도승하 감정평가사(합격의 법학원 전임)
감정평가사 자격시험 2차 보상법규 과목에 대한 예시답안을 첨부하오니 참고하시어 도움이 되었으면 좋겠습니다. 차후 지속적으로 수험생분들게 도움이 될 수 있는 내용들을 기고하도록 하겠습니다.
【문제 1】A도는 2008년 5월경 국토해양부장관으로부터 관계 법령에 따라 甲의 농지 4,000㎡를 포함한 B시와 C시에 걸쳐있는 토지 131,000㎡에 '2009 세계엑스포' 행사를 위한 문화시설을 설치할 수 있도록 하는 공공시설입지승인을 받았다. 그 후 A도는 편입토지의 소유자들에게 보상협의를 요청하여 甲으로부터 2008년 12월 5일「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 위 甲의 농지를 협의취득하였다. A도는 취득한 甲의 토지 중 1,600㎡를 2009년 5월31일부터 2011년 4월 30일까지 위 세계엑스포행사 및 기타 행사를 위한 임시주차장으로 이용하였다가 2012년 3월 31일 농지로 원상복구하였다. 그 후 위 1,600㎡의 토지는 인근에서 청소년수련원을 운영하는 제3자에게 임대되어 청소년들을 위한 영농체험 경작지로 이용되고 있다.(40점)
1) 甲은 농지로 원상복구된 토지 1,600㎡에 대한 환매권을 행사하려고 한다. 甲의 권리구제방법에 대하여 설명하시오.(25점)
2) A도는 환매권 행사 대상 토지의 가격이 현저히 상승된 것을 이유로 증액된 환매대금과 보상금상당액의 차액을 선이행하거나 동시이행할 것을 주장하려 한다. 환매대금 증액을 이유로 한 A도의 대응수단에 대하여 설명하시오.(15점)
(설문1)의 해결
Ⅰ.쟁점의 정리
설문은 2009 세계엑스포를 위해 취득된 甲토지에 대한 환매권 행사와 관련된 사안으로서, 이의 해결을 위하여 갑이 환매권을 행사할 수 있는 요건을 충족하였는지(특히 갑의 토지가 당해 사업에 필요없게 되었는지)여부 및 환매권의 법적성질을 검토하여 갑의 권리구제방법에 대하여 설명한다.
Ⅱ.환매권의 의의, 취지, 근거 및 법적성질
1.환매권의 의의 및 취지
환매권이라 함은 수용의 목적물인 토지가 공익사업의 폐지·변경 기타의 사유로 인해 필요없게 되거나, 수용 후 오랫동안 그 공익사업에 현실적으로 이용되지 아니할 경우에, 수용 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인이 원칙적으로 보상금에 상당하는 금액을 지급하고 수용의 목적물을 다시 취득할 수 있는 권리를 말한다. 이는 재산권의 존속보장 및 토지소유자의 소유권에 대한 감정존중을 도모한다.
2.환매권의 근거
오늘날 환매권의 이론적 근거를 재산권보장, 보다 정확히 말하면 재산권의 존속보장에서 찾는 것이 유력한 견해가 되고 있다. 대법원은 환매권을 공평의 원칙상 인정되는 권리로 보면서도 재산권보장과의 관련성을 인정하고 있다. 토지보상법 제91조와 제92조에 개별법률상 근거를 갖는다.
3.환매권의 법적성질
(1)문제점
환매권이 형성권인 점에서 학설 판례가 일치하나 공·사권에 대한 견해의 나뉨이 있다. 논의의 실익은 환매권에 대한 다툼이 있는 경우 적용법규와 쟁송형태에 있다.
(2)학설
1)공권설
환매권은 공법적 원인에 의해 상실된 권리를 회복하는 제도이므로 공권력주체에 대해 사인이 가지는 공법상 권리라고 한다.
2)사권설
환매권은 피수용자가 자기의 이익을 위하여 일방적으로 행사함으로써 환매의 효과가 발생하는 형성권으로서 사업시행자의 동의를 요하지 않고, 이 권리는 공용수용의 효과로 발생하기는 하나 사업시행자에 의해 해제처분을 요하지 않는 직접매매의 효과를 발생하는 것으로 사법상 권리라고 한다.
(3)판례
대법원은 원소유자가 환매권의 행사에 의하여 일방적으로 사법상 매매를 성립시키고 행정청의 공용수용해제처분을 요하지 않으므로 사법상권리로 보아 환매권에 기한 소유권이전등기청구소송을 민사소송으로 다루고 있다.
(4)검토
공법상 수단에 의하여 상실한 권리를 회복하는 제도로서, 공법상의 주체인 사업시행자에 대하여 사인이 가지는 권리이므로 공법상 권리로 볼 수 있다.
Ⅲ.환매권의 행사요건
1.문제점(환매권의 성립시기)
환매권은 수용의 효과로서 수용의 개시일에 법률상 당연히 성립 취득하는 것이므로 토지보상법상 요건은 이미 취득 성립된 환매권을 현실적으로 행사하기 위한 행사요건 검토가 필요하다.
2.환매권의 행사요건
(1)당사자 및 목적물
당사자는, 환매권자는 토지소유자 또는 그 포괄승계인이고 상대방은 사업시행자 또는 현재의 소유자이다. 환매목적물은 토지소유권에 한한다. 단 잔여지의 경우 접속된 부분이 필요 없게 된 경우가 아니면 환매는 불가하다.
(2)사업의 폐지·변경 기타의 사유로 필요 없게 된 때(토지보상법 제91조 제1항)
토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일부터 10년 이내에 당해 사업의 폐지·변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우, 그 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다.
‘필요 없게 되었을 때’란 사업시행자의 주관적의도가 아닌 당해 사업의 목적과 내용, 협의취득의 경위와 범위, 당해 토지와 사업의 관계, 용도 등 여러 사정에 비추어 객관적·합리적으로 판단하여야 한다(2010다30782).
(3)취득한 토지의 전부를 사업에 이용하지 아니한 때(토지보상법 제91조 제2항)
취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 해당 사업에 이용하지 아니하였을 때에는, 취득일부터 6년 이내에 환매권을 행사할 수 있다.
(4)제91조 제1항과 제2항 행사요건의 관계
그 요건을 서로 달리하고 있으므로, 어느 한쪽의 요건에 해당되면 다른 쪽의 요건을 주장할 수 없게 된다고 할 수 없고, 양쪽의 요건에 모두 해당된다고 하여 더 짧은 제척기간을 정한 제2항에 의하여 제1항의 환매권의 행사가 제한된다고 할 수도 없을 것이므로, 제2항의 규정에 의한 제척기간이 도과되었다 하여 제1항의 규정에 의한 환매권 행사를 할 수 없는 것도 아니라고 할 것이다.
3.환매권행사의 제한(토지보상법 제91조 제6항)
국가 지자체 또는 공공기관이 사업인정을 받아 공익사업에 필요한 토지를 협의취득 또는 수용한 후 당해 공익사업이 제4조 제1호 내지 5호에 규정된 다른 사업으로 변경된 경우 환매기간은 관보에 변경을 고시한 날로부터 기산하도록 하는 것을 말한다. 이 경우 국가 지자체 또는 정부투자기관은 변경사실을 환매권자에게 통지하도록 하고 있다.
Ⅳ.사안의 해결(갑의 권리구제 방법)
1.환매권 행사요건 충족여부
설문에서 당초사업은 세계엑스포 행사와 관련된 사업이며, 갑 토지는 2009 세계엑스포 행사를 위한 임시주차장 등으로 사용되다가 2012년 3월 31일 농지로 원상복구된 후 제3자에게 임대되어 영농체험 경작지로 이용는 점 등을 고려할 때, 갑의 토지는 당초사업에 필요없게 되었다고 판단된다. 또한 설문상 공익사업의 변환 등의 사유는 보이지 않으므로 갑은 환매권 행사요건을 충족한다.
2.갑의 권리구제 방법
갑은 사업시행자를 상대로 환매권을 행사할 수 있으며, 사업시행자가 이를 거부하는 경우 환매권의 법적성질을 공권으로 보면 공법상 당사자소송으로 소유권이전등기를 청구할 수 있을 것이다. 판례는 실무상 민사소송으로 해결하고 있다.
(설문2)의 해결
Ⅰ.쟁점의 정리
A도는 환매권 행사 대상 토지가격이 현저하게 상승함을 이유로 증액된 환매대금과 보상금상당액 차액을 선이행 또는 동시이행할 것을 주장하고 있다. 환매권이 형성권의 성질을 갖는지 여부 및 환매권 행사의 절차 등을 검토하여 A도의 대응수단에 대하여 설명한다.
Ⅱ.환매권이 형성권이지 여부 및 행사절차
1.환매권이 형성권이지 여부
대법원은 환매권은 재판상이든 그 제척기간 내에 이를 일단 행사하면 그 형성적 효력으로 매매의 효력이 생기는 것으로 보고 있다(92다4666).
2.환매절차
(1)사업시행자의 통지 등(토지보상법 제92조)
사업시행자는 환매할 토지가 생겼을 때 지체 없이 환매권자에게 통지하거나 사업시행자의 과실 없이 환매권자를 알 수 없는 경우 이를 공고해야 한다.
(2)환매권의 행사
환매권자는 환매의사 표시와 함께 사업시행자와 협의 결정한 보상금을 선지급함으로써 행사한다. 환매권은 형성권이므로 사업시행자의 승낙?동의 없이도 그 환매의 효과가 발생한다.사업시행자는 소로써 법원에 환매대금의 증액을 청구할 수 있을 뿐 환매권 행사로 인한 소유권이전등기 청구소송에서 환매대금 증액청구권을 내세워 증액된 환매대금과 보상금 상당액의 차액을 지급할 것을 선이행 또는 동시이행의 항변으로 주장할 수 없다(2006다49277).
(3)환매금액
환매금액은 원칙상 환매대상토지 및 그 토지에 대한 소유권 이외의 권리에 대해 사업시행자가 지급한 보상금에 상당한 금액이며, 정착물에 대한 보상금과 보상금에 대한 법정이자는 불포함된다. 다만, 가격변동이 현저한 경우에 양 당사자는 법원에 그 금액의 증감을 청구할 수 있다(보상법 제91조 제4항). "토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우"라 함은 환매권 행사당시의 토지가격이 지급한 보상금에 환매당시까지의 당해 사업과 관계없는 인근 유사토지의 지가변동률을 곱한 금액보다 초과되는 경우를 말한다(토지보상법 시행령 제48조)
Ⅲ.사안의 해결(A도의 대응수단)
환매권은 형성권이므로 사업시행자의 승낙?동의 없이도 그 환매의 효과가 발생하므로, A도는 토지가격이 상승되었다는 이유로 환매금액과 보상금상당액 차액을 선이행 또는 동시이행을 청구할 수 없을 것이다. A도는 토지보상법 제91조 제4항에 따라 당사자간 협의를 통하거나, 환매권의 법적성질을 공권으로 본다면 당사자소송의 형식으로 법원에 그 금액의 증감을 청구하여야 할 것이다.
*관련판례
1. 대법원 2011.5.13. 선고 2010다6567 판결 【소유권이전등기】
【판시사항】
[1] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조 제1항에서 정한 ‘해당 사업’의 의미 및 협의취득 또는 수용된 토지가 필요 없게 되었는지 여부의 판단 기준
[2] 갑 지방자치단체가 ‘세계도자기엑스포’ 행사를 위한 문화시설 설치사업을 위하여 을에게서 병 토지를 협의취득하였는데, 병 토지가 위 행사용 임시주차장 등으로 사용되다가 농지로 원상복구된 이래 제3자에게 임대되어 영농체험 경작지 등으로 이용되기도 하다가 현재는 밭, 구거, 주차장 부지로 이용되고 있는 사안에서, 여러 사정에 비추어 병 토지는 더 이상 협의취득의 목적이 되는 ‘해당 사업’에 필요 없게 되었으므로, 을의 환매권 행사를 인정한 원심판단을 수긍한 사례
2. 대법원 2006.12.21. 선고 2006다49277 판결 【소유권이전등기】
【판시사항】
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조에서 정한 환매권의 행사 방법 및 그 환매권 행사로 인한 소유권이전등기 청구소송에서 사업시행자가 환매대금 증액청구권을 내세워 선이행 또는 동시이행의 항변을 할 수 있는지 여부(소극)
【판결요지】
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조에 의한 환매는 환매기간 내에 환매의 요건이 발생하면 환매권자가 지급받은 보상금에 상당한 금액을 사업시행자에게 미리 지급하고 일방적으로 의사표시를 함으로써 사업시행자의 의사와 관계없이 환매가 성립하고, 토지 등의 가격이 취득 당시에 비하여 현저히 변경되었더라도 같은 법 제91조 제4항에 의하여 당사자 간에 금액에 관하여 협의가 성립하거나 사업시행자 또는 환매권자가 그 금액의 증감을 법원에 청구하여 법원에서 그 금액이 확정되지 않는 한, 그 가격이 현저히 등귀한 경우이거나 하락한 경우이거나를 묻지 않고 환매권을 행사하기 위하여는 지급받은 보상금 상당액을 미리 지급하여야 하고 또한 이로써 족한 것이며, 사업시행자는 소로써 법원에 환매대금의 증액을 청구할 수 있을 뿐 환매권 행사로 인한 소유권이전등기 청구소송에서 환매대금 증액청구권을 내세워 증액된 환매대금과 보상금 상당액의 차액을 지급할 것을 선이행 또는 동시이행의 항변으로 주장할 수 없다.
