LAND CONVEYANCING: THE PURCHASE AND SALE OF REAL ESTATE
오늘은 미국 물권-부동산법의 꽃이라 할 수 있는 부동산의 매매에 관련된 미국법의 특징에 대해서 살펴보고자 합니다. 중요하면서도 복잡한 부분이기 때문에 아마도2회로 나눠질 수 있겠습니다. 또 오늘 말씀드릴 부분은 아마도 이 부분 연재의 마지막이 될 Mortgage 법의 바탕이 된다는 점에서도 중요하다고 하겠습니다. 미국에서 부동산을 매매하는데 반드시 짚고 넘어가야 할 기본이 되는 조건들이니까요.
부동산 계약서의 기본
미국에서 부동산 매매를 함에 있어 무엇보다도 가장 중요한 것은, Statute of Fraud부분에서 말씀드린것처럼 그 계약서가 반드시 “書面化”되어야 한다는 점이겠는데요. 다시 한번 말씀드리지만 미국법에서 부동산 매매는 반드시 서면으로만 이루어져야지, 그렇지 않으면 무효가 됩니다. 이렇게 서면으로 작성된 부동산 매매 계약에는, 땅을 파는 사람과 사는 사람 모두의 서명이 들어가야하고, 도대체 매매되는 땅이 어디를 의미하는가에 관한 설명 및 그 땅의 가격과 지불방식등이 반드시 포함되어야 하겠습니다.
이렇듯 엄격한 서면화의 규정이 적용되지 않는 부동산 매매의 경우도 있는데요. 이는 주로 땅을 매입하는 사람이 거래에서 불공평한 영향을 받지 않게 하기 위해 만들어진 규정들입니다. 즉 다음 세가지 경우중 두가지 이상이 해당된다면, 구두로만 이루어진 부동산 계약도 법적효력이 있게 되겠습니다. 그 경우들이란, (1) 매입자가 이미 땅을 실질적으로 점유한 경우; (2) 매입자가 전체 또는 일정 이상의 땅 매입가격을 지불한 경우; 그리고 (3) 매입자가 그 땅에 상당한 improvement를 이뤄낸 경우등입니다.
EQUITABLE CONVERSION - RISK OF LOSS
이 부분은 상식으로는 납득하기 힘들지만 실제로 엄격히 집행되는 부분이고, 따라서 미국변호사시험에 단골로 등장하는 대목입니다. 바로 매입한 부동산에 이상이 생겼을때 과연 원래 주인과 새로운 주인중 누가 그 damage입는 부분을 책임져야 하는가에 관한 것이지요. 미국법의 입장은 단호합니다. 즉 매매계약서가 서명된 즉시 매입자가 그 땅의 주인이며, 설사 그 계약의 closing이 아직 이뤄지지 않았다고 하더라도 매매계약서에 사인하는 그 순간, 매입자가 그 땅의 risk of loss를 짊어진다는 것이지요. 이를 일컬어 “Equitable Conversion”이라고 합니다.
이런 판례를 보시지요. 동건씨는 막돼먹은 영애씨로부터 분당평야에 위치한 일산빌딩을 매입하기로 합니다. 이에 둘은 5월 21일에 만나 계약서에 서명하고 (signed the contract), closing (즉 모든 부동산 관련 서류 및 금액이 교환되는 때)은 그로부터 일주일 뒤인 5월 28일에 하기로 약속했습니다. 그런데 아뿔싸 원인모를 화재로 인해 일산빌딩이 전소되고 맙니다. 동건씨는 건물에 입주해보기도 전에 계약금만 내놓고 왕창 손해를 보게된거지요. 이런 경우, 위에서 설명드린대로 영애씨는 이에 대한 책임이 없겠습니다. 일단 불공평한것처럼 들리는데요. 하지만 이는 왜냐하면 매매계약서에 서명하는 순간부터 “Equitable Conversion”의 논리에 의해, 이미 closing전부터 일산빌딩이 동건씨의 소유가 되었기 때문입니다. 요컨대 risk of loss가 동건씨에게 옮겨졌으니까요. 다만 영애씨가 그 화재에 대해 책임이 있었거나, 서명한 계약서에 equitable conversion을 인정하지 않는다는 특별한 조항이 들어가 있는 경우는 예외가 되겠습니다.
IMPLIED PROMISES IN EVERY LAND CONTRACT - MARKETABLE TITLE
부동산 매매시, 굳이 계약서에 명시되지 않아도 기정사실로 간주되는 내용중의 하나인 “transfer of marketable title”입니다. 즉 내가 현재 팔고 있는 이 땅이 다른 소송에 의해 담보로 잡혀 있다던가, 땅의 사용권리에 대해 법적 분쟁이 있다던가하는 일이 대표적으로 marketability에 문제가 있는 경우가 되겠습니다. 이런 경우 매입자측은 자신이 사들이는 부동산의 title이 “free from reasonable doubt”할 것을 요구한다고도 표현합니다.
이렇게 직접적으로 법적 소송에 의해서 부동산이 매매 가능하지 않은 경우도 있지만, 땅의 일부가 easement로 정해져 있다던지, 혹은 존재하는 zoning requirement에 의해서 marketability가 존재하지 않는 경우도 있습니다. 그중 가장 대표적인 것이 지난주에 자세히 설명드렸던 Adverse Possession - 불법점유의 경우인데요. 심지어는 땅의 아주 일부분에 관해서만 불법점유로 인한 소유권을 주장하는 경우라 할지라도, 그 땅 전체의 marketability가 없는 것으로 간주됩니다.
이밖에도 mortgage의 존재 (waiver하지 않을 경우), easement, lien (담보)등에 의해서도 marketability가 위협받게 됩니다. 따라서 미국에서의 부동산 매매는 Title Search가 필수인데요. 뉴욕을 비롯한 동부에서는 변호사가 이런 부분을 전담하는 반면, 서부로 오니 Title Search를 전문으로 하는 Title Company들이 이부분을 담당하고 있는 면이 달랐습니다.
CLOSING
아마도 부동산 매매법 전체를 통틀어 가장 중요한 문장은 이것이 아닌가 생각합니다: “Contract controls until the closing, when the deed becomes our operative document.” 다시 말해서 서명이 된 매매계약서가 closing까지는 매매의 가장 중요한 문서이지만, 일단 closing이 끝나면 DEED (쉽게 말해 집문서)가 계약 전반을 지배하는 서류가 된다는 것입니다. 따라서 매매계약서에 명시된 부분들이라고 해도 그것이 Deed에 들어있지 않다면 그 내용을 나중에 매입자가 강제할 수 있는 방법이 없다는 것입니다. 이를 “Anything that was in the contract merges into the deed”라고 표현하기도 합니다. 심지어는 매매계약서상에 “marketable title”이라고 명시된 내용이라 할지라도, deed에 그런 내용이 들어가 있지 않다면 seller는, 매매 이후 자신이 팔았던 부동산의 marketability에 대해 매입자에게 책임이 없는 것입니다.
<http://blog.naver.com/resjudicata?Redirect=Log&logNo=20089451649>
류영욱 미국변호사는…
변호사 자격: 뉴욕, 뉴저지, 워싱턴 DC州
연방 변호사 자격: 뉴저지 연방법원, 국제 무역 재판소 (The Court of International Trade)
-----------
군 현역제대 (1996)
학사, 서강대학교?(1999)
미시간 주립대 편입, 1년만에 우등졸업, B.A.(2000)
페이스 로스쿨, J.D.(2004)
- 공법학회 장학금(2002)
- 법률보좌 (Legal Fellow), 前 뉴욕주 상원의원 힐러리 클린턴 (2003) - 석면보상기금 법안, 국토방위법, 이민개혁법안 및 Native American 지위개선법안등에 참여.
- 회장, 국제법학회 (2003)
- 최우수 토론자상, 국제 형사법 Moot Court 프로그램 (2004)
Assistant Legal Officer, 국제 형사 재판소 (2004-2006)
법학석사, 조지타운 University Law Center (2006 - 2007)
Associate, Morrison & Foerster, LLP (~2008)
Associate, New Tropicana Estates, Inc (現)
정회원, 전미 변호사협회 산하 변호사 윤리 위원회 (現)
