건물철거를 청구하지 못한다.
[문1] 라.
1. 갑이 토지 용익권자에게 가지는 권리의 성질
갑으로부터 건물소유권은 병을 거쳐 정에게 이전하였지만 대지 소유권은 갑에게 있기 때문에 갑은 건물소유권의 양수인을 상대로 대지 사용에 따른 이익의 반환을 청구할 수 있다. 이 이익의 반환은 부당이득반환청구권이 된다. 그런데 건물의 순차양수인 병과 정은 모두 대지에 관하여 관습법상의 법정지상권을 갖는 자이므로 지료지급의무를 부담할 것이지만 법정지상권이 성립하는 경우에는 지료액에 대하여 당사자간의 협의나 법원의 심판을 거쳐 확정되기 전에는 지료지급의무가 발생하거나 지료연체책임이 성립하지 않는다는 것이 판례의 태도이다. 이에 의하면 병과 정이 부담하는 대지사용대가는 부당이득의 반환이 된다.
2. 부당이득의 반환의무자 및 반환액
대지의 용익관계는 병이 건물을 취득하여 관습법상의 법정지상권을 취득하였고, 다시 경매로 정이 건물소유권을 취득함과 동시에 동 법정지상권을 취득하여 대지를 용익하는 것이므로 병과 정이 각각 갑에게 부당이득반환의무를 부담한다. 부당이득의 반환액은 해당 대지의 지료 내지 차임 상당액이 된다.
3. 결론
갑은 병이 관습법상의 법정지상권을 보유한 기간 동안의 지료 내지 차임상당액의 부당이득의 반환을 구할 수 있고, 정에게 법정지상권이 이전한 시점부터는 정을 상대로 지료 내지 차임상당액의 부당이득의 반환을 구할 수 있다.
▶다음호에 계속
