LAND CONVEYANCING: THE PURCHASE AND SALE OF REAL ESTATE
¿À´ÃÀº ¹Ì±¹ ¹°±Ç-ºÎµ¿»ê¹ýÀÇ ²ÉÀ̶ó ÇÒ ¼ö ÀÖ´Â ºÎµ¿»êÀÇ ¸Å¸Å¿¡ °ü·ÃµÈ ¹Ì±¹¹ýÀÇ Æ¯Â¡¿¡ ´ëÇØ¼ »ìÆìº¸°íÀÚ ÇÕ´Ï´Ù. Áß¿äÇϸ鼵µ º¹ÀâÇÑ ºÎºÐÀ̱⠶§¹®¿¡ ¾Æ¸¶µµ2ȸ·Î ³ª´²Áú ¼ö ÀÖ°Ú½À´Ï´Ù. ¶Ç ¿À´Ã ¸»¾¸µå¸± ºÎºÐÀº ¾Æ¸¶µµ ÀÌ ºÎºÐ ¿¬ÀçÀÇ ¸¶Áö¸·ÀÌ µÉ Mortgage ¹ýÀÇ ¹ÙÅÁÀÌ µÈ´Ù´Â Á¡¿¡¼µµ Áß¿äÇÏ´Ù°í ÇϰڽÀ´Ï´Ù. ¹Ì±¹¿¡¼ ºÎµ¿»êÀ» ¸Å¸ÅÇϴµ¥ ¹Ýµå½Ã ¤°í ³Ñ¾î°¡¾ß ÇÒ ±âº»ÀÌ µÇ´Â Á¶°ÇµéÀ̴ϱî¿ä.
ºÎµ¿»ê °è¾à¼ÀÇ ±âº»
¹Ì±¹¿¡¼ ºÎµ¿»ê ¸Å¸Å¸¦ ÇÔ¿¡ ÀÖ¾î ¹«¾ùº¸´Ùµµ °¡Àå Áß¿äÇÑ °ÍÀº, Statute of FraudºÎºÐ¿¡¼ ¸»¾¸µå¸°°Íó·³ ±× °è¾à¼°¡ ¹Ýµå½Ã ¡°ßöØüûù¡±µÇ¾î¾ß ÇÑ´Ù´Â Á¡À̰ڴµ¥¿ä. ´Ù½Ã Çѹø ¸»¾¸µå¸®Áö¸¸ ¹Ì±¹¹ý¿¡¼ ºÎµ¿»ê ¸Å¸Å´Â ¹Ýµå½Ã ¼¸éÀ¸·Î¸¸ ÀÌ·ç¾îÁ®¾ßÁö, ±×·¸Áö ¾ÊÀ¸¸é ¹«È¿°¡ µË´Ï´Ù. ÀÌ·¸°Ô ¼¸éÀ¸·Î ÀÛ¼ºµÈ ºÎµ¿»ê ¸Å¸Å °è¾à¿¡´Â, ¶¥À» ÆÄ´Â »ç¶÷°ú »ç´Â »ç¶÷ ¸ðµÎÀÇ ¼¸íÀÌ µé¾î°¡¾ßÇϰí, µµ´ëü ¸Å¸ÅµÇ´Â ¶¥ÀÌ ¾îµð¸¦ ÀǹÌÇϴ°¡¿¡ °üÇÑ ¼³¸í ¹× ±× ¶¥ÀÇ °¡°Ý°ú ÁöºÒ¹æ½ÄµîÀÌ ¹Ýµå½Ã Æ÷ÇԵǾî¾ß ÇϰڽÀ´Ï´Ù.
ÀÌ·¸µí ¾ö°ÝÇÑ ¼¸éÈÀÇ ±ÔÁ¤ÀÌ Àû¿ëµÇÁö ¾Ê´Â ºÎµ¿»ê ¸Å¸ÅÀÇ °æ¿ìµµ Àִµ¥¿ä. ÀÌ´Â ÁÖ·Î ¶¥À» ¸ÅÀÔÇÏ´Â »ç¶÷ÀÌ °Å·¡¿¡¼ ºÒ°øÆòÇÑ ¿µÇâÀ» ¹ÞÁö ¾Ê°Ô Çϱâ À§ÇØ ¸¸µé¾îÁø ±ÔÁ¤µéÀÔ´Ï´Ù. Áï ´ÙÀ½ ¼¼°¡Áö °æ¿ìÁß µÎ°¡Áö ÀÌ»óÀÌ ÇØ´çµÈ´Ù¸é, ±¸µÎ·Î¸¸ ÀÌ·ç¾îÁø ºÎµ¿»ê °è¾àµµ ¹ýÀûÈ¿·ÂÀÌ ÀÖ°Ô µÇ°Ú½À´Ï´Ù. ±× °æ¿ìµéÀ̶õ, (1) ¸ÅÀÔÀÚ°¡ ÀÌ¹Ì ¶¥À» ½ÇÁúÀûÀ¸·Î Á¡À¯ÇÑ °æ¿ì; (2) ¸ÅÀÔÀÚ°¡ Àüü ¶Ç´Â ÀÏÁ¤ ÀÌ»óÀÇ ¶¥ ¸ÅÀÔ°¡°ÝÀ» ÁöºÒÇÑ °æ¿ì; ±×¸®°í (3) ¸ÅÀÔÀÚ°¡ ±× ¶¥¿¡ »ó´çÇÑ improvement¸¦ ÀÌ·ï³½ °æ¿ìµîÀÔ´Ï´Ù.
EQUITABLE CONVERSION - RISK OF LOSS
ÀÌ ºÎºÐÀº »ó½ÄÀ¸·Î´Â ³³µæÇϱâ ÈûµéÁö¸¸ ½ÇÁ¦·Î ¾ö°ÝÈ÷ ÁýÇàµÇ´Â ºÎºÐÀ̰í, µû¶ó¼ ¹Ì±¹º¯È£»ç½ÃÇè¿¡ ´Ü°ñ·Î µîÀåÇÏ´Â ´ë¸ñÀÔ´Ï´Ù. ¹Ù·Î ¸ÅÀÔÇÑ ºÎµ¿»ê¿¡ ÀÌ»óÀÌ »ý°åÀ»¶§ °ú¿¬ ¿ø·¡ ÁÖÀΰú »õ·Î¿î ÁÖÀÎÁß ´©°¡ ±× damageÀÔ´Â ºÎºÐÀ» Ã¥ÀÓÁ®¾ß Çϴ°¡¿¡ °üÇÑ °ÍÀÌÁö¿ä. ¹Ì±¹¹ýÀÇ ÀÔÀåÀº ´ÜÈ£ÇÕ´Ï´Ù. Áï ¸Å¸Å°è¾à¼°¡ ¼¸íµÈ Áï½Ã ¸ÅÀÔÀÚ°¡ ±× ¶¥ÀÇ ÁÖÀÎÀ̸ç, ¼³»ç ±× °è¾àÀÇ closingÀÌ ¾ÆÁ÷ ÀÌ·ïÁöÁö ¾Ê¾Ò´Ù°í ÇÏ´õ¶óµµ ¸Å¸Å°è¾à¼¿¡ »çÀÎÇÏ´Â ±× ¼ø°£, ¸ÅÀÔÀÚ°¡ ±× ¶¥ÀÇ risk of loss¸¦ Áû¾îÁø´Ù´Â °ÍÀÌÁö¿ä. À̸¦ ÀÏÄÃ¾î ¡°Equitable Conversion¡±À̶ó°í ÇÕ´Ï´Ù.
ÀÌ·± ÆÇ·Ê¸¦ º¸½ÃÁö¿ä. µ¿°Ç¾¾´Â ¸·µÅ¸ÔÀº ¿µ¾Ö¾¾·ÎºÎÅÍ ºÐ´çÆò¾ß¿¡ À§Ä¡ÇÑ ÀÏ»êºôµùÀ» ¸ÅÀÔÇϱâ·Î ÇÕ´Ï´Ù. ÀÌ¿¡ µÑÀº 5¿ù 21ÀÏ¿¡ ¸¸³ª °è¾à¼¿¡ ¼¸íÇϰí (signed the contract), closing (Áï ¸ðµç ºÎµ¿»ê °ü·Ã ¼·ù ¹× ±Ý¾×ÀÌ ±³È¯µÇ´Â ¶§)Àº ±×·ÎºÎÅÍ ÀÏÁÖÀÏ µÚÀÎ 5¿ù 28ÀÏ¿¡ Çϱâ·Î ¾à¼ÓÇß½À´Ï´Ù. ±×·±µ¥ ¾Æ»Ô½Î ¿øÀθ𸦠ÈÀç·Î ÀÎÇØ ÀÏ»êºôµùÀÌ Àü¼ÒµÇ°í ¸¿´Ï´Ù. µ¿°Ç¾¾´Â °Ç¹°¿¡ ÀÔÁÖÇØº¸±âµµ Àü¿¡ °è¾à±Ý¸¸ ³»³õ°í ¿Õâ ¼ÕÇØ¸¦ º¸°ÔµÈ°ÅÁö¿ä. ÀÌ·± °æ¿ì, À§¿¡¼ ¼³¸íµå¸°´ë·Î ¿µ¾Ö¾¾´Â ÀÌ¿¡ ´ëÇÑ Ã¥ÀÓÀÌ ¾ø°Ú½À´Ï´Ù. ÀÏ´Ü ºÒ°øÆòÇѰÍó·³ µé¸®´Âµ¥¿ä. ÇÏÁö¸¸ ÀÌ´Â ¿Ö³ÄÇÏ¸é ¸Å¸Å°è¾à¼¿¡ ¼¸íÇÏ´Â ¼ø°£ºÎÅÍ ¡°Equitable Conversion¡±ÀÇ ³í¸®¿¡ ÀÇÇØ, ÀÌ¹Ì closingÀüºÎÅÍ ÀÏ»êºôµùÀÌ µ¿°Ç¾¾ÀÇ ¼ÒÀ¯°¡ µÇ¾ú±â ¶§¹®ÀÔ´Ï´Ù. ¿äÄÁ´ë risk of loss°¡ µ¿°Ç¾¾¿¡°Ô ¿Å°ÜÁ³À¸´Ï±î¿ä. ´Ù¸¸ ¿µ¾Ö¾¾°¡ ±× ÈÀç¿¡ ´ëÇØ Ã¥ÀÓÀÌ ÀÖ¾ú°Å³ª, ¼¸íÇÑ °è¾à¼¿¡ equitable conversionÀ» ÀÎÁ¤ÇÏÁö ¾Ê´Â´Ù´Â Ưº°ÇÑ Á¶Ç×ÀÌ µé¾î°¡ ÀÖ´Â °æ¿ì´Â ¿¹¿Ü°¡ µÇ°Ú½À´Ï´Ù.
IMPLIED PROMISES IN EVERY LAND CONTRACT - MARKETABLE TITLE
ºÎµ¿»ê ¸Å¸Å½Ã, ±»ÀÌ °è¾à¼¿¡ ¸í½ÃµÇÁö ¾Ê¾Æµµ ±âÁ¤»ç½Ç·Î °£ÁֵǴ ³»¿ëÁßÀÇ ÇϳªÀÎ ¡°transfer of marketable title¡±ÀÔ´Ï´Ù. Áï ³»°¡ ÇöÀç ÆÈ°í ÀÖ´Â ÀÌ ¶¥ÀÌ ´Ù¸¥ ¼Ò¼Û¿¡ ÀÇÇØ ´ãº¸·Î ÀâÇô ÀÖ´Ù´ø°¡, ¶¥ÀÇ »ç¿ë±Ç¸®¿¡ ´ëÇØ ¹ýÀû ºÐÀïÀÌ ÀÖ´Ù´ø°¡ÇÏ´Â ÀÏÀÌ ´ëÇ¥ÀûÀ¸·Î marketability¿¡ ¹®Á¦°¡ ÀÖ´Â °æ¿ì°¡ µÇ°Ú½À´Ï´Ù. ÀÌ·± °æ¿ì ¸ÅÀÔÀÚÃøÀº ÀÚ½ÅÀÌ »çµéÀÌ´Â ºÎµ¿»êÀÇ titleÀÌ ¡°free from reasonable doubt¡±ÇÒ °ÍÀ» ¿ä±¸ÇÑ´Ù°íµµ Ç¥ÇöÇÕ´Ï´Ù.
ÀÌ·¸°Ô Á÷Á¢ÀûÀ¸·Î ¹ýÀû ¼Ò¼Û¿¡ ÀÇÇØ¼ ºÎµ¿»êÀÌ ¸Å¸Å °¡´ÉÇÏÁö ¾ÊÀº °æ¿ìµµ ÀÖÁö¸¸, ¶¥ÀÇ ÀϺΰ¡ easement·Î Á¤ÇØÁ® ÀÖ´Ù´øÁö, ȤÀº Á¸ÀçÇÏ´Â zoning requirement¿¡ ÀÇÇØ¼ marketability°¡ Á¸ÀçÇÏÁö ¾Ê´Â °æ¿ìµµ ÀÖ½À´Ï´Ù. ±×Áß °¡Àå ´ëÇ¥ÀûÀÎ °ÍÀÌ Áö³ÁÖ¿¡ ÀÚ¼¼È÷ ¼³¸íµå·È´ø Adverse Possession - ºÒ¹ýÁ¡À¯ÀÇ °æ¿ìÀä. ½ÉÁö¾î´Â ¶¥ÀÇ ¾ÆÁÖ ÀϺκп¡ °üÇØ¼¸¸ ºÒ¹ýÁ¡À¯·Î ÀÎÇÑ ¼ÒÀ¯±ÇÀ» ÁÖÀåÇÏ´Â °æ¿ì¶ó ÇÒÁö¶óµµ, ±× ¶¥ ÀüüÀÇ marketability°¡ ¾ø´Â °ÍÀ¸·Î °£Áֵ˴ϴÙ.
À̹ۿ¡µµ mortgageÀÇ Á¸Àç (waiverÇÏÁö ¾ÊÀ» °æ¿ì), easement, lien (´ãº¸)µî¿¡ ÀÇÇØ¼µµ marketability°¡ À§Çù¹Þ°Ô µË´Ï´Ù. µû¶ó¼ ¹Ì±¹¿¡¼ÀÇ ºÎµ¿»ê ¸Å¸Å´Â Title Search°¡ ÇʼöÀä. ´º¿åÀ» ºñ·ÔÇÑ µ¿ºÎ¿¡¼´Â º¯È£»ç°¡ ÀÌ·± ºÎºÐÀ» Àü´ãÇÏ´Â ¹Ý¸é, ¼ºÎ·Î ¿À´Ï Title Search¸¦ Àü¹®À¸·Î ÇÏ´Â Title CompanyµéÀÌ À̺κÐÀ» ´ã´çÇϰí ÀÖ´Â ¸éÀÌ ´Þ¶ú½À´Ï´Ù.
CLOSING
¾Æ¸¶µµ ºÎµ¿»ê ¸Å¸Å¹ý Àüü¸¦ ÅëÆ²¾î °¡Àå Áß¿äÇÑ ¹®ÀåÀº À̰ÍÀÌ ¾Æ´Ñ°¡ »ý°¢ÇÕ´Ï´Ù: ¡°Contract controls until the closing, when the deed becomes our operative document.¡± ´Ù½Ã ¸»Çؼ ¼¸íÀÌ µÈ ¸Å¸Å°è¾à¼°¡ closing±îÁö´Â ¸Å¸ÅÀÇ °¡Àå Áß¿äÇÑ ¹®¼ÀÌÁö¸¸, ÀÏ´Ü closingÀÌ ³¡³ª¸é DEED (½±°Ô ¸»ÇØ Áý¹®¼)°¡ °è¾à Àü¹ÝÀ» Áö¹èÇÏ´Â ¼·ù°¡ µÈ´Ù´Â °ÍÀÔ´Ï´Ù. µû¶ó¼ ¸Å¸Å°è¾à¼¿¡ ¸í½ÃµÈ ºÎºÐµéÀ̶ó°í ÇØµµ ±×°ÍÀÌ Deed¿¡ µé¾îÀÖÁö ¾Ê´Ù¸é ±× ³»¿ëÀ» ³ªÁß¿¡ ¸ÅÀÔÀÚ°¡ °Á¦ÇÒ ¼ö ÀÖ´Â ¹æ¹ýÀÌ ¾ø´Ù´Â °ÍÀÔ´Ï´Ù. À̸¦ ¡°Anything that was in the contract merges into the deed¡±¶ó°í Ç¥ÇöÇϱ⵵ ÇÕ´Ï´Ù. ½ÉÁö¾î´Â ¸Å¸Å°è¾à¼»ó¿¡ ¡°marketable title¡±À̶ó°í ¸í½ÃµÈ ³»¿ëÀ̶ó ÇÒÁö¶óµµ, deed¿¡ ±×·± ³»¿ëÀÌ µé¾î°¡ ÀÖÁö ¾Ê´Ù¸é seller´Â, ¸Å¸Å ÀÌÈÄ ÀÚ½ÅÀÌ ÆÈ¾Ò´ø ºÎµ¿»êÀÇ marketability¿¡ ´ëÇØ ¸ÅÀÔÀÚ¿¡°Ô Ã¥ÀÓÀÌ ¾ø´Â °ÍÀÔ´Ï´Ù.
<http://blog.naver.com/resjudicata?Redirect=Log&logNo=20089451649>
·ù¿µ¿í ¹Ì±¹º¯È£»ç´Â¡¦
º¯È£»ç ÀÚ°Ý: ´º¿å, ´ºÀúÁö, ¿ö½ÌÅÏ DCñ¶
¿¬¹æ º¯È£»ç ÀÚ°Ý: ´ºÀúÁö ¿¬¹æ¹ý¿ø, ±¹Á¦ ¹«¿ª ÀçÆÇ¼Ò (The Court of International Trade)
-----------
±º Çö¿ªÁ¦´ë (1996)
Çлç, ¼°´ëÇб³?(1999)
¹Ì½Ã°£ ÁÖ¸³´ë ÆíÀÔ, 1³â¸¸¿¡ ¿ìµîÁ¹¾÷, B.A.(2000)
ÆäÀ̽º ·Î½ºÄð, J.D.(2004)
- °ø¹ýÇÐȸ ÀåÇбÝ(2002)
- ¹ý·üº¸Á (Legal Fellow), îñ ´º¿åÁÖ »ó¿øÀÇ¿ø Èú·¯¸® Ŭ¸°ÅÏ (2003) - ¼®¸éº¸»ó±â±Ý ¹ý¾È, ±¹Å乿À§¹ý, À̹ΰ³Çõ¹ý¾È ¹× Native American ÁöÀ§°³¼±¹ý¾Èµî¿¡ Âü¿©.
- ȸÀå, ±¹Á¦¹ýÇÐȸ (2003)
- ÃÖ¿ì¼ö Åä·ÐÀÚ»ó, ±¹Á¦ Çü»ç¹ý Moot Court ÇÁ·Î±×·¥ (2004)
Assistant Legal Officer, ±¹Á¦ Çü»ç ÀçÆÇ¼Ò (2004-2006)
¹ýÇм®»ç, Á¶ÁöŸ¿î University Law Center (2006 - 2007)
Associate, Morrison & Foerster, LLP (~2008)
Associate, New Tropicana Estates, Inc (úÞ)
Á¤È¸¿ø, Àü¹Ì º¯È£»çÇùȸ »êÇÏ º¯È£»ç À±¸® À§¿øÈ¸ (úÞ)