헌재 “과잉금지원칙 위배…계약 자유 침해”
임대차존속기간을 20년으로 제한하는 민법 제651조 제1항은 헌법에 위반된다는 헌법재판소 결정이 나왔다.
대상 사건은 민법(1958. 2. 22. 법률 제471호로 제정된 것) 제651조(임대차존속기간) 1항 ‘석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우를 제한 외에는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다’이다.
헌법재판소는 26일 재판관 6대 3의 의견으로, 신촌역사 주식회사가 “임대차 존속기간을 20년으로 제한한 민법 651조 1항이 임대인의 재산권과 계약의 자유를 침해한다”며 낸 헌법소원 심판청구 사건에서 재판관 6(위헌) 대 3(합헌) 의견으로 위헌 결정했다고 밝혔다.
헌재는 “법률조항 제정 당시에 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차 및 식목, 채염 목적의 토지임대차에 대해 최단기의 제한을 규정하지 않은 것은 토지임대인을 위한 것으로 그 입법취지를 확인할 수 있다”면서도 “견고하지 않은 건물 기타 공작물 소유를 목적으로 하는 토지임대차 및 건물 등 임대차와 관련하여 임대차존속기간을 강행규정으로 제한한 이유에 대해서는 임대인을 위한 것인지, 임차인을 위한 것인지 또는 임대차와 관련된 사회경제적 효용성을 고려한 것인지 그 입법취지가 불명확하다”고 해석했다.
다만 대법원은 이 사건 법률조항의 입법취지가 너무 오랜 기간에 걸쳐 임차인에게 임차물의 이용을 맡겨 놓으면 임차물의 관리가 소홀하여지고 임차물의 개량이 잘 이루어지지 않아 발생할 수 있는 사회경제적인 손실을 방지하는 데에 있다고 판시한 바 있다.
하지만 헌재는 “임대차계약을 통해 합리적이고 효과적인 임차물 관리 및 개량방식의 설정이 가능함에도 불구하고 임대인 또는 소유자가 임차물의 가장 적절한 관리자라는 전제하에 임대차의 존속기간을 강제함으로써 임차물 관리 및 개량의 목적을 이루고자 하는 것은 임차물의 관리소홀 및 개량미비로 인한 가치하락 방지라는 목적 달성을 위한 필요한 최소한의 수단이라고 볼 수 없다”고 판단했다.
헌재는 “법률조항은 제정 당시에 비해 현저히 변화된 현재의 사회경제적 현상을 제대로 반영하지 못하는 데 그치는 것이 아니라 당사자가 20년이 넘는 임대차를 원할 경우 우회적인 방법을 취할 수밖에 없게 함으로써 사적 자치에 의한 자율적 거래관계 형성을 왜곡하고 있다”며 “법률조항이 입법목적의 실현을 위해 필요한 범위를 벗어나는 과도한 제한을 가하고 있다”고 판시했다.
헌재는 “또 법률조항은 입법취지가 불명확하고, 대법원이 해석하는 바와 같이 사회경제적 효율성 측면에서 일정한 목적의 정당성이 인정된다 하더라도 과잉금지원칙을 위반해 계약의 자유를 침해한 것”이라며 위헌 결정을 내렸다.
반면 박한철, 이진성, 강일원 재판관은 “임대차존속기간의 제한은 사정 변경에 따라 계약의 재검토 기회를 당사자에게 부여한다는 의미를 가지고 임차물 가치훼손으로 인한 사회경제적 손실 방지에 기여한다”며 “부동산 관리 소홀 및 개량 미비에 따른 사회경제적 손실을 방지한다는 입법목적 달성을 위한 유효한 수단”이라면서 반대의견을 냈다.
한편 이번 결정은 민법의 채권법영역에서 이례적으로 위헌선언한 것으로 제정된 지 50여 년이 지난 사건 법률조항은 제정 당시에 비해 현저히 변화된 현재의 사회경제적 현상을 제대로 반영하지 못하고 있으므로 이에 위헌선언을 했다는 것이 헌재 관계자의 설명이다.
대법원은 위헌결정한 이번 법률조항에 근거해 청구인의 청구를 기각한 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송해 현재 서울고등법원에 당해사건 소송이 계속 중이어서 귀추가 주목된다.
